ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 478/6558/2013 o obvyklé ceně bytu č. 2178/1 v bytovém domě č.p. 2178, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 2219/1, k.ú. Aš, v ulici Na Vrchu v Aši, okres Cheb, Karlovarský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 478/6558/2013 LV no.: 3098 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2178/1 v bytovém domě č.p. 2178, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 2219/1, k.ú. Aš, v ulici Na Vrchu v Aši, okres Cheb, Karlovarský kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Vrchu 2178/23, 352 01 Aš GPS: 50.21673N, 12.19260E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 003 EX 525/08-69, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: 547.882 Kč Market value Tržní hodnota 300.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 300.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 309.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2178/1 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. St. 2219/1 Appurtenances: Příslušenství: sklep, půdní prostor Size: Velikost podíl 2287/10000 z 151 m 2 tj. 35 m 2 Location in the town: Poloha v obci: jihozápadní část města Aš Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 500 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: Office area: Kancelářské plochy: 88,7 m 2 Storage area: Skladové plochy: 3.382 Kč/m 2 Income: Příjem: nezjištěn odhad 75 % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 3098 je oceňovaný byt ve vlastnictví Radka Zubáče, bytem Na Vrchu 2178/23, 352 01 Aš. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 3098 je evidováno následující omezení: - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 10 999,50 Kč s příslušenstvím včetně nákladů nalézacího řízení, oprávnění pro společnost ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 2 500,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Město Aš (IČ 00253901), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 52 897,- Kč s příslušenstvím ÚP VZP Cheb, Komenského 40, 350 99 Cheb, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky (IČ 41197518), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 4.295,- Kč s příslušenstvím pro Českou republiku, oprávnění pro Finanční úřad pro Karlovarský kraj, - nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a dražební vyhláška (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 3098. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 3098 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3098 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 10 999,50 Kč s příslušenstvím včetně nákladů nalézacího řízení, oprávnění pro společnost ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 2 500,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Město Aš (IČ 00253901), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 52 897,- Kč s příslušenstvím ÚP VZP Cheb, Komenského 40, 350 99 Cheb, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky (IČ 41197518), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 4.295,- Kč s příslušenstvím pro Českou republiku, oprávnění pro Finanční úřad pro Karlovarský kraj. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pravděpodobně pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - podle sdělení obyvatel bytového domu je oceňovaný byt pravděpodobně ve zhoršeném stavebně technickém stavu Strong points / silné stránky: - prostorný byt situovaný ve zděném bytovém domě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3098 pro k.ú. a obec Aš, prokazující stav evidovaný k datu 9.12.2013, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Aš, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ kopie 2 stran dokumentu Prohlášení vlastníka pořízené ze sbírky listin Katastrálního pracoviště Cheb d/ informace sdělené obyvateli bytového domu e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Účastníci exekučního řízení, tj. společnost Komerční banka, a.s. jako oprávněný a p. Radek Zubáč a p. Robert Zubáč jako povinní, byli prostřednictvím České pošty obesláni doporučeným dopisem s dodejkou a tím byli s předstihem informováni o termínu provedení místního šetření navrženého na den 9.12.2013 v 13.30 hod. před domem č.p. 2178 v Aši. Místní šetření bylo uskutečněno dne 9.12.2013 v 13.30 hod. Účastníci řízení se v uvedeném termínu na místo konání místního šetření nedostavili. Provedení prohlídky vnitřních prostor bytu nebylo umožněno z důvodu nepřítomnosti strany povinné. Při ocenění je proto vycházeno z informací získaných na místě a z dalších známých a dostupných informací, především z informací sdělených obyvateli bytového domu a z informací ze sbírky listin katastrálního úřadu. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 600521 Název katastrálního území: Aš Kód obce: 554499 Název obce: Aš Počet obyvatel obce: 13 054 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2011 Kód okresu: CZ0411 Název okresu: Cheb Název kraje: Karlovarský Poloha v obci: obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Aš se nalézá v Ašském výběžku, v Karlovarském kraji, v okrese Cheb, přibližně 20 km severozápadně od města Cheb a přibližně 190 km západně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má město Aš 13 054 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Po dopravní stránce je město dobře dostupné silnicemi I/64 a II/217, město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v jihozápadní části města Aš, v lokalitě zastavěné převážně objekty k užívanými bydlení, v ulici Na Vrchu, z níž je přístupný. Bytový dům je napojen na rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 2178/1: Oceňovaný byt je situovaný v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 2178, umístěného na pozemku čís. parcely St. 2219/1, k.ú. Aš. K bytu náleží podíl o velikosti 2287/10000 na společných částech domu č.p. 2178 a na pozemku čís. parcely St. 2219/1, k.ú. Aš. Dispoziční řešení: Vzhledem k neumožnění prohlídky nebyla ověřena dispozice a podlahová plocha bytu. Podle části dokumentu Prohlášení vlastníka pořízené ze sbírky listin katastrálního úřadu se jedná o byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím o podlahové ploše 88,7 m 2 a o dispozici sestávající z prostorů specifikovaných v níže uvedené tabulce. Podle výše uvedeného dokumentu náleží k bytu sklepní prostory o podlahové ploše 13,20 m 2 a půdní prostor o podlahové ploše 10,10 m 2. Podlahová plocha bytu dle dokumentu Prohlášení vlastníka: Kuchyň 20,90 m 2 Pokoj 16,20 m 2 Pokoj 14,20 m 2 Pokoj 16,30 m 2 Předsíň 11,10 m 2 Koupelna 3,40 m 2 WC 0,90 m 2 Komora 1,20 m 2 Balkon 4,50 m 2 Celkem 88,70 m 2 Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné z pálených cihel, střecha je mansardová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvodem, schodiště jsou betonová s povrchem stupňů z broušeného teraca, okna domu jsou dřevěná dvojitá a plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné, vnitřní omítky jsou hladké, fasádní omítka jsou hladká, štítové stěny jsou tepelně izolované izolačními deskami z polystyrenu na nichž je provedena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno samostatně v jednotlivých bytech. - 4 -
Vybavení bytu: Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky ověřeno, podle části dokumentu Prohlášení vlastníka pořízené ze sbírky listin katastrálního úřadu, tvoří vybavení bytu plynový ohřívač PO 35, kamna, kamna plynová, sporák plynový. Stáří a stavební stav domu: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu ke dni ocenění činí více než 80 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v nedávné době proběhla instalace vnějšího tepelně izolačního systému z polystyrénových desek na štítové stěny domu včetně povrchů ze strukturované fasádní omítky, zbývající povrchy obvodových stěn jsou však zhoršené zanedbanou údržbou, vnitřní prostory domu jsou v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Stavební stav bytu: Stavebně technický stav bytu nebyl z důvodu neumožnění prohlídky ověřen, podle sdělení obyvatel domu je oceňovaný byt pravděpodobně ve zhoršeném stavebně technickém stavu, této skutečnosti odpovídá i stav dřevěných oken bytu, které jsou nekompletní a vykazují značně zanedbanou údržbu. Pozemek: K oceňovanému bytu č. 2178/1 náleží podíl o velikosti 2287/10000 na pozemku čís. parcely St. 2219/1 (výměra 151 m 2 ), k.ú. Aš. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Aš. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2178/1 v bytovém domě č.p. 2178, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 2219/1, k.ú. Aš, v ulici Na Vrchu v Aši, okres Cheb, Karlovarský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 3098 pro k.ú. a obec Aš u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrálního pracoviště Cheb, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. prosince 2013 300.000,- Kč Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 3098 je evidováno následující omezení: - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 10 999,50 Kč s příslušenstvím včetně nákladů nalézacího řízení, oprávnění pro společnost ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 2 500,- Kč s příslušenstvím, oprávnění pro Město Aš (IČ 00253901), - zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 52 897,- Kč s příslušenstvím ÚP VZP Cheb, Komenského 40, 350 99 Cheb, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky (IČ 41197518), - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - pohledávka ve výši 4.295,- Kč s příslušenstvím pro Českou republiku, oprávnění pro Finanční úřad pro Karlovarský kraj, - nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a dražební vyhláška (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 3098. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Nemovitosti nejsou evidovány v seznamu nemovitých kulturních památek. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 478/6558/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. prosince 2013-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 478/6558/2013 LV no.: 3098 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2178/1 88,70 23 918 2 121 527 75,0 530 382 2 3 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 530 382 m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 2219/1 zastavěná plocha a nádvoří 35 500 17 500 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 17 500 Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 2287/10000 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 547 882 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price per object Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Aš, ul. Hlavní 599 000,00 XII-13 74,00 4+1 8 095 0,45 269 550,00 3 643 2 BJ Aš, ul. Dobrovského 399 000,00 XII-13 67,00 2+1 5 955 0,60 239 400,00 3 573 3 BJ Aš, ul. Hlavní 394 000,00 XII-13 61,00 3+1 6 459 0,50 197 000,00 3 230 Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) byt v dobrém stavu, vybavení původní, zděný dům, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha 2) byt v dobrém stavu, vybavení původní, panelový dům, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha 3) byt v dobrém stavu, po částečné rekonstrukci, zděný dům, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,548 mil.kč nebyla stanovena 0,309 mil.kč 0,300 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Byt č. 2178/1 v ulici Na Vrchu v Aši, okr. Cheb Severní pohled na bytový dům Jihozápadní pohled na bytový dům Východní pohled na bytový dům Vstup do bytového domu Vstup do bytu Společné prostory bytového domu
Suterénní prostory bytového domu Půdní prostor bytového domu