ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 150/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, byt č. 1231/2 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Rychnov nad Kněžnou, k.ú. Rychnov nad Kněžnou Adresa nemovité Na Trávníku 1231, 516 01 Rychnov nad Kněžnou věci: Vlastník bytu: Stiblíková Hana, Na Trávníku 1231, 51601 Rychnov nad Kněžnou OBJEDNAVATEL: 070-EX 1874/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Adresa objednavatele: 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 575 000 Kč Datum místního šetření: 19.4.2015 Stav ke dni : 30.3.2015 Za přítomnosti: dcery vlastníka Počet stran: 7 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 13.6.2015 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovité věci Bytu č. 1231/2 včetně spoluvlastnického podílu v rozsahu 69/2416 k celku: p.č.201 včetně stavby čp 1231 Rychnov nad Kněžnou, v katastrálním území Rychnov nad Kněžnou a obci Rychnov nad Kněžnou, okres Rychnov nad Kněžnou, - Ocenění bytu včetně součástí a příslušenství - ocenění jednotlivých práv závad, které jsou s nemovitými věcmi spojeny - ocenění závad, které prodejem nemovitých věcí v dražbě nezaniknou. Přehled podkladů internetové nahlížení do KN - snímek katastrální mapy www.cuzk.cz internetové stránky www.mapy.cz nabídka na www.sreality.cz databáze nabízených nemovitých věcí zjištění na místě samém 19.4.2015 informace podané dcerou vlastnice zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Rychnov nad Kněžnou okresní město v Královéhradeckém v severovýchodních Čechách s veškerou občanskou vybaveností. Město leží v Orlické tabuli na řece Kněžně. Doprava Železniční trať Častolovice - Solnice se stanicí Rychnov nad Kněžnou a zastávkou Rychnov nad Kněžnou zastávka Silnice I/14 Městská autobusová doprava v Rychnově nad Kněžnou a Vamberku Dům v ulici Na Trávníku v části města Rychnov nad Kněžnou je situován v zastavěné části obce v blízkosti centra města, v místě inženýrské sítě vodovod a elektro síť a kanalizace. Nemovitá věc přístupná z veřejného pozemku, v místě dobrá infrastruktura a vybavenost. Byt je umístěn v I.NP v panelovém domě. - 2 -
SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům - typový panelový dům o devíti podlažích a včetně technického podlaží. V domě je celkem 40jednotek, jeden vchod. Základové konstrukce stavby tvoří betonové pasy. Svislé nosné konstrukce stavby jsou panelové plošné. Stropní konstrukce jsou panely, rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je lepenková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady keramické v koupelně, WC a kuchyni. Schodiště betonové s teracovou nášlapnou vrstvou schodnic. Dveře v bytě jsou osazeny hladké plné nebo prosklené. Okna jsou plastová, podlahy v bytě s povrchem koberce, dlažba, plovoucí. Vytápění je centrální. Bleskosvod je osazen. V bytové jednotce je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody horkovod. Z vnitřních hygienických vybavení je osazeno umyvadlo a sprchový kout. WC je osazeno standardní splachovací s umývátkem. Výtah osobní. Vybavení kuchyně - sporák, linka. Budova je napojena na veřejný vodovod, městskou kanalizaci a na el. rozvod a horkovod. V domě byla obměněna okna, zateplení obvodového pláště, stoupacího potrubí. Rok výstavby 1978. Byt 3+1 v INP dispozice a plochy: kuchyně 13 pokoj 17,91 pokoj 12,16 pokoj 10,14 předsíň 4,58 komora 2,28 koupelna 2,56 WC 0,97 šatna 5,38 Podl pl 68,98 Balkon 3,65 Sklep 1,4 Užitná pl 74,03 Náklady fond oprav/teplo Společné části domu a okolí Omezení vlastnického práva nezjištěno Dům nevykazuje statické vady, společné chodby jsou v pořádku. Okolí domu je rovněž udržováno. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Stiblíková Hana Zástavní právo smluvní - 3 -
pozemky Pozemek pod domem obdélníkového tvaru rovinaté. zastavěná plocha: p.č. 201 o výměře 389m2 Spoluvlastnický podíl k bytu 69/2416 Pozemky ve stabilizovaném území města. Silné stránky byt v dobrém stavu dům po revitalizaci Slabé stránky vlastník v exekučním řízení RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: byt je řádně užíván spoluvlastnicí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: byt užíván k bydlení vlastnicí s rodinnými příslušníky Fotodokumentace vchod výtah - 4 -
WC koupelna OCENĚNÍ Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivýh objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitost - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Popisy porovnatelných nemovitých věcí byt 1+3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v šestém nadzemním podlaží zatepleného panelového domu v ulici Palackého v těsné blízkosti náměstí v Rychnově nad Kněžnou. Celková podlahová plocha je 69 m2. Byt prošel v roce 2013 částečnou rekonstrukcí, jádro je zděné, koupelna a WC jsou oddělené byt 1+3 byt 3+1, nacházející se v 8. NP v revitalizovaném domě. Byt po částečné rekonstrukci ( nová kuchyň, plastová okna, plovoucí podlahy, upravené byt. jádro). Družstevní s možností převodu Srovnatelné nemovité věci Vzorek 1 - Název: byt 1+3 Lokalita Palackého Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby, vlastnictví 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 balkon, sklep 1,00 K5 Velikost, podlaží 1,00 K6 Vybavení 0,95 K7 Zdroj nabídky 0,90 Užitná plocha nabídková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 69,00 m 2 1 550 000 Kč 0,86 19 207 Kč/m 2 Název: byt 1+3 Lokalita Mírová (do 1km) Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby, vlastnictví(družstevní) 1,10 K3 Stáří 1,00 K4 balkon, sklep 1,00 K5 Velikost, podlaží (8) 1,05 K6 Vybavení (jádro) 1,05 K7 Zdroj nabídky 0,90 Užitná plocha nabídková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 72,00 m 2 1 540 000 Kč 1,09 23 346 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 19 207 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 21 277 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 23 346 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 21 277 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 74,03 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 575 136 Kč - 6 -
ZAOKROUHLENO 1 575 000kČ Práva a závady spojené s nemovitostí Žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinnou sděleny, vyjma práv a omezení uvedených na listu vlastnictví, Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 575 136 Komentář ke stanovení výsledné ceny cena obvyklá bytové jednotky vypočtena za pomoci porovnání nabízených nemovitostí v místě a čase, byt je dobře obchodovatelný výhodná poloha, dobrý stav bytu, jeden vlastník Obvyklá cena 1 575 000 Kč, slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesátpěttisíc Kč Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnávací metody. Hradci Králové 13.6.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 150/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2944 ze dne 30.3.2015 3 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz 1 Textová a schematická část z Prohlášení k bytu 5 Mapa oblasti z www.mapy.cz 2 Nabídky z www.sreality.cz z 14/6/2015 2-7 -