ZNALEKÝ POSUDEK č.5606/66. fax.: , , Čáslav

Transkript

1 ZNALEKÝ POSUDEK č.5606/66 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 146 Na pozemku parc. č.: st. 190 Pozemky parc. č.: st. 190 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Petr Rezek, Pod Zvonicí 146, Rataje nad Sázavou, 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Rezek, Pod Zvonicí 146, Rataje nad Sázavou, 1 / 1 Katastrální území: Rataje nad Sázavou LV č.: 517 Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Rataje nad Sázavou Část obce: Rataje nad Sázavou Ulice: Pod Zvonicí Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY. CZ a.s., IČ: U pískovny 890/ Praha 8 tel.: / O nemovitosti k bydlení v cenách do 1 mil. K Kč O nemovitosti k bydlení v cenách do 1 mil. Kč je stále zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: , , Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně 15 stran příloh. Hypoteční banka 2009 verze

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Středočeský Obec, část obce: Rataje nad Sázavou Katastrální území: Rataje nad Sázavou Ulice: Pod Zvonicí parametr stávající stav budoucí stav hlavní stavba 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 2 1+1, 1+1 zastavěná plocha 1NP: 123 m 2 obestavěný prostor: 623 m 3 podlahová plocha - obytná část 138 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 75 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost / popis: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2004 / provedené dílčí rekonstrukce: střecha, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st. 190, Oceňovaný pozemek je svažitý k jihozápadu. V části je svažitý mírně a za domem je prudce svažitá skála. Přístup je bezproblémový po nezpevněném pozemku č. 98/2 ve vlastnictví Městys Rataje nad Sázavou. Na oceňovaném pozemku se nachází dřevěná kolna, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schody, plotová vrata a vrátka, oplocení k ulici na opěrné zdi, studna, přípojka vody ze studny, domácí vodárna ovocné a okrasné porosty. Přes přístupovou komunikaci od oceňovaného domu teče malá říčka (přítok Sázavy). Podle pojišťovny KOOPERATIVA a její klasifikace rizika povodní je riziko povodně č. 1 - nízké. výměra pozemků celkem: 514 m 2 jednotková cena 100 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: 564 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nachází v obci a v katastrálním území Rataje nad Sázavou v ulici Pod Zvonicí. Městys leží na odbočce ze silnice č. 111 vedoucí mezi Uhlířskými Janovicemi a Českým Štemberkem, cca 10 km od Uhlířských Janovic a cca 8 km od města Sázava. V místě základní a mateřská škola, obchod, hospoda, OÚ, živnosti, autobusová zastávka a vlakové nádraží. V obci je jen veřejný vodovod, elekto a telefon. Dobrá dostupnost do Sázavy, Uhlířských Janovic a na dálnici D1 (cca 15 km) a do hlavního města Prahy (cca 55,00 km). Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavním právům, předkupním právům, věcným břemenům užívání, nařízení exekuce, exekučnímu příkazu k prodeji zapsaným na LV č. 517 při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o zděný nepodsklepený jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím vystavěný kolem roku Dále byly prováděny jen dílčí rekonstrukce a modernizace. Dům obsahuje dvě bytové jednotky. Po převodu v roce 2003 byla provedena vestavba bytu v podkroví a byla položena nová střešní krytina. Stavební práce byly provedeny velmi amatérsky. V bytě v podkroví není dokončen obklad koupelny a WC, na podlaze je jen cementový potěr, rozvod vody je jen studené, není vodovodní baterie. Vytápění bytu v podkroví je jen krbovými kamny v pokoji. Střešní krytina byla položena neodborně a v části střechy nad půdou zatéká. Vchod do podkroví je z vně domu po betonových a kamenných schodech ve velice špatném technickém stavu. Dům je přistavěn ke skále. Zdivo domu je velice vlhké. Na zdech a na stropě v 1.NP v části koupelny a WC, na chodbě a v nadzemním sklepě je plíseň. Dřevěný sedlový krov je pokrytý pálenou krytinou ( r. 2004). Okna jsou ven a dovnitř otevíraná a dřevěná zdvojená. Na podlahách je keramická dlažba, laminátové plovoucí krytiny, PVC, prkna a cementový potěr. Dům je vytápěn v 1.NP kamny na tuhá paliva. Rozvod vody v 1.NP je studené a teplé v P jen studené> Dům je zanesený nepořádkem. Konstrukce a vybavení Dispozice: 1.NP - kuchyň - 20,10 m 2, chodba - 8,00 m 2, chodba - 8,00 m 2, koupelna s WC - 5,80 m 2, pokoj - 21,20 m 2, nadzenmí sklep - 4,80 m 2, domácí dílna - 17,00 m 2, přestřešení - 4,50m 2-89,40 m 2 P - chodba - 11,00 m 2, pokoj - 23,10 m 2, kuchyň - 8,20 m 2, nedokončená koupelna s WC - 5,80 m 2 48,10 m2 Název Popis Název Popis Bourací práce nebyly prováděny Základy kamenné bez izolací Svislé nosné konstrukce zděné Vodorovné nosné konstrukce dřevěné trámové s podhledem, v P šikmé Schodiště chybí, do podkroví venkovní Střešní konstrukce sedlový krov betonové Střešní krytina pálená Kanalizace z koupelen, kuchyní a WC Rozvod vody studené, teplé jen v 1.NP Rozvod elektro světelný a motorový Rozvod plynu není proveden Ústřední topení kamna na tuhá paliva, krbová vložka položená na tvárnici Okna ven a dovnitř otevíraná, dřevěná zdvojená Dveře a vrata hladké plné a prosklené Vnitřní omítky a obklady vápenné štukové, keramický obklad Dlažby a podlahy keramická dlažba, laminátové plovoucí krytiny, PVC, prkna a cementový potěr el. sporák se sklokeramickou deskou, el. sporák Vybavení hygienických 2x vana, 2x umyvadlo, 2x WC Vybavení kuchyní zařízení Ostatní vnitř. vybav. odsavač v 1.NP Venkovní omítky a obklady vápenné hladké - 3 -

4 Závady: Vlhké zdivo, plíseň na stěnách a na stropě v 1.NP v koupelně, chodbách a v nadzemních sklepech. Nedokončená koupelna s WC v podkroví. Neodborně položená střešní krytina, v části zatéká. Klempířské konstrukce dožité. Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru a Nabídka Klucké Chvalovice - okres Kutná Hora zděný dům, nabízená kupní cena ,00 Kč, užitná plocha 150,00 m 2, pozemky 606,00 m 2, JCPPP včetně pozemků 5.320,00 Kč/ m 2, dům v dobrém technickém stavu, bez rekonstrukce. Horší sídlo, větší počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Nabídka Rataje nad Sázavou, zděný dům, nabízená kupní cena ,00 Kč, užitné podlahové plochy 238,00 m 2, pozemek 363,00 m 2, JCPP včetně pozemků 6.555,00 Kč/ m 2, bez rekonstrukce. Stejné sídlo, v ětší počet užitných podlahových ploch, menší výměra pozemků, podobný technický stav. Nabídka Štrampouch - okres Kutná Hora, zděný dům, nabízená kupní cena ,00 Kč, užitné podlahové plochy 120,00 m 2, pozemek 1.932,00 m 2, JCPP včetně pozemků 5.750,00 Kč/ m 2, v dobrém technickém stavu bez rekonstrukce. Horší sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, podstatně větší výměra pozemků, podobný technický stav. Oceňovaný dům: Rataje nad Sázavou, zděný dům, v horším technickém stavu po částečné rekonstrukci, užitné podlahové plochy 137,50 m 2, pozemek 514,00 m 2, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši cca průměru (5.875,00 Kč/m2) JCPP srovnatelných nemovitostí po odpočtu nadhodnocenosti internetových nabídek prodejů a to ve výší 5.050,00 Kč/m 2. Pozn.: JCPP jednotková cena podlahových ploch Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům Klucké Chvalovice - okres Kutná Kč Hora rodinný dům Rataje nad Sázavou - okers Kč Kutná Hora rodinný dům Štrampouch - okres Kutná Hora Kč Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 517 ze dne Kopie katastrální mapy ww.sreality.cz. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobbrovolné dražby č.j. : 087/2011-D ze dne

5 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Nabývací doklad nebyl předložen. Kupní cena byla údajně v roce 2003 ve výši ,00 Kč. Jednotková cena včetně pozemků: ,00 Kč : 137,50 m 2 = 5.037,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 5.050,00 Kč/m 2 Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou : 5.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy (1.NP, P) 2.500,00 Kč/m 2 - vedlejší plochy (domácí dílna, přestřešení) Cena pozemků v místě 100,00 Kč/m 2. Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji podobně vybavených rodinných domů v současné době v Ratajích nad Sázavou. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy 116,00 m 2 vedlejší plochy 21,50 m 2 (zaokr. 22,00 m 2 ) pozemky - výměra 514,00 m 2 Propočet: Stavba: obytné plochy 116,00 m 2 x 5.000,00 Kč/m 2 = ,00 Kč vedlejší plochy 22,00 m 2 x 2.500,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Pozemky: 514,00 m 2 x 100,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Cena celkem: ,00 Kč Zaokrouhleno: ,00 Kč - 5 -

6 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5606/66 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

7 List vlastnictví - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Kopie katastrální mapy

13 Mapa oblasti

14 Mapa obce

15 Fotodokumentace Kuchyň v 1.NP Koupelna s WC Chodba zasažená plísní Průhled chodbou - plíseň Pokoj - 1.NP Zemní sklep - plíseň

16 Domácí dílna - 1.NP Půda WC - podkroví Koupelna - podkroví Kuchyň - podkroví Pokoj - podkroví

17 Pokoj - podkroví Chodba - podkroví Venkovní schody do podkroví Svažitý pozemek nad domem Dřevěná kolna za domem Vchod po podkroví

18 Pohled z ulice Vrata do domácí dílny a venkovní schody Celková situace Celková situace Jihozápadní pohled

19 Srovnatelné nemovitosti

20 - 20 -

21 - 21 -