Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 19/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu zahrádkářské chaty (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 1288/2 v katastrálním území Úšovice, obec Mariánské Lázně, okres Cheb, zapsáno na LV č. 759. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Petr Karlík neumožnil vstup na nemovitost a do objektu zahrádkářské chaty pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na MěÚ v Mariánských Lázních, informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 1262-102/2013 ze dne 11.11.2013 vypracovaný Ing. Lucií Cihelkovou. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 759/08. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 26.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 27.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu zahrádkářské chaty (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 1288/2 v katastrálním území Úšovice, obec Mariánské Lázně, okres Cheb, zapsáno na LV č. 759. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Mariánské Lázně 353 01 Mariánské Lázně Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Mariánské Lázně Katastrální území: Úšovice Počet obyvatel: 13 337 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 200,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 759; - 2 -
- kopie katastrální mapy; - informací získaných na MěÚ v Mariánských Lázních; - informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 1262-102/2013 ze dne 11.11.2013 vypracovaný Ing. Lucií Cihelkovou; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt zahrádkářské chaty (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 s příslušenstvím a pozemek parc.č. 1288/2 v katastrálním území Úšovice, obec Mariánské Lázně, okres Cheb, zapsáno na LV č. 759. Předmětem ocenění je rovinatý pozemek o celkové plošné výměře 396 m 2, který leží v ulici Petra Bezruče, nedaleko Velkého Knížecího rybníka, západně od Mariánských Lázní, v jihovýchodní okrajové části Velké Hleďsebe, v k.ú. Úšovice. Na pozemku je vystavěna, v souladu z územním plánem, zděná zahrádkářská chata s příslušenstvím (přípojky elektro, zemní sklep, studna, oplocení). Zahrádkářská chata není zapsána na listu vlastnictví. Vstup do objektu nebyl povinným umožněn, místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušném stavebním úřadě nebyla dohledána projektová dokumentace k tomuto objektu. Zděná zahrádkářská chata čtvercového půdorysu, byla vystavěna před cca 25 lety (stáří určeno odborným odhadem). Nepodsklepená nemovitost je zastřešena sedlovou střechou, která je pokryta deskami z pozinkovaného plechu, úplné klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou provedeny. Fasáda je omítnuta hrubou VC omítkou, štítové zdi jsou dřevěné s nátěrem. V chatě jsou osazena zdvojená dřevěná okna opatřena okenicemi a dřevěné dveře. Vzhledem ke skutečnosti, že mi nebyl umožněn vstup do objektu, nemohu provést podrobný vnitřní popis. Chata, patrně, sestává z jedné místnosti v 1.NP a pokoje v podkroví, s možností vytápění kamny na lokální paliva. Elektrický proud je asi zaveden. Zdroj vody je na pozemku ze studny. Užitná plocha cca 26m2. K objektu náleží toto příslušenství: - přípojka elektrického proudu; oplocení; betonový zemní sklep o výměře cca 2,0* 2,5 m; studna. Rovinatý pozemek lichoběžníkového půdorysného tvaru, p.č. 1288/2 o plošné výměře 396 m 2, je zapsán v LV jako ostatní plocha, manipulační plocha. Jedná se o pozemek, který je dle územního plánu města zahrnut v zóně pro rekreaci s převahou zeleně. V místě je možnost napojení na elektrický proud. Pozemek je přístupný po veřejné nezpevněné komunikaci. Na tomto pozemku je přípustné, dle regulativu ÚP, umisťovat pouze zahrádkářské chaty a doplňkové vybavení sloužící pro obsluhu vymezené lokality za předpokladu dodržení pro plochu charakteristickou pro vysoké zastoupení zeleně. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Zahrádkářská chata (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 b) Pozemek parc.č. 1288/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Chata bez evidence v I -0,30 KN. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,600 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II 0,00 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,867 Koeficient pp = I T * I P = 0,520 11 i = 2-4 -
a) Zahrádkářská chata (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 695,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 4*4 = 16,00 m 2 Podkroví: 4*4 = 16,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 16,00 m 2 2,80 m Podkroví: 16,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (4*4)*(2,80) = 44,80 m 3 Podkroví+zastřešení: (4*4)*(2,00/2) = 16,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 60,80 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ B zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I -0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,875 = 0,640 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,600 Index polohy pozemku I P = 0,867 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 695,- Kč/m 3 * 0,640 = 1 084,80 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 60,80 m 3 * 1 084,80 Kč/m 3 * 0,600 * 0,867= 34 310,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 34 310,23 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. 1288/2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,05 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Na pozemku se nachází stavba zahrádkářské chaty, ketrá není evidována na listu vlastnictví. Tato chata není předmětem tohoto ocenění. I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,650 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,600 Index polohy pozemku I P = 0,867 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,600 * 0,650 * 0,867 = 0,338 6 i = 1-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 200,- 0,338 743,60 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 1288/2 396,00 743,60 294 465,60 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 294 465,60 Pozemek parc.č. 1288/2 - zjištěná cena = 294 465,60 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Zahrádkářská chata (bez evidence v KN) na pozemku aprc.č. 1288/2= 34 310,- Kč b) Pozemek parc.č. 1288/2 = 294 470,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 328 780,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej zahrady s chatou v kolonii Bažantnice v Mariánských Lázních - Úšovicích. Chatka (15 m2) je podsklepená, suchá. Celková plocha zahrady je 628 m2, je kompletně oplocená, s přívodem vody a elektřiny. Chata je podsklepena. Zastavěná plocha: 19m2; užitná plocha 20m2; plocha pozemků 682m2. Nabídková cena RK: 320.000,- Kč (16.000,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Mariánské Lázně-Úšovice); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu a vybavení; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, výrazně větší plocha pozemku - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.880,- Kč/m2 užitné plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej zahrádky s chatkou v osobním vlastnictví, Úšovice, osada Bažantnice. Chata je podsklepená, zděná se zastavěnou plochou cca. 16 m2, se dřevěnou verandou a plechovou střechou, plně funkční, může zůstat vybavená starším zařízením. Na pozemek je rozveden vodovod. Celková plocha 255 m2. Zastavěná plocha: 16m2; užitná plocha 18m2; plocha pozemků 255m2. Nabídková cena RK: 99.000,- Kč (5.500,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Mariánské Lázně-Úšovice); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu a vybavení; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, menší plocha pozemku - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.143,- Kč/m2 užitné plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej chaty ve velmi dobrém stavu, Tři Sekery, klidná část Chodovské Huti, okr. Cheb. Chata na vlastním pozemku o celkové ploše 497 m2, zastavěná plocha 32 m2. Obytné podkroví, připojení na elektřinu. Ve sklepě chaty garáž využívaná jako dílna. Nutno vybudovat studnu cca 5 m hlubokou. Toaleta řešena chemickým WC. Celá lokalita je rekreační, na pozemku stojí vzrostlé stromy. Zastavěná plocha: 32m2; užitná plocha 64m2; plocha pozemků 497m2. Nabídková cena RK: 490.000,- Kč (7.656,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec s rekreační chatovou osadou v okrese Cheb); uvedený objekt má lepší vybavení a provedení (zavedena voda, kanalizace do jímky, suché WC, kuchyňský kout se dřezem) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.206,- Kč/m2 užitné plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 5.143,- až 10.880,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 7.077,- Kč/m2 užitné plochy 26m2 (užitné plochy oceňované zahrádkářské chaty) x 7.077,- Kč/m2 = 184.002,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 184.000,- Kč - 11 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 328.780,- Kč 184.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu zahrádkářské chaty (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 1288/2 v katastrálním území Úšovice, obec Mariánské Lázně, okres Cheb, zapsáno na LV č. 759, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.1.2015 po zaokrouhlení na: 184.000,- Kč. - 12 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu zahrádkářské chaty (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 1288/2 v katastrálním území Úšovice, obec Mariánské Lázně, okres Cheb, zapsáno na LV č. 759, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.1.2015 po zaokrouhlení na: 184.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu zahrádkářské chaty (bez evidence v KN) na pozemku parc.č. 1288/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 1288/2 v katastrálním území Úšovice, obec Mariánské Lázně, okres Cheb, zapsáno na LV č. 759, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Cheb, podle tohoto odhadu k datu ocenění 26.1.2015 po zaokrouhlení na: 184.000,- Kč. Slovy : stoosmdesátřtyřitisíc korun českých V Hlučíně, 27.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 19/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 8 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 13 -
Fotodokumentace - 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
OZN.: Pozemek parc.č. 1288/2, k.ú. Úšovice, okr. Cheb. OZN.: Pozemek parc.č. 1288/2, k.ú. Úšovice, okr. Cheb. - 24 -