ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 2762-10/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemková parcela p.č. 972. Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Ruprechtice Adresa nemovité Jedlová, 460 01 Liberec XIV-Ruprechtice věci: Vlastník pozemku: Oldřich Šindelář, Košická 471/2, 46007 Liberec III-Jeřáb, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, 40001 Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: e-mail: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ510713231 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dobrovolnou dražbu nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 375 000 Kč Datum místního šetření: 29.2.2016 Stav ke dni : 29.2.2016 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 1 V Turnově, dne 4.3.2016 Zdeněk Bartoš
Přehled podkladů NÁLEZ -výpis z KN LV č. 4363 ze dne 2.11.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.227/015 ze dne 15.2.2016. -znalecký posudek ze dne 8.7.2015, vyhotovil znalec Antonín Šír Místopis Liberec XIV - Ruprechtice je část statutárního města Liberec, počet obyvatel 102 562 (lexikon měst a obcí) veškerá občanská vybavenost v místě. Pracovní příležitosti jsou dobré. Jedná se o okrajovou část obce, vzdálenost do správního centra obce je 4 km, vzdálenost do nejbližší autobusové zastávky je 400 m. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o ocenění pozemkové parcely p.č. 972 dle LV 4363. Nemovitost se nachází v okrajové části obce Liberec, městská část Ruprechtice, přístup z ulice Jedlová a Jelení. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, která se nachází podél pozemku. Pozemek je prudce svažitý k severu, neoplocený. Nemovitost má možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny. Připojení na jiné sítě tj.rozvod vody, kanalizace, plynofikace není dostupné. Dle vyjádření Magistrátu města je pozemek dle platného územního plánu určen jako plocha pro bydlení čisté. Na pozemku se nachází trvalé dřeviny. Jedná se o trvalé okrasné i ovocné dřeviny. V ocenění nejsou trvalé dřeviny samostatně oceněny, jsou zahrnuty do obvyklé ceny. Dále se na pozemku nachází rozestavěná provizorní stavba bez základů z ocelových trubek, opláštěná dřevotřískovými deskami. Stavba měla sloužit jako sklad nářadí, ale je v dezolátním stavu a z tohoto důvodu není oceněna. Silné stránky Pozemek se nachází ve statutárním městě Liberec. Dostupnost na silniční síť je dobrá, nemovitost je situovaná u veřejné zpevněné komunikace. Slabé stránky Pozemek se nachází v okrajové části obce, je prudce svažitý k severu a je zatížen věcným břemenem. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Exekuce Komentář: Jedná se o věcné břemeno umístění studny a vodovodního potrubí váznoucí na pozemku p.č.972 ve prospěch parcely p.č.977. Věcné břemeno ovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti a je zahrnuto do obvyklé ceny nemovitosti. Zástavní právo a exekuce evidované v listě vlastnictví č.4363 nejsou zohledněny v obvyklé ceně nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Pozemková parcela p.č. 972. Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemku Základní popis oceňovaného pozemku: Pozemek p.č. 972 je v katastru nemovitostí evidován jako zahrada. Celkový pozemek je prudce svažitý k severu, neoplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Jedná se o pozemek s možností napojení na inženýrské sítě elektřiny. Rozvody vody, kanalizace a plynofikace nejsou dostupné. Dle vyjádření Magistrátu města Liberec, je oceňovaný pozemek p.č.972 určen schváleným územním plánem obce k zastavění stavbou pro bydlení čisté. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro porovnání znalec vycházel z prodejů pozemků v městě Liberec a z realitní inzerce. Pro porovnání byly vybrány prodeje stavebních pozemků, obdobného umístění a vybavení. Posuzované pozemky jsou vybrány z internetové nabídky www.sreality.cz a z uskutečněných prodejů realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. - 3 -
Oceňovaný pozemek se nachází v katastrálním území Ruprechtice, v okrajové části katastru, který sousedí s katastrálním území Kateřinky u Liberce. KÚ Kateřinky u Liberce se nachází podél vodoteče Černá Nisa na severním okraji města Liberce. Oceňovaný pozemek je od vodoteče Černá Nisa vzdálen cca 100m a je prudce svažitý k vodoteči. Cena nezastavěných stavebních pozemků ve statutárním městě Liberec, v lokalitě údolí Černé Nisy se pohybuje v rozmezí 600-1300,- Kč/m 2 dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Negativním vlivem je skutečnost, že na pozemku se nachází zbytky stavby, možnost napojení pouze na elektřinu, nízká intenzita využití pozemku pro prudkou svažitost, severní orientace, ztížené základové podmínky a složitější způsob zakládání stavby pro velkou svažitost terénu. Dalším negativním vlivem je omezení práva věcného břemene. Srovnatelné nemovitosti jsou nezastavěné stavební pozemky bez omezení. Z tohoto důvodu byly upraveny koeficienty vyjadřující cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnými nemovitostmi. Pro oceňovaný pozemek je k charakteru zástavby, možnosti zastavění a jeho omezení zvolena jednotková cena 390,- Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Liberec, Kateřinská KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 1,00 KUV: 1,00 1 021 690 000 675,81 0,45 302,76 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku 1.021 m2 s chatkou a platným stavebním povolením na výstavbu rodinného domu v Liberci, Kateřinky. Lze ihned začít stavět RD o velikosti 5+kk s garáží. Zčásti svažitý pozemek je orientovaný na jih a nachází se v klidném místě chráněného území Jizerských hor, cca. 80 m od ul. Kateřinská, kde je zastávka autobusu MHD Zlatá ulička. Pozemek je dobře přístupný z obecní komunikace a jeho okrajem protéká malý potůček. V okolí je velmi rozmělněná zástavba rodinných domů, les je vzdálen asi 50 m. Na pozemku je povolená stavba rodinného domu o velikosti 5 + kuchyňský kout a garáží, povolené je také vyvrtání studny a odkanalizování do vlastní čistírny odpadních vod. Přípojka elektřiny 220/380 V je již na pozemku. Součástí prodeje je také stávající chatka ve slušném stavu o dvou místnostech a sklepu. Cena je včetně kompletní projektové dokumentace a stavebního povolení. - 4 -
Lokalita: Liberec, Blanická KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 0,80 KUV: 1,00 1 100 1 200 000 1 090,91 0,36 390,98 Popis pozemku: Prodej a slunné parcely na klidném a v žádaném místě. V části Liberce - Ruprechtice. Parcela poskytuje velmi příjemné soukromí, je umístěna na dobře dostupném místě cca 5 minut chůze od náměstí v Ruprechticích. V okolí dostupné všechny občanské služby. Přístup je z asfaltové silnice po vlastním pozemku. Lokalita: Liberec, Blanická KRC: 0,70 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 0,80 KUV: 1,00 2 377 1 850 000 778,29 0,36 278,94 Popis pozemku: Prodej prostorné a slunné parcely v žádané lokalitě Ruprechtice. Parcela poskytuje velmi příjemné soukromí, na dobře dostupném místě cca 5 minut chůze od náměstí v Ruprechticích. V okolí samozřejmě dostupné všechny občanské služby. Velikostí umožňuje i stavbu dvou domů. Příjezd po asfaltové komunikaci. Možno financovat hypotékou. Lokalita: Liberec, Horská. KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 0,80 KUV: 1,00 783 850 000 1 085,57 0,36 389,07 Popis pozemku: Nabízíme velmi slunný pozemek na Horské ul., vedený územním plánem jako bydlení čisté. Na pozemek jsou vydány regulační podmínky pro stavbu RD a je vypracován schválený projekt dopravního napojení. Pozemek je jihozápadně orientovaný s nádherným výhledem na Ještěd. Parcela je svažitá až mírně svažitá se zaručeným výhledem do krajiny i do budoucna. Lokalita: Liberec, U Obrázku KRC: 0,70 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 0,85 KUV: 1,00 4 851 7 276 500 1 500,00 0,38 571,20 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji poslední ucelený velký pozemek v Liberci - Ruprechticích. Pozemek je dle územního plánu vymezen jako bydlení čisté s možností výstavby rodinných domů nebo viladomů. Celková plocha pozemku je 4 851 m2. Inženýrské sítě včetně plynu jsou v místě, kanalizace chybí. Převážná část pozemku je svažitá, přístup ze spodní části ul. U Obrázku, pozemek orientován na severovýchod. Lukrativní lokalita s pěkným výhledem na Jizerské hory a Kapličku. Dobrá občanská vybavenost v místě. - 5 -
Lokalita: Liberec, Tanvaldská. KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 0,60 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 0,80 KVP: 0,80 KUV: 1,00 1 790 2 000 000 1 117,32 0,38 429,05 Popis pozemku: Prodej, pozemek pro bydlení, 1790 m2. Dle územního plánu města je na pozemku možná výstavba rodinného domu - v současné době vedeno jako louka. Inženýrské sítě v místě. Dobrá občanská vybavenost. Prodej uskutečněn v 1/2016. Průměrná jednotková cena 393,67 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 972 3 525 390,00 1 374 750 Celková výměra pozemků 3 525 Hodnota pozemků celkem 1 374 750-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 374 750 Kč Obvyklá cena 1 375 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 1 375 000,- Kč. Zástavní právo a exekuce evidované v listě vlastnictví č.4363 nejsou zohledněny v obvyklé ceně. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2762-10/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016008. V Turnově dne 4.3.2016. Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov - 7 -
Fotodokumentace oceňované nemovitosti - 8 -