Ostopovice 25. 8. 2014 k č.j. 107 EX 344/13-35 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2776/74/2014 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 590 pozemek st. parc. 74, jehož součástí je stavba č. p. 37, bydlení, dále pozemky st. parc. 75 a parc. č. 33 v katastrálním území UHŘICE, obec Uhřice, okres Vyškov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 37 na pozemku parc. č. St. 74, pozemky parc. č. St. 74, St. 75, 33 zaps. na LV č. 590 pro k. ú. a obec Uhřice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených Datum místního šetření: 15. 07. 2014 Datum, ke kterému je ocenění provedeno: 15. 07. 2014 Vypracoval: Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 66449, Ostopovice : 547218049; 602581187; e-mail: radnov@volny.cz soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo: Znalecký posudek obsahuje 21 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních. 1 Strana č. 1
1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno venkov, č.j. 107 EX 344/13-35 ze dne 2. 6. 2014 (doručeno dne 13. 6. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 37 na pozemku parc. č. St. 74, pozemky parc. č. St. 74, St. 75, 33 zaps. na LV č. 590 pro k. ú. a obec Uhřice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 344/13-35 b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, stavební povolení, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 15. 7. 2014. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z veřejné místní komunikace vedené před domem a za pozemkem parc č. 33. Vlastníku nemovitých věcí tj. paní Lilian Bajerkové bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 26. 6. 2014 oznámeno provedení místního šetření s termínem 15. 7. 2014 v 16 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinnou paní Lilian Bajerkovou vyzvednut a vrátil se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitost zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitosti a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovitosti, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitostech. Na základě sdělení exekutorského úřadu je ocenění provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovitosti provedené z veřejného pozemku. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu. výpis z katastru nemovitostí LV č. 590 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno venkov dne 25. 6. 2014, řízení PÚ: 3924/14 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Strana č. 2
2/ Nález Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce Inzert expres reality, Real City, internet www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo: 590 Katastrální území: UHŘICE kód: 695068 Okres: Vyškov kód: CZ0646 Obec: Uhřice kód: 550191 Pozemky: St. parc. 74 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Uhřice, č.p. 37, bydlení o výměře 803 m 2 St. parc. 75 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 299 m 2 Parc. č. 33 zahrada o výměře 1 212 m 2 Vlastník: BAJERKOVÁ Lilian (665904/1367), Č.p. 37, 683 33, Uhřice Část B1 jiná práva: Část C omezení vlastnického práva: Část D jiné zápisy: Bez zápisu Plomby a upozornění: Bez zápisu zástavní právo exekutorské ve výši 14 430 Kč a příslušenství, Slezák Petr, č. p. 105, 594 55, Horní Loučky zástavní právo smluvní, pohledávka meziúvěr, poskytovaný do výše 700 000 Kč, budoucí pohledávka úvěr, bude poskytnut do výše 420 000 Kč, Českomoravská stavební spořitelna, a.s., smlouva ze dne 8. 10. 2012 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov (JUDr. Lubomír Zálešák) 107 EX-344/2013-28 ze dne 15. 8. 2013 změna výměr obnovou operátu podaná žaloba na určení vlastnického práva, oznámení ze dne 17. 6. 2014 Část E nabývací tituly: smlouva darovací ze dne 28. 6. 2012, právní účinky vkladu vznikly dnem 28. 6. 2012 Strana č. 3
2.2. Posuzované části: 2.2.1. - Pozemek st. parc. 74, jehož součástí je stavba č. p. 37 rodinný dům a pozemky st. parc. 75 a parc. č. 33 Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku. CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): Strana č. 4
1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti a nebylo možné provést zaměření nemovitosti a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí ocenění nemovitostí na základě porovnávacího způsobu podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovitosti provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Uhřice, počet obyvatel 247, katastrální území Uhřice. Obec Uhřice je situována východním směrem od města Brna a jižním směrem od města Vyškova. Komunikační napojení na město Vyškov je po silnici č. 429 Vyškov Neslovice s odbočkou před obcí Milonice. Vzdálenost obce z centra města Brna je cca 44 km, z Vyškova potom 17 km. Obec je dostupná autobusovou dopravou IDS. V obci převládá obytná zástavba. Obec byla v roce 1998 plynofikována a v roce 2004 byl v obci vybudován veřejný vodovod. V obci je obecní úřad, obchod, hospoda, pošta je v Nesovicích, mateřské škola, základní škola je v Nesovicích, Milonicích nebo Bučovicích. Pověřeným městem jsou Bučovice (11 km). Rodinný dům je situován v centru obce na návsi, od komunikace je dům oddělen zeleným pásem. Přístup k domu resp. k pozemku zahrady je i ze zadní strany z místní zpevněné komunikace. Dům je na pozemku situován v řadové zástavbě jako koncový, z levé strany při pohledu z ulice je průjezd k sousednímu domu. Dům má jedno podlaží nadzemní a zřejmě není podsklepen. Nezastavěnou část pozemku st. parc. 74 tvoří dvorek, podél kterého jsou umístěny hospodářské objekty (stodola) z důvodu nezpřístupnění nemovitých věcí nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství. Na zastavěnou plochu st. parc. 74 navazuje zahrada parc. č. 33 na konci které je pozemek st. parc. 75 zastavěná plocha, na tomto pozemku není umístěna žádná stavba, je užíván jako zahrada. Pozemky jsou oploceny, celkový tvar pozemků je obdélníkový, pozemky jsou rovinaté. Napojení domu na inženýrské sítě resp. funkčnost eventuálně provedených přípojek nebylo možné ověřit. Celková výměra pozemků je 2 314 m 2. Další podrobnější údaje o nemovitosti s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti a prohlídku interiéru a vlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, později provedených opravách, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. Podle údajů České asociace pojišťoven a Pojišťovny Kooperativa je nemovitost umístěna v povodňové zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Vzdálenost domu od zastávky autobusu je cca 50 m. Okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy umístěné po obou stranách návsi. V realitní inzerci na serveru www.sreality.cz (http://www.sreality.cz/detail/prodej/ domy/rodinny/ uhrice-uhrice-/1574735964) je oceňovaná nemovitost nabízená k prodeji (datum aktualizace 22. 7. 2014) a je zde uveden následující popis: Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji řadový RD 4+1 v obci Uhřice o CP 2.314 m 2. Dům je cihlový se sedlovou střechou. Má nová dřevěná euro okna, je kompletně odizolovaný a odvodněný. Byly provedeny nové rozvody elektřiny v mědi, odpadů a vody v plastu, postaven nový komín pro kachlová kamna s výměníkem, kterými se vytápí celý dům. Dispozice: 1. NP kuchyň, 3 pokoje, koupelna s WC 2. NP pokoj, bytovou jednotku lze rozšířit o další podkrovní pokoj. K domu náleží hospodářské stavení, s rozlehlou okrasnou zahradou. Uhřice se nachází 17 km od Vyškova. V obci je dobrá dopravní dostupnost. Je zde i dobrá občanská vybavenost škola, školka, lékař, potraviny, restaurace, kostel. Pro více informací kontaktujte makléře. Velikost bytů: 4+1. Uvedený stav a popis rodinného domu z inzerce nebylo z důvodu nepřístupné nemovitosti možné ověřit. V inzerci je uvedena celková cena za nemovitost ve výši 1 099 000 Kč (cena je bez provize RK). Strana č. 5
3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitostí. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do nemovitosti nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Uhřice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/uhrice-uhrice-/3036832604, datum aktualizace 15. 8. 2014 Nabízená cena: 650 000 Kč Plocha pozemku: 1 425 m 2 Rodinný dům č.p. 30 na pozemku p.č. St. 62 (o výměře 668 m 2 ) v k.ú. Uhřice včetně vedlejší stavby, přístřešku a pozemku zahrady p.č. 25 (o výměře 757 m 2 ). Dům je umístěn v řadové zástavbě jako koncový rohový, částečně podsklepený. Má průjezd a obytnou část. Vedle průjezdu je umístěna neudržovaná vedlejší stavba, která je v uliční čáře a slouží jako sklad. Dům byl postaven odhadem v roce 1890 a byl průběžně opravován. Vytápění je pouze přímotopy. Dům není v současnosti Strana č. 6
obýván. Za dvorem je zahrada, která je neudržovaná a zarostlá stromy a keři. Dům je napojen na obecní vodovod a el. energii (v současné době odpojená). Splaškové vody jsou odváděny do jímky na vyvážení. V domě není zaveden plyn. Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Uhřice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/uhrice--/513335388 Datum aktualizace: 17. 7. 2014 Nabízená cena: 790 000 Kč Podlahová plocha: 105 m 2, přepočtená jednotková cena z 1 m 2 podlahová plochy po zaokrouhlení: 7 524 Kč/m 2 Plocha pozemku: 497 m 2, podlahová plocha: cca 105 m 2, zastavěná plocha: cca 150 m 2 Rodinný dům 3+1 se nachází v klidné ulici obce Uhřice nedaleko Bučovic. Je plně obyvatelný, bez nutnosti nějakých větších oprav. Dům má nový plynový kotel, kotel na tuhá paliva, elektrokotel. Ohřev vody el. boilerem. Voda obecní i ze studny, odpady jsou svedeny do septiku. Okna do ulice plastová, střecha i krovy jsou v dobrém stavu. Parkování před domem nebo v průjezdu. Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Hvězdlice, Nové Hvězdlice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/hvezdlice-nove-hvezdlice-/2204692572 Strana č. 7
Datum aktualizace: 17. 8. 2014 Nabízená cena: 890 000 Kč Podlahová plocha: 94 m 2, přepočtená jednotková cena z 1 m 2 podlahová plochy po zaokrouhlení: 9 468 Kč/m 2 Plocha pozemku: 1 466 m 2, podlahová plocha: cca 94 m 2 Dům 3+1 v obci Nové Hvězdlice. K domu patří hospodářské budovy, chlévy vhodné k chovu domácích zvířat, dvůr, stodola a zahrada 908 m 2 s ovocnými stromy. Topení plyn a krbová kamna, kopaná studna. V roce 2012 byla u nemovitosti provedena nová střecha. Na podlaze je dlažba, beton a PVC. Dům má nově zrekonstruovaný kvelbený sklep. V domě je třeba provést rekonstrukci. Vzhledem k možnostem, které dům skýtá, je zde možno postavit další obytné budovy. Nemovitost je ihned obyvatelná. Obec má základní občanskou vybavenost. Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Bohdalice Pavlovice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/bohdalice-pavlovice-pavlovice-/3898164316 Datum aktualizace: 9. 7. 2014 Nabízená cena: 880 000 Kč Plocha pozemku: 318 m 2, podlahová plocha: cca 140 m 2 Rodinný dům 4+1 v obci Pavlovice. Celková plocha 318 m 2, zastavěná plocha 140 m 2. Dům se započatou rozsáhlou rekonstrukcí: nová střecha včetně krytiny, plastová okna a vstupní dveře. Spodní patro s kuchyní a pokojem, vrchní patro nachystáno na tři pokoje a sociální zázemí. Prostorný dvůr, parkování v průjezdu. Strana č. 8
Č. Lokalita (okres Vyškov) okr. Vyškov, Uhřice Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) neblyo možné zjistit (ověřit) Garáž Pozemek m 2 Jiné v průjezdu 2 314 zděný (přízemní) rodinný dům se sedlovou střechou, orientační zastavěná plocha obytné části je cca 180 m2, orientační polahová plocha 135 m2, plocha pozemků je 2 314 m2 (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 2 3 4 Č. okr. Vyškov, Uhřice okr. Vyškov, Uhřice okr. Vyškov, Hvězdlice, Nové Hvězdlice okr. Vyškov, Bohdalice- Pavlovice Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR není uvedeno v průjezdu 1 425 3+1 ano 497 3+1 ano 1 466 koncový rodinný dům z roku 1890, přízemní, částečně podsklepený, s průjezdem, vytápění el. Přímotopy, elektro přípojka odpojena řadový rodinný zděný dům, 3+1, vytápění plynovým kotlem + kotlem na tuhá paliva, elektro přípojka, přípojka vody a plynu, kanalizace - žumpa řadový rodinný dům, 3+1, průjezd, na dvorku stodola, chlévy, vytápění plynem a krbovými kamny, v r. 2012 nová střecha 4+1 v průjezdu 318 rodinný dům 4+1 v rekonstrukci Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO poloha velikost garáž stav a vybavení pozemky úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 650 000 0,90 585 000 1,00 0,90 1,00 0,80 0,85 1,00 0,61 959 016 2 790 000 0,90 711 000 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,72 987 500 3 890 000 0,90 801 000 1,00 0,90 1,00 1,00 0,85 1,00 0,77 1 040 260 4 880 000 0,90 792 000 1,00 0,90 1,00 1,03 0,80 1,00 0,74 1 070 270 Celkem průměr Kč 1 014 262 Minimum Kč 959 016 Strana č. 9
Maximum Kč 1 070 270 Směrodatná výběrová odchylka s 50 270 Pravděpodobná spodní hranice průměr - s 963 992 Pravděpodobná horní hranice průměr + s 1 064 531 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je 1 014 262,00 Kč, cena po zaokrouhlení 1 000 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 590 pozemek st. parc. 74, jehož součástí je stavba č. p. 37, bydlení, dále pozemky st. parc. 75 a parc. č. 33 v katastrálním území UHŘICE, obec Uhřice, okres Vyškov, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 15. 7. 2014) činí:. 1 000 000,00 Kč... Slovy: jedenmilión korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovitosti. V realitní inzerci viz odstavec 2.4. jsou oceňované nemovité věci nabízeny k prodeji za cenu 1 099 000 Kč. Jedná se o nabízenou cenu v realitní inzerci, kde je uvedeno datum aktualizace inzerátu 22. 7. 2014. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 590 v k.ú. a obci Uhřice, okr. Vyškov stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 1 000 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 590 pozemek st. parc. 74, jehož součástí je stavba č. p. 37, bydlení, dále pozemky st. parc. 75 a parc. č. 33 v katastrálním území UHŘICE, obec Uhřice, okres Vyškov, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 15. 7. 2014) činí po zaokrouhlení:. 1 000 000,00 Kč Slovy: jedenmilión korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 590 pozemek st. parc. 74, jehož součástí je stavba č. p. 37, bydlení, dále pozemky st. parc. 75 a parc. č. 33 v katastrálním území UHŘICE, obec Uhřice, okres Vyškov včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 590 včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Uhřice, okr. Vyškov tedy je 1 000 000 Kč. Strana č. 10
Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech C výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství rodinného domu (předpokládají se venkovní úpravy viditelné z ulice oplocení zahrady), dále objekt stodoly postavený na konci dvora na celou šíři pozemku (zděná stavba zastřešená sedlovou střechou). Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části C výpisu z katastru nemovitostí LV č. 590 (viz příloha znaleckého posudku) je zapsáno zástavní práva smluvní a exekutorské a dále exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na tato omezení uvedená v části C výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovitosti. V Ostopovicích dne 25. 8. 2014 Ing. Radim Novotný Strana č. 11
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2776/74/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Otisk znalecké pečetě: Podpis znalce: Ing. Radim Novotný Strana č. 12
Fotodokumentace Západní pohled na rodinný dům z návsi Další pohled z návsi Strana č. 13
Detailní pohled na vjezd do průjezdu s č.p. Vstup do domu Strana č. 14
Ing. Radim Novotný znalecký posudek č. 2776/74/2014 Přístup ze zadní strany z místní komunikace Stodola na koni dvora Další pohled ze zadní strany Strana č. 15 25. 8. 2014
Výpis z katastru nemovitostí Strana č. 16
Strana č. 17
Kopie katastrální mapy Strana č. 18
Informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti Strana č. 19
Strana č. 20
Část plánu obce a mapa širších vztahů Část plánu obce Mapa širších vztahů Strana č. 21