ZNALECKÝ POSUDEK č. 4383-120/14 O ceně nemovitosti - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.břeclav Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9 690 02 Břeclav Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 5.9.2014 znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979, 723 070217 e-mail: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 10.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - pozemku parc.č. 2453 s příslušenstvím v k.ú. Břeclav ke dni 5.9.2014 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rekreační chata na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v k.ú.břeclav Na Širokých 690 02 Břeclav Jihomoravský Břeclav Břeclav Břeclav Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 24 925 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.9.2014 za přítomnosti objednatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.3791 pro k.ú.břeclav A: vlastnictví Jamrichová Oldřiška, Na Řádku 30/28, 69002 Břeclav B: pozemky 2453 877 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2847/183 622 m 2 zahrada budovy bez čp/če jiná stavba Na nemovitosti krom zástavních práv a exekučních titulů neváznou žádná věcná břemena, omezení či práva jiných osob 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je rekreační chata s příslušenstvím v zahrádkářské osadě Na Širokých na jihovýchodním okraji zastavěného území města.v areálu objekt rekreační chaty, sklad,studna,venkovní bazén a trvalé porosty. Pozemek zčásti oplocen. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Rekreační chata 1.2.1. Sklad 1.2.2. Studna 1.2.3. Bazén 2.1. Zemědělské a stavební pozemky 3.1. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce I 0,00-2 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba I 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu I 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,85 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,01 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré I 0,00 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské I 0,01 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního I 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,858 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,858 1.1.1. Rekreační chata Zděná chata se sedlovou střechou, standardní konstrukce, bez příslušenství, lokální vytápění, stáří 55 roků. dispozičně obsahuje vstupní verandu,chodbu, schodiště na půdu a 3 místnosti. Objekt v původním stavu a v horším technickém stavu, zejména střešní konstrukce. Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 409,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadzemní podlaží: 6,55*7,68 = 50,30 m 2 2,63*2,12 = 5,58 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadzemní podlaží: 50,30 m 2 3,10 m 5,58 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží: (6,55*7,68)*(3,10) = 155,94 m 3 (2,63*2,12)*(2,70) = 15,05 m 3 střecha: 50,30*2,40/2 = 60,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 231,35 m 3-3 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP I typ A - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně II -0,03 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví II 0,00 (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - IV 0,04 Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) - hospodářský objekt 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - není přípojka vody ani II -0,05 odpadní kanalizace. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,725 = 0,419 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 409,- Kč/m 3 * 0,419 = 590,37 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 231,35 m 3 * 590,37 Kč/m 3 * 1,000 * 0,858= 117 187,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 117 187,44 Kč 1.2.1. Sklad zděný objekt se sedlovou střechou za objektem chaty, standardní konstrukce, stáří 55 roků. Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr 1.NP (9,50*4,60)*(2,80) = 122,36 m 3 střecha 43,70*2,20/2 = 48,07 m 3 Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 122,36 m 3 střecha NP 48,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 170,43 m 3 Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100-4 -
3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná P 100 Součet upravených objemových podílů 93,55 Koeficient vybavení K 4 : 0,9355 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9355 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 547,78 Plná cena: 170,43 m 3 * 2 547,78 Kč/m 3 = 434 218,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,8 % Koeficient opotřebení: (1-68,8 % / 100) * 0,312 Nákladová cena stavby CS N = 135 476,06 Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = 116 238,46 Kč Sklad - zjištěná cena = 116 238,46 Kč 1.2.2. Studna Kopaná studna, stáří 55 roků. Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m + 7 800,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 18 853,38 Kč Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1-55,0 % / 100) * 0,450 = 8 484,02Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,-Kč/ks + 9 480,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 9 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3020 = 22 914,11 Kč opotřebení čerpadel 55,0 % * 0,450-5 -
= 10 311,35Kč Upravená cena čerpadel + 10 311,35 Kč Nákladová cena stavby CS N = 18 795,37 Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = 16 126,43 Kč Studna - zjištěná cena = 16 126,43 Kč 1.2.3. Bazén Venkovní plastový bazén, stáří cca 10 roků. Venkovní úprava 18: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 25 000,- Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 25 000,- Plná cena: 1,00 ks * 25 000,- Kč/ks = 25 000,- Kč Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CS N = 12 500,- Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = 10 725,- Kč Bazén - zjištěná cena = 10 725,- Kč 2.1. Zemědělské a stavební pozemky Parc.č. 2453 zast. plocha a nádvoří o výměře 877 m 2, parc.č.2847/183 zahrada o výměře 622 m 2,, ocenění podle 4 odst. 1 a podle 6 vyhlášky. Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 390,- 0,858 1 192,62 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2453 877,00 1 192,62 1 045 927,74 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 045 927,74 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 2847/183 06 000 622,00 17,37 120,00 38,21 23 766,62 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 622,00 m2 23 766,62 Zemědělské a stavební pozemky - zjištěná cena = 1 069 694,36 Kč 3.1. Trvalé porosty - 6 -
Okrasné a ovocné dřeviny na pozemku 2453 a 2847/93 Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 1 069 700,00 Celková výměra pozemku m 2 1 499,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 214 082,72 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 13 915,38 Trvalé porosty - zjištěná cena 13 915,38 Kč Rekapitulace výsledných cen 1.1.1. Rekreační chata 117 187,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 116 238,50 Kč 1.2.2. Studna 16 126,40 Kč 1.2.3. Bazén 10 725,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 260 277,30 Kč 2.1. Zemědělské a stavební pozemky 1 069 694,40 Kč 3.1. Trvalé porosty 13 915,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 343 887,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 343 890,- Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettřitisícosmsetdevadesát Kč Zjištěná cena nemovitostí - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.břeclav,zapsané na LV 3791, ke dni 5.9.2014 činí částku 1 343 890,-Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Valtice Úvaly INZERCE 40,00 466 1 050 000 26 250 1,000 26 250 obyvatelná chata,valtice-úvaly zrekonstruované chaty na velice pěkném a klidném místě ve vinařské obci Valtice-Úvaly. Chata je postavena na rovinatém pozemku o ploše 466 m2 a je celoročně obyvatelná.chata je dispozičně řešená jako 1+1, 40 m2. V přízemí chaty je kuchyňská linka, obývací část, v poschodí prostor na spaní. Krytá terasa s posezením před chatou. Chata má zavedenou elektřinu, voda-studna na pozemku, plyn v přilehlé komunikaci. Velikost je přiměřená pro potřeby rodinné rekreace. Zahrada okolo je upravená a nabízí další možnosti jak sportovního tak pěstitelského využití. Pozemek lze využít i jako stavební místo pro RD, šíře 18 x 27 m. Hustopeče- INZERCE 50,00 4 200 520 000 10 400 1,000 10 400 Exkluzivně vám nabízíme prodej pozemku v Hustopečích u Brna. Na pozemku se nachází starší vinohrad a pozemek je registrovaný jako vinice, lze na něm tedy vinohrad obnovit a rozšířit. Zbytek pozemku je využívaný jako ovocný sad a v horní části pozemku stojí zděná chata s dostatkem úložných prostor určená ke kompletní rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 4200 m2 a nachází se v mírném svahu. Na pozemku se je k dispozici vrtaná studna.lokální topení U Letiště 97,00 1 465 830 000 8 557 0,810 6 931-7 -
Objekt povolený jako zahradní chata ve skutečnosti charakteru rodinného domu s celoročním užíváním pro rodinné bydlení. Objekt přízemní nepodsklepený se sedlovou střechou s vybaveným podkrovím s bytem 3+KK se sociálním příslušenstvím. V přízemí zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC, technická místnost s čerpadle Darling a ohřevem vody v elektrickém boileru. Na Širokých 58,00 2 074 1 100 000 18 966 0,860 16 310 Objekt rekreační chatky,skleník,studna přípojka NN, trvalé porosty.zděná částečně podsklepená chata se sedlovou střechou, standardní konstrukce, vybavená sociálním příslušenstvím a kuchyní, stáří odhadem 50roků. Týnec 33,00 168 800 000 24 242 1,150 27 879 Dřevěná srubová chata k celoročnímu užívání, typová, s dispozici 2+KK, se sociálním příslušenstvím s částečným podkrovím. Dřevostavba srubová se sedlovou střechou se sedlovou střechou s přesahem nad terasy, krytina šindelová. Objekt na železobetonové základové desce, objekt napojen na rozvody, elektro, vodovodu a kanalizace, možnost připojení na plynovod. Průměrná cena 17 554 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 38,00 m 2 Porovnávací hodnota 667 052 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Rekreační objekt v zahrádkářské koloni Na Širokých na východním okraji zastavěného území města, dispozičně obsahující 3 místnosti bez sociálního příslušenství, přípojka pouze elektro, další příslušenství vlastní studna, hospodářský objekt a venkovní bazén.dobrý komunikační přístup po zpevněné komunikaci. Nemovitost se společnou přístupovou cestou se sousední nemovitostí. Objekt v horším technickém stavu, odpovídajícím stáří 55 roků. Obvyklá cena nemovitostí - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.břeclav,zapsané na LV 3791, ke dni 5.9.2014 činí částku 650 000,-Kč V Břeclavi 10.9.2014 ing. Libor Svačina. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4383-120/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 3791 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa města 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
podhled zadní sklad interiér interiér zahrada z chatou zahrada před chatou - 12 -