167 EX 52533/13 ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU Č. P. 6 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V OBCI VŠESTARY, K. Ú. LÍPA číslo 6290-265 / 2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Všestary, k.ú. Lípa u Hradce Králové Adresa nemovité věci: Lípa 6, 503 12 Všestary Vlastník stavby: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 e-mail: kofido@volny.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 890 000 Kč Datum místního šetření: 14. 10. 2014 Stav ke dni : 14. 10. 2014 Počet stran: 28 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne 15. 10. 2014 Ing. Ladislav Kubíček, MBA jednatel společnosti NÁLEZ Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 52533/13-51 - List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří Místopis Obec Všestary patří k menším obcím ležící v Královéhradeckém kraji, okres Hradec Králové. Obec má kolem dvou tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je na přiměřené úrovni. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Hradec Králové a podobně. - 2 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 6 v širším centru obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada. Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 432.000 Kč, přičemž stav těchto pohledávek není znám. Dále je na listu vlastnictví zapsáno zástavní právo exekutorské na částku 63 555 Kč. Mimo to jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky - Zhoršený technický stav nemovitostí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z - 3 -
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Zhoršenýý technickýý stavem stavby. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Všestary - Lípa KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 000 1 000 000 1 000,00 0,77 769,50 Popis pozemku: Stavební pozemek nezasíťovaný, podobného charakteru jako oceňovaný ve stejné lokalitě. Průměrná jednotková cena 769,50 Kč/m 2-4 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v obci Všestary - Lípa z nabídek realitních kanceláří činí 91 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 8 527 770 405 790 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny 405 790 Celková výměra pozemků 527 Hodnota pozemků celkem 405 790 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí 180,00 m 2 3,60 m Zastřešení 180,00 m 2 2,14 m Hospodářská část 260,00 m 2 5,18 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (180)*(3,60) = 648,00 m 3 Zastřešení (180)*(2,14) = 385,20 m 3 Hospodářská část (260)*(5,18) = 1 346,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 648,00 m 3 Zastřešení 385,20 m 3 Hospodářská část 1 346,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 380,00 m 3-5 -
Konstrukce Popis 1. Základy kamené 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy hurdiskové 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, jednoduchá 14. Podlahy obytných prkenný povrch místností 15. Podlahy ostatních betonová mazanina místností 16. Vytápění přímotopy 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 260 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 270 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 380,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 410 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 410 Reprodukční hodnota [Kč] 3 355 800 (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 40 Opotřebení % 66,70 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 117 481-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 270,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 380,00 m 3 Zastavěná plocha: 260,00 m 2 Plocha pozemku: 600,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Smidary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,70 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,36 Upravená j. cena Kč/m 2 5 176-7 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 934 m 2 1 449 000 Kč 14 490 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Chlumec nad Cidlinou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,60 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Celkový koef. K C 0,22 Upravená j. cena Kč/m 2 2 613 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 834 m 2 1 200 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Řadový Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,37 Upravená j. cena Kč/m 2 2 107 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 93,00 m 2 293 m 2 525 000 Kč 5 645 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 2 107 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 299 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 176 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 3 299 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 270,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 890 730 Kč - 8 -
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 3 355 800 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 890 730 Kč 0 Kč 1 526 593 Kč 409 112 Kč Obvyklá cena 890 000 Kč - 9 -
slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Majitelka, ač byla písemně vyzvána, neumožnila prohlídku domu, takže vnější míry byly získány mimo pozemek a vnitřní pak podle pomůcek. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 52533/13-D1 3 List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Karty porovnávaných nemovitostí 8-11 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 1-12 -
Příloha č. 1 Usnesení - str.2-13 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 3-14 -
Příloha 2 LV 474 - str. 1-15 -
Příloha č. 3 Katastrální mapa - 16 -
Příloha č. 4 Mapka místa - 17 -
Příloha č. 4 Mapka oblasti - 18 -
Příloha č. 5 Vjezd ze silnice Zahrada Hospodářská část Obytná část - 19 -
Příloha č. 5 Boční část obytné části Zadní trakt Pohled zezadu Zadní část hospodářské části - 20 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 1-21 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 2-22 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2-23 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2 - str. 2-24 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 1-25 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3 - str. 2-26 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti - pozemek - str. 1-27 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti - pozemku - str. 2-28 -