ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 130/7220/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2701/23, v bytovém domě č.p. 2701, 2702, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 3208/4, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Neklanova, ve měste Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 130/7220/2015 LV no.: 6221 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2701/23, v bytovém domě č.p. 2701, 2702, včetně podílu o velikosti 682/28304 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3208/4, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Neklanova, ve městě Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Neklanova č.p. 2701, 413 01 Roudnice nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 916.527 Kč Market value Tržní hodnota 860.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 860.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 860.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 jednotka - byt LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura jednotka - byt č. 2701/23 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) komora před jednotkou bytem, sklepní kóje v 1.PP západní část města Roudnice nad Labem, v zástavbě obdobných bytových domů ve městě Roudnice nad Labem úplná, s výjimkou vysokého školství MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 3208/4 (podíl 682/28304) 500, podíl 682/28304 zastavěná plocha a nádvoří 1.100 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 68,20 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 68,20 Storage area: Skladové plochy: 12 610 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1975 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: byt. dům: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % jednotka byt: 50 % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 6221 ze dne 17.2.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví pana Miroslava Sedlačíka, bytem Rudoltice č.p. 57, 788 16 Sobotín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 6221 ze dne 17.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy č. 0333355109 ve výši 1.500.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč, vzniklé do 30.9.2036 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., ze dne 20.8.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 27.8.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 6221. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 6221 ze dne 17.2.2015 není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 6221 ze dne 17.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy č. 0333355109 ve výši 1.500.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč, vzniklé do 30.9.2036 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., ze dne 20.8.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 27.8.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je, respektive byla jednotka - byt pravděpodobně užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu - situování v 8.NP (poslední patro) Strong points / silné stránky: - situování v klidné části města s úplnou občanskou vybaveností - bytový dům po rekonstrukci, v dobrém udržovaném stavu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6221 pro k.ú. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem prokazující stav evidovaný k datu 17.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Roudnice nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ fotodokumentace vnitřních prostor jednotky - bytu, poskytnutá insolvenčním správcem d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 30.4.2015, kdy bylo provedeno místní šetření pouze vnější části bytového domu. Provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky bytu nebylo možné z důvodu nepřístupnosti (nebylo možné otevřít klíčem). Ocenění vnitřních prostor je provedeno na základě fotodokumentace a informací poskytnutých insolvenčním správcem. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 741647 Název katastrálního území : Roudnice nad Labem Kód obce : 565555 Název obce : Roudnice nad Labem Počet obyvatel obce : 12 949 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0423 Název okresu : Litoměřice Název kraje : Ústecký kraj Poloha v obci : západní část města Roudnice nad Labem Infrastructure / Infrastruktura: Město Roudnice nad Labem patří se svými cca 13 tisíci obyvateli k významnějším městům Ústeckého kraje. Město leží v severozápadních Čechách, na levém břehu řeky Labe v úrodné Polabské nížině. Dominantu krajiny tvoří hora Říp. První písemné zmínky o Roudnici pocházejí z druhé poloviny 12.století, městem se Roudnice stala během 13. století. Od konce 19.století postupně probíhala proměna Roudnice nad Labem na moderní město, které je významným hospodářským a kulturním centrem Podřipska. Město Roudnice nad Labem disponuje úplnou občanskou vybaveností, s výjimkou vysokého školství. Město je střediskem zemědělské a ovocnářské oblasti s rozvinutým lehkým průmyslem. Město je také významnou dopravní křižovatkou silničních, železničních i vodních dopravních tras, v blízkosti města je vedena trasa dálnice D8 Praha Ústí nad Labem. Infrastruktura města je úplná s výjimkou vysokého školství. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 2701, 2702, v ulici Neklanova, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti (v blízkosti městská nemocnice, školka, škola). Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č.2701/23: Oceňovaná jednotka - byt se nachází v bytovém domě č.p. 2701, 2702, na pozemku čís. parcely 3208/4, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Neklanova, ve městě Roudnice nad Labem. Bytový dům je situován jako řadový krajní, je podsklepený, má 8 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 48 jednotek bytů a společné prostory. K jednotce - bytu náleží podíl 682/28304 na společných částech bytového domu č.p. 2701, 2702 a pozemku čís. parcely 3208/4. Dispoziční řešení: Oceňovaná jednotka byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím je situovaná v 8. nadzemním podlaží (7. patro) bytového domu č.p. 2701, 2702, v sekci označené č.p. 2701. K příslušenství jednotky bytu náleží užívání komory na chodbě před bytem a pravděpodobně sklepní kóje v 1.PP bytového domu. Celková podlahová plocha bytu je 68,20 m² (bez výměry sklepní kóje a komory na chodbě před bytem). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou panelové montované konstrukce, stropy jsou betonové, zastřešení je plochou střechou, střešní krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchovou úpravou z PVC. Podlahy v jednotce - bytě jsou betonové s běžnými povrchy (dlažba, plovoucí podlaha, textilní krytina, PVC). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, okna ve společných prostorách bytového domu jsou plastové, vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem a částečně v kuchyni doplněné dřevěným obkladem. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované probarvené se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu a zemního plynu. Vytápění jednotky - bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je dálkovým zdrojem. K datu místního šetření, respektive dle fotodokumentace poskytnuté insolvenčním správcem je jednotka byt vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a digestoří, sociální zázemí je vybaveno splachovacím WC, umývadlem, sprchovým koutem a příslušnými vodovodními bateriemi. Bytový dům má rozvod televizní antény. Bytový dům je vybaven osobním výtahem. - 4 -
Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří bytového domu nebyly zjištěny. Bytový dům byl postaven přibližně v 70. letech minulého století, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří je tedy přibližně 40 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Z fondu oprav byla na bytovém domě v minulých letech provedena celková rekonstrukce bytového domu. Na bytovém domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Současný stavebně technický stav bytového domu je dobrý. Jednotka - byt: Oceňovaná jednotka - byt je v udržovaném stavu, v minulých letech byla pravděpodobně provedena částečná rekonstrukce sociálního zázemí (výměna zařizovacích předmětů, nové obklady a dlažba), modernizace kuchyně a nové povrchy podlah. Celkový stavebně technický stav jednotky - bytu lze hodnotit jako dobrý, vnitřní vybavení je v běžném standardu. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 2701/23 náleží podíl 682/28304 na pozemku čís. parcely 3208/4, k.ú. Roudnice nad Labem. Pozemek čís. parcely 3208/4 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2701, 2702. Pozemek je pravděpodobně napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný po pozemku čís. parcely 3204/67 (ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník Město Roudnice nad Labem) ul. Neklanova, a dále z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněných komunikacích pro pěší. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2701/23, v bytovém domě č.p. 2701, 2702, včetně podílu o velikosti 682/28304 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3208/4, k.ú. Roudnice nad Labem, v ulici Neklanova, ve městě Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 30. dubna 2015 (po zaokrouhlení) 860.000,- Kč Slovy: Osmsetšedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 6221 ze dne 17.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy č. 0333355109 ve výši 1.500.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.500.000,-Kč, vzniklé do 30.9.2036 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., ze dne 20.8.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 27.8.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 6221. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 130/7220/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. května 2015-6 -