č. vyhotovení: 1 Č. j: 805/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1464-69/2015 o ceně bytové jednotky č. 2531/10 (zapsané na listu vlastnictví č. 8773), umístěné v budově č.p. 2528, 2529, 2530, 2531, 2532, 2534, 2535, 2536 (zapsané na listu vlastnictví č. 3354), stojící na parcelách parc.č. 2848/121, 2848/122, 2848/123, 2848/124, 2848/125, 2848/126, 2848/127, 2848/128 (zapsané na listu vlastnictví č. 8919), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 473/97886 na společných částech budovy a pozemcích, vše v obci Praha, k.ú. Záběhlice Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 19. října 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran včetně titulního listu. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 19. 10. 2015. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt. jednotka č. 2531/10 (zapsaná na listu vlastnictví č. 8773), umístěná v budově č.p. 2528, 2529, 2530, 2531, 2532, 2534, 2535, 2536 (zapsané na listu vlastnictví č. 3354), stojící na parcelách parc.č. 2848/121, 2848/122, 2848/123, 2848/124, 2848/125, 2848/126, 2848/127, 2848/128 (zapsané na listu vlastnictví č. 8919), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 473/97886 na společných částech budovy a pozemcích, vše v obci Praha, k.ú. Záběhlice Adresa předmětu ocenění: Hlavní 2531/131, Praha 4 Záběhlice, 141 00 Kraj: Hl. m. Praha Okres: Hl. m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Záběhlice Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19. 10. 2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Záběhlice, obec Praha, list vlastnictví č. 8773, Údaje z cenové mapy hlavního města Prahy pro rok 2015, Prohlášení vlastníka, Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. Místní šetření znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 8620, pro k.ú. Chodov, obec Praha zapsán: Usnul Jaroslav Bc., Hlavní 2531/131, Záběhlice, 14100 Praha 4. 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost bytová jednotka, se nalézá v ulici Hlavní v městské části Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. 2
Předmětem ocenění je: - Byt. jednotka č. 2531/10 (zapsaná na listu vlastnictví č. 8773), umístěná v budově č.p. 2528, 2529, 2530, 2531, 2532, 2534, 2535, 2536, stojící na parcelách parc.č. 2848/121, 2848/122, 2848/123, 2848/124, 2848/125, 2848/126, 2848/127, 2848/128, - Spoluvlastnický podíl o velikosti 473/97886 na společných částech budovy č.p. 2528, 2529, 2530, 2531, 2532, 2534, 2535, 2536 (zapsané na listu vlastnictví č. 3354 a parcelách parc.č. 2848/121, 2848/122, 2848/123, 2848/124, 2848/125, 2848/126, 2848/127, 2848/128 (zapsané na listu vlastnictví č. 8919), vše v obci Praha, k.ú. Záběhlice. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, má 9 nadzemních podlaží, a je napojen na běžné inženýrské sítě (vč. plynu). Jedná se o zděný bytový dům, zateplený. Parkování je možné na ulici a na parkovišti před bytovým domem. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Autobusová zastávka Hlavní linek č. 118, 135, 136, 170, 213, 293, 505 je umístěna před bytovým domem. Vlastní bytová jednotka o dispozici 2+kk má dle prohlášení vlastníka výměru 46,30 m 2 a je umístěna v 5. NP budovy. K bytové jednotce náleží i lodžie a sklep. Typ plochy Výměra (m 2 ) Pokoj 21,05 Kuchyňský kout 5,50 Pokoj 12,70 WC 0,96 Koupelna 2,16 Předsíň 3,90 Celkem podlahová plocha 46,27 Sklep 1,00 Lodžie 5,00 Plocha celkem 52,27 Pozn.: údaje zjištěny z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě v přibližné rovnováze s nabídkou. 3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 4
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1,060 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2531/10 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 35 452,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj: 21,05 * 1,00 = 21,05 m 2 Kuchyňský kout: 5,5 * 1,00 = 5,50 m 2 Pokoj: 12,7 * 1,00 = 12,70 m 2 Koupelna: 2,16 * 1,00 = 2,16 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 Předsíň: 3,9 * 1,00 = 3,90 m 2 Slep: 1 * 0,10 = 0,10 m 2 Lodžie: 5 * 0,20 = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 47,37 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - Chybí kuchyňská linka. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III 0,00 5
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Chybí kuchyňská II -0,05 linka. 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,775 = 0,711 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 35 452,- Kč/m 2 * 0,711 = 25 206,37 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 47,37 m 2 * 25 206,37 Kč/m 2 * 1,000 * 1,060= 1 265 667,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 265 667,29 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/121 219,00 3 000,00 657 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/122 208,00 3 000,00 624 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/123 208,00 3 000,00 624 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/124 205,00 3 000,00 615 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/125 205,00 3 000,00 615 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/126 206,00 3 000,00 618 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/127 206,00 3 000,00 618 000,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2848/128 214,00 3 000,00 642 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 1 671,00 m 2 5 013 000,- 6
Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 5 013 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 473 / 97 886 Pozemky - zjištěná cena = 24 223,58 Kč 7
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2531/10 1 265 667,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 265 667,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 24 223,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 24 223,60 Kč Celkem 1 289 890,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 289 890,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2531/10 1 265 667,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 265 667,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 24 223,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 24 223,60 Kč Celkem 1 289 890,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 289 890,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 289 890,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěosmdesátdevěttisícosmsetdevadesát Kč 8
D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj: www.cenovamapa.org 9
Položka Hodnota Plocha užitná (m 2 ) 46,27 Cena obvyklá (Kč/m 2 ) *) 36 900 Stav bytové jednotky (koef.) **) 0,95 Cena obvyklá bytové jednotky (Kč) 1 621 995 Cena obvyklá bytové jednotky zaokr. (Kč) 1 620 000 Pozn.: *) jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v okolí 0,5 km pro kategorii 2 pokoje (42-66 m 2 ). **) horší technický stav jednotky, chybí kuchyňská linka. Pozitivní stránky: - okolní zástavba bytových domů - dobrá občanská vybavenost v okolí Negativní stránky: - blízká rušná ulice Spořilovská (napojení na dálnici D1) Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou ve výši 1 620 000,-Kč. 10
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem 1.620.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena 1.620.000,- Kč Slovy: Jedenmilionšestsetdvacettisíc Kč V Praze, dne 18. prosince 2015... vypracoval F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1463-69/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 11
Snímek z katastrální mapy náhled z KN: Mapa okolí: 12
Fotodokumentace: 13
14
15