STATIKUM s.r.. znalecký ústav jmenvaný Ministerstvem spravedlnsti ČR se sídlem Hudcva 78c, Brn 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: bjednavka@statikum.cz Znalecký psudek č. 1390-373-2014 Ve věci : O ceně spluvlastnickéh pdílu 1/2 na nemvitstech včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 857 u Katastrálníh úřadu pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, pr bec Veselí nad Mravu, k.ú. Veselí-Předměstí. Objednatel: Účel psudku : Datum cenění: 2.12.2014 Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr, Exekutrský úřad Brn-měst Hrní 729/32, 639 00 Brn IČ: 66253209 Zjištění bvyklé ceny nemvitstí zapsaných na LV 857, pr ptřebu exekučníh řízení na základě usnesení Č.j.: 159 EX 03720/13-079; prvedené exekuce prdejem nemvitých věcí pvinnéh Petr Studnička, bytem Kllárva čp.1005, Veselí nad Mravu 698 01, IČ: 65745345, narzen 12.6.1969. Zhtvitel psudku: STATIKUM s.r.., znalecký ústav Odpvědní zpracvatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Pčet stran psudku: 20 + 7 stran přílh Pčet vyhtvení : 3, z th 2x bjednatel, 1x archiv znaleckéh ústavu
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu cenění... 3 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti... 3 1.3 Ppis nemvitsti... 3 1.4 Věcná břemena a nájemní práva... 3 1.5 Mvité a nemvité příslušenství... 3 1.6 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti... 4 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.2.1. Metda nákladvá... 6 2.2.2. Metda výnsvá... 6 2.2.3. Metda kmparativní... 7 2.1 Vlba metdy cenění... 7 2.2 Administrativní cenění... 8 2.3 Ocenění prvnávací metdu... 15 Srvnávací nabídka... 16 2.4 Vyjádření k DPH... 18 3. REKAPITULACE... 19 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 20 PŘÍLOHY... 21 Seznam přílh Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 2 listy Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 4 listy Přílha č. 3: Sdělení Městský úřad Veselí nad Mravu... 1 list Str. 2
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu cenění Spluvlastnický pdíl 1/2 na nemvitsti pvinnéh Petr Studnička, bytem Kllárva čp.1005, Veselí nad Mravu 698 01, IČ: 65745345, narzen 12.6.1969, zapsané na listu vlastnictví č. 857 u Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Veselí nad Mravu, pr bec Veselí nad Mravu, kat. území Veselí-Předměstí, a t: -Pzemek parc. č. 4266 výměře 475 m², zahrada -Stavba, část bce Veselí nad Mravu, čp.1005, bydlení na parcele č. St.911 -Pzemek parc. č. St.911 výměře 348 m2, zastavěná plcha a nádvří 1.2 Charakteristika bce a plha nemvitsti Veselí nad Mravu je měst v krese Hdnín v Jihmravském kraji, 14 km jižně d Uherskéh Hradiště na řece Mravě. V rce 2014 zde žil přes 11 300 byvatel. Jeh histrické jádr je městsku památkvu zónu. Oceňvaná nemvitst se nachází na ulici Kllárva v jižní části bce. Oklní zástavbu částečně tvří rdinné dmy a částečně průmyslvá zóna. 1.3 Ppis nemvitsti Jedná se samstatně stjící rdinný dům s prstrnu zahradu. Dům je pdsklepený se dvěmi nadzemními pdlažími. Dům je vystavěn klasicku zděnu technlgií a dle sdělení majitele byl dům pstaven v rce 1937, čemuž dpvídá i jeh technický stav. Pdlahy v bytných místnstech jsu z linlea, celplšných kberců a dřevěných prken. Okna dmu byly v rce 2012 zreknstruvány na plastvá. Střecha dmu je sedlvá s valbu. Krv dmu je dřevěný a krytina střechy je z pálených tašek. Vytápění dmu je řešen plynvým ktlem a kamny na pevná paliva. Ohřev teplé vdy zajišťuje plynvý bjler. Kupelna v přízemí byla reknsturvána v rce 2012. Dům je v udržvaném stavu a je připjen na veškeré inženýrské sítě. Rdinný dům je dispzičně řešen jak 5+2, sučástí je dále nebývané pdkrví, které v sučasnsti služí jak sušárna. K nemvitsti náleží hspdářské stavení, které se nachází na p.č.4266. Stavení je přípjen k elektrickému prudu a byl vystavěn dle sdělení majitele v rce 1978, čemž dpvídá i jeh stavebně technický stav. 1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtvní či předkupní práva váznucí na nemvité věci. 1.5 Mvité a nemvité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny mvité věci, které by tvřily s nemvitstí příslušenství. Str. 3
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Při místním šetření byla zjištěna stavba na p.č.4266, která tvří nemvité příslušenství nemvitsti. 1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemvitstí ze dne 11.11.2014 je na listu vlastnictví č. 857 pr k.ú. Veselí-Předměstí, bec Veselí nad Mravu, Katastrálním úřadě pr Jihmravský kraj jak vlastník zapsán: 1.7 Prhlídka a zaměření nemvitsti Prhlídka a zaměření nemvitsti byla prvedena dne 2.12.2014 za přítmnsti zástupce znaleckéh ústavu STATIKUM s.r.., Ing. Lukáše Pejchala. Pvinný se dstavil a umžnil přístup d nemvitsti. 1.8 Pdklady pr vypracvání znaleckéh psudku Výpis z katastru nemvitstí pr ceňvané nemvitsti; Kpie katastrální mapy k ceňvaným nemvitstem; Dplňující infrmace k předmětu cenění pskytnuté bjednatelem; Infrmace z realitníh serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizvaných prdejů nemvitstí MOISES; Skutečnsti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a ftdkumentace z místníh šetření; Zákn č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku); Zákn č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících, ve znění zákna č. 322/2006 Sb., zákna č. 227/2009 Sb. a zákna č. 444/2011 s účinnstí d 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. ceňvání majetku a změně některých záknů (zákn ceňvání majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. s účinnstí d 1. 10. 2014; BRADÁČ a kl. Terie ceňvání nemvitstí, VIII. přepracvané a dplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hdnty pzemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oecnmica, Institut ceňvání majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy ceňvání nemvitstí, II. upravené vydání, Vyská škla eknmická v Praze, Institut ceňvání majetku, 2006; Str. 4
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 ZAZVONIL ZBYNĚK Prvnávací hdnta nemvitstí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.., 2006; BRADÁČ a kl. Sudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňvání majetku v praxi, I.vydání, DnauMedia s.r.., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňvání nemvitstí výnsvý přístup, I.vydání, nakladatelství Oecnmica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pr ceňvání nemvitstí tržní hdntu, Praha, září 2012. Str. 5
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 2. OCENĚNÍ Pr stanvení bvyklé ceny (tržní hdnty) neexistuje předpis, k dispzici je puze dbrná literatura, respektive znalecké standardy. V záknu č.120/2001 Sb. sudních exekutrech a exekuční činnsti (exekuční řád) a změně dalších záknů je v 66 dst.5 uveden: Znalec ceňuje nemvitst a její příslušenství a jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené bvyklu cenu pdle zvláštníh předpisu dále dkaz na 2 dst.1 zákna č.151/1997 Sb. V 2 dst.1 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku je tzv. bvyklá cena definvána následujícím způsbem: Obvyklu cenu se pr účely tht zákna rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku neb při pskytvání stejné neb bdbné služby v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku neb službě vyplývající z sbníh vztahu k nim. Uznávané metdy zjištění bvyklé ceny: 2.2.1. Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu, že hdnta nemvitstí nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metda výnsvá Principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady spjené s užíváním nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti).transfrmace na sučasnu Str. 6
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z rčníh nájemnéh. 2.2.3. Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí vzdálenst d center měst či bcí vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst předkupní práva, věcná břemena zástavní práva sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu celkvé trendy v prdeji nemvitstí prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě 2.1 Vlba metdy cenění Vzhledem k výše ppsané metdlgii ceňvání nemvitstí pr bvyklu cenu a vzhledem k účelu psudku, tedy pr cenění nemvitsti pr její zařazení d dražby; se jak nejlépe pužitelná metda pr daný účel jeví metda kmparativní. V případě, že je k dispzici dstatečný vzrek srvnatelných bjektů, tat metda nejlépe vypvídá bchdvatelnsti nemvitstí na trhu v daném místě a čase. Jak pdpůrná metda je zvlena metda administrativní, tedy cenění za pužití vyhlášky 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Str. 7
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 2.2 Administrativní cenění Ocenění je prveden pdle zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku ve znění záknů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kteru se prvádějí některá ustanvení zákna č. 151/1997 Sb. Základní infrmace Adresa předmětu cenění: Veselí nad Mravu 698 01 Veselí nad Mravu Kraj: Jihmravský Okres: Hdnín Obec: Veselí nad Mravu Katastrální území: Veselí-Předměstí Pčet byvatel: 11 471 Základní cena stavebníh pzemku bce kresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Keficienty bce Název keficientu č. P i O1. Velikst bce - Nad 5000 byvatel I 0,95 O2. Hspdářsk-správní význam bce - Obce s pčtem byvatel nad 5000 a všechny bce v kresech Prahavýchd, Praha-západ III 0,85 O3. Plha bce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v bci - V bci je elektřina, I 1,00 vdvd, kanalizace a plyn O5. Dpravní bslužnst bce - Železniční a autbusvá II 0,95 zastávka O6. Občanská vybavenst v bci - Kmplexní vybavenst (bchd, služby, zdravtnická zařízení, škla, pšta, bankvní (peněžní) služby, sprtvní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebníh pzemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 828,50 Kč/m 2 Index trhu s nemvitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemvitými věcmi - Nabídka II 0,00 dpvídá pptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pzemek neb pzemek, V 0,00 jehž sučástí je stavba (stejný vlastník) neb jedntka neb jedntka se spluvl. pdílem na pzemku 3. Změny v klí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prdejnst - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Pvdňvé rizik - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Str. 8
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index plhy i = 1 Typ staveb na pzemku pr stanvení indexu plhy: Rezidenční stavby v statních bcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedntném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v klí pzemku a živtní prstředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Plha pzemku v bci - Okrajvé části bce III -0,05 4. Mžnst napjení pzemku na inženýrské sítě, které má bec I 0,00 - Pzemek lze napjit na všechny sítě v bci neb bec bez sítí 5. Občanská vybavenst v klí pzemku - V klí nemvité I 0,00 věci je dstupná bčanská vybavenst bce 6. Dpravní dstupnst k pzemku - Příjezd p zpevněné VI 0,00 kmunikaci, dbré parkvací mžnsti 7. Osbní hrmadná dprava - Zastávka d 200 m včetně, MHD III 0,00 dbrá dstupnst centra bce 8. Plha pzemku z hlediska kmerční využitelnsti - I -0,01 Nevýhdná pr účel užití realizvané stavby 9. Obyvatelstv - Bezprblémvé klí II 0,00 10. Nezaměstnanst - Průměrná nezaměstnanst II 0,00 11. Vlivy statní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index plhy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,980 Keficient pp = I T * I P = 0,980 Ocenění staveb Hlavní stavby Rdinný dům i = 2 Zatřídění pr ptřeby cenění Typ bjektu: Rdinný dům 35 prvnávací metda Plha bjektu: Jihmravský kraj, bec 10 001 50 000 byvatel Stáří stavby: 77 let Základní cena ZC (přílha č. 24): 2 948,- Kč/m 3 Zastavěné plchy a výšky pdlaží Sklep: 5,2*10,5 = 54,60 m 2 1. NP: 5,7*1,95+6,4*11,46+4,75*9 = 127,21 m 2 Str. 9
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 2. NP: 5,7*1,95 = 11,12 m 2 6,4*11,46 = 73,34 m 2 4,75*9 = 42,75 m 2 Zastřešení: 6,4*11,46 = 73,34 m 2 Název pdlaží Zastavěná plcha Knstrukční výška Sklep: 54,60 m 2 2,28 m 1. NP: 127,21 m 2 3,09 m 2. NP: 11,12 m 2 1,00 m 73,34 m 2 3,09 m 42,75 m 2 2,19 m Zastřešení: 73,34 m 2 2,06 m Obestavěný prstr Sklep: (5,2*10,5)*(2,28) = 124,49 m 3 1. NP: (5,7*1,95+6,4*11,46+4,75*9)*(3,09) = 393,08 m 3 2. NP: (5,7*1,95)*(1,00) = 11,12 m 3 (6,4*11,46)*(3,09) = 226,63 m 3 (4,75*9)*(2,19) = 93,62 m 3 Zastřešení: (6,4*11,46)*(2,06) = 151,09 m 3 Obestavěný prstr - celkem: = 1 000,03 m 3 Pdlažnst: Zastavěná plcha prvníh nadzemníh pdlaží: ZP1 = 127,21 m 2 Zastavěná plcha všech pdlaží: ZP = 382,36 m 2 Pdlažnst: ZP / ZP1 = 3,01 Výpčet indexu cenvéh prvnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - pdsklepený - se šikmu neb strmu střechu III typ C 1. Druh stavby - samstatný rdinný dům III 0,00 2. Prvedení bvdvých stěn - cihelné neb tvárnicvé zdiv III 0,00 3. Tlušťka bvd. stěn - 45 cm II 0,00 4. Pdlažnst - hdnta větší než 2 III 0,02 5. Napjení na sítě (přípjky) - přípjka elektr, vda, kanalizace V 0,08 a plyn neb prpan butan 6. Způsb vytápění stavby - ústřední, etážvé, dálkvé III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní prvedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšíh vybavení I 0,00 9. Venkvní úpravy - standardníh rzsahu a prvedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvřící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb neb jejich celkvé zastavěné plše nad 25 m2 11. Pzemky ve funkčním celku se stavbu - nad 800 m2 III 0,01 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanu údržbu (předpklad prvedení menších stavebních úprav) III 0,85 Str. 10
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Keficient pr stáří 77 let: s = 1-0,005 * 77 = 0,615 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,615 = 0,580 i = 1 Index trhu s nemvitými věcmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 948,- Kč/m 3 * 0,580 = 1 709,84 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 000,03 m 3 * 1 709,84 Kč/m 3 * 1,000 * 0,980= 1 675 693,47 Kč Cena stanvená prvnávacím způsbem = 1 675 693,47 Kč Rdinný dům - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh = 1 675 693,47 Kč pdílu Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 2 Rdinný dům - zjištěná cena = 837 846,74 Kč Vedlejší stavba Zatřídění pr ptřeby cenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nsná knstrukce: zděná tl. nad 15 cm Pdsklepení: nepdsklepená neb pdsklepená d plviny 1.nadz. pdlaží Pdkrví: nemá pdkrví Krv: neumžňující zřízení pdkrví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpčet jedntlivých plch Název Plcha [m 2 ] 1. NP 7,96*7,73 = 61,53 6,91*1,44 = 9,95 Zastavěné plchy a výšky pdlaží Název Zastavěná. Knstr. plcha výška 1. NP 61,53 m 2 3,88 m 9,95 m 2 2,76 m Obestavěný prstr Výpčet jedntlivých výměr Název Obestavěný prstr [m 3 ] 1. NP (7,96*7,73)*(3,88) = 238,74 m 3 (6,91*1,44)*(2,76) = 27,46 m 3 Str. 11
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 (PP = pdzemní pdlaží, NP = nadzemní pdlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prstr 1. NP NP 238,74 m 3 NP 27,46 m 3 Obestavěný prstr - celkem: 266,20 m 3 Ppis a hdncení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = pdstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná knstrukce, X = nehdntí se) Výpčet keficientu K 4 Knstrukce, vybavení Obj. pdíl [%] Část Upravený Kef. [%] bj. pdíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvdvé stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Strpy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krv S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava pvrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schdiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Pdlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektrinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Sučet upravených bjemvých pdílů 100,00 Keficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Keficient vybavení stavby K 4 (dle výpčtu): * 1,0000 Plhvý keficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu bce): * 1,0000 Keficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 583,75 Plná cena: 266,20 m 3 * 2 583,75 Kč/m 3 = 687 794,25 Kč Výpčet ptřebení lineární metdu Stáří (S): 26 rků Předpkládaná další živtnst (PDŽ): 54 rků Předpkládaná celkvá živtnst (PCŽ): 80 rků Optřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 26 / 80 = 32,5 % Keficient ptřebení: (1-32,5 % / 100) * 0,675 Nákladvá cena stavby CS N = 464 261,12 Kč Keficient pp * 0,980 Cena stavby CS = 454 975,90 Kč Str. 12
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Vedlejší stavba - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh = 454 975,90 Kč pdílu Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 2 Vedlejší stavba - zjištěná cena = 227 487,95 Kč Ocenění pzemků Ocenění Pzemky Výpčet indexu cenvéh prvnání Index mezujících vlivů pzemku Název znaku č. P i 1. Gemetrický tvar a velikst pzemku - Tvar bez vlivu na I 0,00 využití 2. Svažitst pzemku a expzice - Svažitst terénu pzemku d I 0,00 15% včetně; statní rientace 3. Ztížené základvé pdmínky - Neztížené základvé pdmínky I 0,00 4. Chráněná území a chranná pásma - Mim chráněné území I 0,00 a chranné pásm 5. Omezení užívání pzemku - Bez mezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6 Index mezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemvitstmi I T = 1,000 Index plhy pzemku I P = 0,980 Celkvý index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 i = 1 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří ceněné dle 4 dst. 1 a pzemky d tét ceny dvzené Přehled pužitých jedntkvých cen stavebních pzemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Kef. ] [Kč/m 2 ] 4 dst. 1 - stavební pzemek - zastavěná plcha a nádvří 4 dst. 1 828,50 0,980 811,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena čísl [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 dst. 1 zastavěná plcha a St. 911 348,00 811,93 282 551,64 nádvří 4 dst. 1 zahrada 4266 475,00 811,93 385 666,75 Stavební pzemky zastavěné plchy a nádvří - celkem 668 218,39 Str. 13
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Pzemky - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = 668 218,39 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 2 Pzemky - zjištěná cena = 334 109,20 Kč Ocenění trvalých prstů Prsty Smíšené trvalé prsty vcných dřevin, statní vinné révy a krasných rstlin ceněné zjedndušeným způsbem: 47 Celkvá cena pzemku: Kč 668 218,39 Celkvá výměra pzemku m 2 823,00 Celkvá pkryvná plcha trvalých prstů: m 2 475,00 Cena pkryvné plchy prstů Kč 385 666,75 Cena prstu je ve výši 6,5 % z ceny pkryvné plchy * 0,065 prstů: Cena smíšenéh prstu: = 25 068,34 Prsty - celkem: 25 068,34 Kč Prsty - výchzí cena pr výpčet vlastnickéh pdílu = 25 068,34 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem * 1 / 2 Prsty - zjištěná cena 12 534,17 Kč REKAPITULACE Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rdinný dům 837 846,70 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 337 019,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 174 865,90 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky 334 109,20 Kč 2. Ocenění pzemků celkem 334 109,20 Kč 3. Ocenění trvalých prstů 3.1. Prsty 12 534,20 Kč 3. Ocenění trvalých prstů celkem 12 534,20 Kč Str. 14
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 Celkem 1 521 509,30 Kč Rekapitulace cen bez dpčtu ptřebení, celkem 1 521 509,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rdinný dům 837 846,70 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 227 488,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 065 334,70 Kč 2. Ocenění pzemků 2.1. Pzemky 334 109,20 Kč 2. Ocenění pzemků celkem 334 109,20 Kč 3. Ocenění trvalých prstů 3.1. Prsty 12 534,20 Kč 3. Ocenění trvalých prstů celkem 12 534,20 Kč Celkem 1 411 978,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 411 978,10 Kč Výsledná cena p zakruhlení dle 50: 1 411 980,- Kč slvy: Jedenmilinčtyřistajedenácttisícdevětsetsmdesát Kč 2.3 Ocenění prvnávací metdu V našem knkrétním případě je pužit realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnh nástrjů, pmcí nichž lze s přesnstí sledvat změny nabídkvých cen. Na serverech je uváděn datum uvedení d prdeje a jejich případné pstupné slevy. Je nutn pčítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prdeji, takže knečný výsledek v inzerci není pdchycen. Prtže však tyt cenvé změny jsu c d místa i času prměnlivé, měl by dhadce využívat internetvých mžnstí k sledvání vztahu mezi nabídkvými a skutečně dsahvanými cenami a pužije-li Str. 15
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 jak vzrek nabízenu nemvitst, pak musí při adjustaci případný rzdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází puze snížení ceny vzrku. Při výběru vzrků pr prvnání je ptřeba vymezit tržní segment trhu cž by měl zajistit, aby nemvitsti byly pdbné především v následujících charakteristikách: ve veliksti sídla a významu plhy pr účastníky trhu (samta, vesnice, spádvé sídl, předměstí, měst, centrum, regin, příhraničí, vnitrzemí, městské aglmerace, apd.), typu nemvitstí zejména ve vazbě na účelvu vhdnst pužití jedntlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výrba, speciální zaměření apd.), veliksti ve vazbě na přiměřenst ptřeb c d rzsahu využití účastníky trhu (např. jednbytvé, vícebytvé, kmbinvané s prvzními prstry, vhdné pr drbné živnsti, pr větší splečnsti apd.), stavu ve vazbě na perativní mžnsti využití účastníky trhu (kamžitě či pdmíněně využitelné, vlné, bsazené, s mezeným využitím, s mžnstí dalšíh rzvje, variabilní apd.), kvality ve vazbě na způsb prvedení, vybavenst, kmfrt a kmplexnst ve vztahu k představám jedntlivých účastníků trhu (např. pdřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rzsahu půsbnsti na trhu ve vztahu k kruhu ptenciálních pptávajících (lkální, reginální, celstátní, nadnárdní), řadvé kategrizaci hdnty ve vztahu k rzpčtvým mezením pptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, d 3 mil. Kč, d 10 mil Kč atd.) Srvnávací nabídka 1) Rdinný dům tř. Masarykva, Veselí nad Mravu, užitná pl. 220 m2, plcha pzemku 1 880 m2 Jedná se 4 + 1, který je připraven k reknstrukci. V dmě jsu zavedeny veškeré inženýrské sítě. Dům je celý pdsklepený. Za dmem je velká zahrada. NABÍDKOVÁ CENA: 1 700 000 Kč Str. 16
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 2) Rdinný dům Pplk. Vlad. Štěrby, Veselí nad Mravu, užitná pl.: 160 m2, plcha pzemku 213 m2 Dům má byvatelné přízemí, první patr a půdní vestavbu. Charaktervě se jedná dva samstatné byty. V dmě jsu dvě kuchyně,dvě kupelny, tři WC, tři lžnice,dva bývací pkje a tři různé pkje. Dům je p částečné reknstrukci. Nvé rzvdy, plastvá kna, nvá kupelna, kuchyně a talety. Dům je v přízemí vybaven nvým nábytkem a sptřebiči, jenž jsu sučástí prdejní ceny. Vytápění ústřední z plynvéh ktle. Dům je pdsklepeny. Sklep je tvřen prádelnu, ktelnu a vlastním sklepem. K dma patří krasný dvůr s bazénem a psezením. Parkvání před dmem. NABÍDKOVÁ CENA: 2 190 000 Kč 3) Rdinný dům Uherský Ostrh, pdlahvá pl.: 272 m2, pzemek 562 m2 Jedná se dům 6+2 v Uherském Ostrhu, v klidné části Mašvy. V každém patře RD se nachází bytvá jedntka veliksti 3+1 (bývací pkj, lžnice, pkjík, kuchyně s jídelnu). RD je v půvdním stavu, je mžn si dům upravit a zreknstruvat pdle vlastních představ. RD je celkvě pdsklepen (ktelna, prádelna, sklep na uskladnění zeleniny, spíž, 2 x garáž atd.). Pr vytápění celéh dmu lze využít plynvý ktel i ktel na tuhá paliva, hřev vdy zajišťuje bjler, vda je becní, ale na zahradě je i vlastní studna, kteru je mžn využít k zalévání zahrady. NABÍDKOVÁ CENA: 2 290 000 Kč 4) Rdinný dům Uherský Ostrh, pdlahvá pl.: 120 m2, pzemek 708 m2 Jedná se RD 4+1, Uherský Ostrh. Dům v půvdním, udržvaném stavu, pdsklepen. Dispziční řešení dmu: veranda, chdba, kuchyň, 2 pkje, kupelna a WC. Vpatře se nachází 2 pkje a půdní prstr s mžnstí rzšíření na další pkj. K dmu náleží hspdářské budvy a zahrada s vcnými strmy. Celkvá plcha pzemku je 708 m2. Dům se nachází ve velmi klidné části. Str. 17
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 NABÍDKOVÁ CENA: 1 550 000 Kč č. Cena nemvitsti Kč celkem Pdlahvá plcha(m 2 ) Cena p (K rpc ) (Kč) K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (plha) (velikst, (technický pdbn (vybavení) (pzemek) stav) st stavby) (úvaha znalce) Cena ceňvané nemvitsti. (Kč) Veselí nad Mravu 1 700 000 220 (UP) 0,90 1 530 000 1,00 1,00 0,75 0,90 1,10 1,00 0,74 2 067 568 Veselí nad Mravu 2 190 000 160 (UP) 0,90 1 971 000 1,05 0,95 1,10 1,00 0,98 1,00 1,08 1 825 000 Uherský Ostrh 2 290 000 272 0,90 2 061 000 1,00 1,00 1,00 0,95 1,01 1,00 0,96 2 146 875 Uherský Ostrh 1 550 000 120 0,90 1 395 000 1,00 0,70 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 1 992 857 Celkem jedntkvá cena - průměr Kč 2 008 075 Minimum Kč 1 825 000 Maximum Kč 2 146 875 Celkem cena nemvitsti - průměr Kč 2 008 075 K1 K2 K3 K4 K5 K6 Redukce na pramen ceny (K rpc) Keficient úpravy na plhu nemvitsti Keficient úpravy na velikst nemvitsti Keficient na technický stav nemvitsti Keficient úpravy na vybavenst nemvitsti Keficient úpravy na pzemek ve funkčním celku s nemvitstí Keficient úpravy dle dbrné úvahy znalce Keficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index dlišnsti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Prvnávací hdntu jsme dspěli k tržní hdntě předmětných nemvitstí v k.ú. Veselí-Předměstí k částce p zakruhlení 2 008 000 Kč. Vzhledem k tmu, že předmětem cenění puze spluvlastnický pdíl na nemvitsti, který je btížněji bchdvatelný, pužijeme kef. 0,8. Výsledná cena spluvlastnickéh pdílu 1/2 má hdntu 803 200 Kč. Tat cena je tvřena cenu pdílu na pzemcích p.č. 4266 a p.č.st. 911 ve výši 205 750,- Kč (tyt ceny byly zjištěny prvnávací metdu) a cenu stavby rdinnéh dmu včetně příslušenství ve výši 597 450 Kč. Ocenění staveb pdíl 1/2 Ocenění pzemků pdíl 1/2 597 450 Kč 205 750 Kč 2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Městskéh úřadu Veselí nad Mravu pd, který nemvitst spadá byl sdělen, že se v archivu úřadu nedchvali žádné infrmace. Na základě místníh šetření byl dhadnut stáří nemvitsti na cca. 75 let. Nemvitst tedy splňuje pdmínky pr svbzení d DPH. V případě pzemků p.č.4266 a p.č.st.911 zapsaných na LV 857 v k.ú. Veselí-Předměstí se nejedná stavební parcelu dle 56 dst. 2 zák. DPH a je tedy svbzen d DPH. Str. 18
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 3. REKAPITULACE Dle 2 zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku bvyklá cena vyjadřuje hdntu věci a určí se prvnáním, prt za bvyklu cenu nemvitsti pvažujeme cenu určenu prvnávacím způsbem. Cena spluvlastnickéh pdílu 1/2 zjištěnéh pdle cenvéh předpisu Cena spluvlastnickéh pdílu 1/2 určenéh prvnávacím způsbem 1 411 980 Kč 803 200 Kč Obvyklá cena (tržní hdnta) pdílu 1/2 na nemvitstech uvedených na LV 857 v k.ú. Veselí-Předměstí je dle dbrnéh dhadu 803 200 Kč Cena slvy: smsettřitisícdvěstě Kč Str. 19
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek pdal ústav zapsaný rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 9.10. 1997 (rzšířeným rzhdnutím Ministerstva spravedlnsti ČR ze dne 11.7.2012) v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb. a ustanvení 6 dst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pzdějších předpisů, d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst v brech: stavebnictví, s rzsahem znaleckéh právnění pr technický stav knstrukcí pzemníh stavitelství staveb bytných, průmyslvých, bčanské vybavensti a zemědělských, staveb inženýrských, mstů, betnvých, celvých a dřevěných knstrukcí. eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady: nemvitstí, pdniků, mvitstí strjů a zařízení, nehmtnéh majetku, nepeněžitých vkladů, sprtvních ptřeb, sprtvníh materiálu; rzpčtvání a fakturace ve stavebnictví. Znalecký psudek je veden pd číslem 1390-373-2014. V Brně dne 16.12.2014. Pdpis jednatele znaleckéh ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 20
STATIKUM s. r.. 1390-373-2014 PŘÍLOHY Přílha č. 1: Ftdkumentace z místníh šetření... 2 listy Přílha č. 2: Výpisy z katastru nemvitstí + Kpie katastrální mapy... 4 listy Přílha č. 3: Sdělení Městský úřad Veselí nad Mravu... 1 list Str. 21
Ftdkumentace z místníh šetření Phled na nemvitst z ulice Kllárva
Hspdaářské stavení
A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.11.2014 14:35:02 CZ0645 Hdnín Vlastník, jiný právněný Obec: Kat.území: 780731 Veselí-Předměstí List vlastnictví: 857 586722 Veselí nad Mravu Identifikátr B Nemvitsti Pzemky Parcela Výměra[m2] Druh pzemku Způsb využití Způsb chrany St. 911 348 zastavěná plcha a nádvří Na pzemku stjí stavba: Veselí nad Mravu, č.p. 1005, rd.dům 4266 475 zahrada zemědělský půdní fnd B1 C Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: EX 03720/13 pr Exekutrský úřad Brn - měst Mgr. Jan Krejsta sudní exekutr V kat. území jsu pzemky vedeny ve dvu číselných řadách (St. = stavební parcela) Vlastnické práv Studnička Petr, Kllárva 1005, 69801 Veselí nad Mravu Studničkvá Vlasta, Kllárva 1005, 69801 Veselí nad Mravu Stavby Typ stavby Část bce, č. budvy Veselí nad Mravu, č.p. 1005 Jiná práva Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr - Bez zápisu Způsb využití Na parcele rd.dům St. 911 Způsb chrany Pdíl 1/2 1/2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 11.11.2014 14:35:02 Kat.území: 780731 Veselí-Předměstí Typ vztahu Oprávnění pr D Jiné zápisy Plmby a upzrnění - Bez zápisu E Listina Smluva převdu nemvitsti RI 1180/1970 KUPNI SMLOUVA Z 18.5.1970. Usnesení sudu schválení dědické dhdy D 431/2005 ze dne 13.04.2006. Právní mc ke dni 16.05.2006. F Pkud je výměra bnitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bnitván Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, kód: 706. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: 11.11.2014 14:51:18 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Jihmravský kraj, Katastrální pracviště Hdnín, kód: 706. strana 3
Městský úřad Veselí nad Mravu dbr živtníh prstředí a územníh plánvání stavební úřad tř. Masarykva 119, Veselí nad Mravu, PSČ 698 13 Čísl jednací: MVNM/36086/2014 Spisvá značka: S-MVNM/877/2014 SÚ Veselí nad Mravu 24.11.2014 Vyřizuje: Ing. Vítězslav Petřík Telefn: 518 670 210 E-mail: petrik@veseli-nad-mravu.cz STATIKUM s.r.. Ing. Lukáš Pejchal Hudcva 78c 612 00 Brn S D Ě L E N Í Městský úřad Veselí nad Mravu, dbr živtníh prstředí a územníh plánvání, ddělení stavební úřad (dále jen stavební úřad ), bdržel Vaši žádst ze dne 14.11.2014, ve věci pskytnutí infrmace týkající se klaudace stavby č.p. 1005 na parcele č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí a infrmace druhu pzemku u parcel č. 4266 a č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí, respektive existenci platnéh pvlení stavby na uvedených pzemcích. K výše uvedené věci Vám sdělujeme následující: P prhledání příruční spisvny stavebníh úřadu, se záměrem nalezení pžadvaných dkumentů, však nezbývá než knstatvat, že: klaudační rzhdnutí stavebníh úřadu ke stavbě č.p. 1005 na parcele č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí v bci Veselí nad Mravu, se v našem archivu nenachází. O tét skutečnsti jste však již byli infrmváni sdělením zdejšíh stavebníh úřadu pd spisvu značku S-MVNM/31063/2013, ze dne 14.10.2013. pzemek č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí je pzemkem stavebním, a t z titulu stávající stavby RD č.p. 1005. C se týká platných pvlení pr případné další stavby na pzemcích č. 4266 a č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí, tak žádné takvé není stavebnímu úřadu z úřední činnsti znám. S pzdravem Za správnst vyhtvení: Ing. Bc. Jiří Janška v.r. veducí dbru živtníh prstředí a územníh plánvání Ing. Petřík Vítězslav referent stavebníh úřadu pvěřený řízením ddělení Telefn Bankvní spjení IČ Fax E-mail Veselí nad Mravu Česká spřitelna, a.s. 00 28 54 55 518 670 109 mest@veseli-nad-mravu.cz 518 670 111 pbčka Veselí nad Mr. DIČ: č.účt. 1442991379/0800 CZ00285455