ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 139/7609/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 139/7609/2016 LV no.: 88 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Louchov č.p. 12, 431 51 Domašín - Louchov GPS: 50.4256247N, 13.1911414E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického po dílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 271 556 Kč nebyla stanovena 1 081 740 Kč nebyla stanovena osada Louchov, část obce Domašín osada bez občanské vybavenosti (pouze sídlo obecního úřadu), základní občanská vybavenost v Klášterci nad Ohří nebo Kadani MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): m 2 m 2 m 3 % Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 380.000 Kč 380.000 Kč nestanoveno 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4 9048, 3577, 5658, 302, 1762, 450, 8929, 314, 6216 celkem 36 256 trvalý travní porost, ostatní plochy Zem. půda 15,00 Pozemek k zastavění podle ÚP 180,00 m 2 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle výpisu z katastru nemovitostí, prokazujícímu stav evidovaný k datu 16.5.2016, části A listu vlastnictví č. 88, jsou oceňované nemovité věci ve společném vlastnictví manželů (SJM) Tichý Milan a Tichá Dana, oba bytem Louchov 12, 431 51 Louchov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo soudcovské - 4x nařízení exekuce, - 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 1x dražební vyhláška. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 88. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 88 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována tato zástavní práva: - 1x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo soudcovské. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Pozemky čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4 jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku trvalý travní porost, se zp ůsobem ochrany zemědělský půdní fond, ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda, u části pozemků je uveden způsob ochrany přírodní rezervace nebo přírodní památka (viz část B LV č. 88 v příloze). Z dostupných informací a informací zjištěných na místě, jsou v současnosti pozemky užívané v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Část pozemku čís. parcely 316/2 je určena zemním plánem k zastavění. Nachází se v platném územním plánu obce Domašín - Louchov v ploše Z10 na západním okraji jižně od hřbitova u silnice, jedná se o hodnotné území orientované jižním směrem s potenciálem pro výstavbu několika rodinných domů. Dle telefonického sdělení pí Štěpánky Liškové, starostky Obce Domašín, je územní plán platný od 16.5.2016. Weak points / slabé stránky: - Chybějící přípojky inženýrských sítí Strong points / silné stránky: - klidná lokalita, vhodná k rekreaci - část pozemků je v územním plánu obce pozemky ur čené k zastavění rodinnými domy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 88 pro k.ú. Louchov a obec Domašín, prokazující stav evidovaný k datu 11.4.2016, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Louchov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené pí Danou Tichou, spolumajitelkou nemovitých v ěcí d/ zjištění při prohlídce na místě e/ informace k platnému územnímu plánu obce Louchov, sd ělené telefonicky pí Štěpánkou Liškovou Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 31.5.2016 v 15.00 za p řítomnosti pí Dany Tiché. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 630705 Název katastrálního území: Louchov Kód obce: 563048 Název obce: Domašín Počet obyvatel obce: 172 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2015 Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Louchov, část obce Domašín Infrastructure / infrastruktura: Osada Louchov, část obce Domašín, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Chomutov, přibližně 20 km západně od města Chomutov a přibližně 8 km severozápadně od centra Klášterce nad Ohří. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec Domašín 172 obyvatel. Obec Domašín nemá prakticky žádnou ob čanskou vybavenost, občané jsou v tomto směru orientováni na blízké město Klášterec nad Ohří (5 km), s vyšší vybaveností pak i na město Chomutov (23 km). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, v obci je zastávka autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 5 km prochází silnice I/13 E442 (Chomutov Karlovy Vary). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází převážně za západním okrajem zastavěného území osady Louchov, části obce Domašín. Short description property / stručný popis majetku: Pozemky: Pozemek čís. parcely 316/2, k.ú. Louchov, o výměře 9048 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Část pozemku o výměře přibl. 3260 m 2 je určena územním plánem k zástavbě rodinnými domy. Pozemek čís. parcely 318/2, k.ú. Louchov, o výměře 3577 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond, přírodní rezervace nebo přírodní památka, zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 341/2, k.ú. Louchov, o výměře 5658 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond, přírodní rezervace nebo přírodní památka, zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 344, k.ú. Louchov, o výměře 302 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití neplodná půda. Pozemek čís. parcely 345, k.ú. Louchov, o výměře 1762 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 346, k.ú. Louchov, o výměře 450 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití neplodná půda, způsob ochrany přírodní rezervace nebo přírodní památka. Pozemek čís. parcely 347/3, k.ú. Louchov, o výměře 8929 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 348/3, k.ú. Louchov, o výměře 314 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití neplodná půda, způsob ochrany přírodní rezervace nebo přírodní památka. Pozemek čís. parcely 395/4, k.ú. Louchov, o výměře 6216 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití trvalý travní porost, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Pozemky čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4 jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku trvalý travní porost, se zp ůsobem ochrany zemědělský půdní fond, ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda, u části pozemků je uveden způsob ochrany přírodní rezervace nebo přírodní památka (viz část B LV č. 88 v příloze). Z dostupných informací a informací zjištěných na místě, jsou v současnosti pozemky užívané v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Část pozemku čís. parcely 316/2 o výměře přibližně 3260 m 2 je určena zemním plánem k zastavění. Nachází se v platném územním plánu obce Domašín - Louchov v ploše Z10 na západním okraji jižně od hřbitova u silnice, jedná se o hodnotné území orientované jižním sm ěrem s potenciálem pro výstavbu několika rodinných domů. - 4 -
Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 410/1, k.ú. Domašín (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník obec Domašín - Louchov). - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podíl ů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by m ělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce Analýza v příloze č. 1 posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledn ěním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých v ěcech 1,080.000 Kč 1,080.000 x 1/2 = 540.000 Kč 540.000 x 70 % = 378.000 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 31. května 2016 celkem (po zaokrouhlení) 380.000,- Kč Slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo soudcovské - 4x nařízení exekuce, - 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 1x dražební vyhláška.. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 88. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 139/7609/2016. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 3. června 2016-7 -
SEZNAM PŘÍLOH 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Kopie části územního plánu 6 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 139/7609/2016 LV no.: 88 Item no. Pol.č. 1 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Comments Komentář Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1a 316/2 - část trvalý travní porost 5788 5 28 940 cena podle oceňovací vyhlášky *) 1b 316/2 - část trvalý travní porost - ur čeno ÚP k zastavění rod. domy 3260 34 110 840 cena podle oceňovací vyhlášky *) 2 318/2 trvalý travní porost 3577 5 17 885 cena podle oceňovací vyhlášky *) 3 341/2 trvalý travní porost 5658 5 28 290 cena podle oceňovací vyhlášky *) 4 344 ostatní plocha/neplodná půda 302 1 302 cena podle oceňovací vyhlášky *) 5 345 trvalý travní porost 1762 5 8 810 cena podle oceňovací vyhlášky *) 6 346 ostatní plocha/neplodná půda 450 1 450 cena podle oceňovací vyhlášky *) 7 347/3 trvalý travní porost 8929 5 44 645 cena podle oceňovací vyhlášky *) 8 348/3 ostatní plocha/neplodná půda 314 1 314 cena podle oceňovací vyhlášky *) 9 395/4 trvalý travní porost 6216 5 31 080 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 271 556 *) Comments Komentář cena podle oceňovací vyhlášky *) Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oce ňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oce ňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. s ú činností od 12.2.2016 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 271 556 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of land Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena pozemků Komentář cenové úpravy 1 2 Zemědělské pozemky, Klášterec nad Ohří, okr. Chomutov Zemědělské pozemky, Kadaň, okr. Chomutov Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 2 nabídka RK 1), 545 500,00 5-16 nestanoven 34155 16 546 480 0,00 0,90 14 pole nabídka RK 2), 403 617,00 5-16 nestanoven 21243 19 403 617 0,00 0,85 16 pole 3 Zemědělské pozemky, Málkov, okr. Chomutov nabídka RK 3), 500 000,00 6-16 nestanoven 26136 19 499 982 0,00 0,85 16 pole 4 Pozemky pro stavbu RD v územním plánu, nezasíťované průměrně 120-240 4) nabídky více RK, 6-16 nestanoven 1 180 180 0,00 1,00 180 Domašín a okolí 10 km 1) nabídka realitní kanceláře fondrealit.cz, s.r.o. 2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you Chomutov 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you Chomutov 4) např. nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha 1, pozemky Hradec - Rokle, 2913 m2, 119 K č/m2 Cost Value - Věcná hodnota (cena podle cenového předpisu) Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota - jednotková (32.996 m2) Comparative value - Porovnávací hodnota - jednotková (3.260 m2) Comparative value - Porovnávací hodnota - celková Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,272 mil.kč nebyla stanovena 15 Kč/m 2 180 Kč/m 2 1 081 740 Kč 1 080 000 Kč
Situace lokality Mapa oblasti