ZNALECKÝ POSUDEK 2015519 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.12 v bytovém domě č.p. 694, v obci Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, katastrální území Jindřichův Hradec, sídl. Vajgar, s pozemkem p.č. 3890/54 vč.příslušenství Objednatel posudku: Exekutorský úřad Třebíč Bráfova 53 674 01 Třebíč Účel posudku: exekutorské řízení č.j. 042 EX 2471/14-41 Zhotovitel posudku: Ing. Radomír Peřan Mládežnická 228/IV 377 01 Jindřichův Hradec tel. : 602 145 846 e-mail : r.peran@quick.cz IČ: 15795179 Datum místního šetření: 9.2.2015 Datum, k němuž je provedeno ocenění: 09.02.2015 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku Jindřichův Hradec, dne: 02.03.2015 Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení 1
OBSAH 1. NÁLEZ 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI 3. ZÁVĚR 4. PŘÍLOHY 2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6646., ze dne 2.1. 2015 pro k.ú. Jindřichův Hradec C. Věcná břemena a omezení vlastnických práv: zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce uvedené na LV č. 6646 D. Jiná práva a poznámky: bez zápisu 1.1.2 Kopie katastrální mapy 1.1.3 Výsledky místního šetření provedeného ve dnech 9.2.2015 1.1.4 Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku 1.1.5. Porovnání na realitní trh, databáze RK M.1. Bytová jednotka č.694/12 v k.ú. Jindřichův Hradec Vlastník majetku: Kudláček Pavel 570815/0811 1/2 sídl.vajgar 964/III 377 01 Jindřichův Hradec Kudláček Pavel 801129/1398 1/4 sídl.vajgar 964/III 377 01 Jindřichův Hradec Kyseláková Jana 825124/1405 1/4 sídl.vajgar 652/III 377 01 Jindřichův Hradec Adresa majetku: sídl.vajgar 694/III 377 01 Jindřichův Hradec Kód katastrálního území: 660523 Název katastrálního území: Jindřichův Hradec Kód obce: 545881 Název obce: Jindřichův Hradec Kód okresu: CZ0313 Název okresu: Jindřichův Hradec Název kraje (oblasti): Jihočeský kraj (Jihozápad) Popis a účel: Bytová jednotka v typovém panelovém domě. Bytová jednotka č.12 se nachází ve 3.NP vpravo od vstupního schodišťového ramene. Po vstupu se nachází chodba s přístupem na WC, vlevo do kuchyně, ze které je vstup do koupelny a pokoje. Rovně z chodby se nachází obývací pokoj se vstupem na lodžii a do ložnice. Byt je v původním průměrně udržovaném stavu. Bytový dům s výtahem byl kolaudován v roce 1981 (dle sdělení při MŠ). Obsahuje devět nadzemních podlaží. V patře se nachází vždy 5 bytů, v 1.NP pak dva byty, společné prostory sklepů a kočárkárny. Stavební úpravy: Budova byla v roce 2010 částečně zateplena - jedna štítová stěna, proveden fasádní nátěr, výměna stoupaček. V roce 2008 výměna plastových oken. Břemena, závazky, zatížení nemovitosti: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, uvedené na LV č. 6646, ze dne 2.1. 2015 3
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. bytová jednotka 694/12 M.1.2. stavební pozemek M.1.1. bytová jednotka 694/12 Porovnávací hodnota objektu Pořadí Seznam použitých metod 1 Přímá 2 Úřední 38 4
1. Přímá metoda porovnání na realitní trh Č. Jindřichův Hradec III Oceň. objekt Zjištění ceny možného prodeje metodou přímého porovnání list 1 Počet obytných prostorů (vč. kuchyní) Podlahová plocha bytová jednotka 3+1 70,00 Bytová jednotka č.12 se nachází ve 3.NP vpravo od vstupního schodišťového ramene. Byt je v původním stavu. Pomocná oblast pro číslné údaje - pokud bude použito, je třeba vložit do patřičných buněk vzorce s odkazy na zadané hodnoty Zastavěná plocha Velikost zahrady Celková výměra pozemku Č. Cena požadovaná resp. zaplacená 1,00 1,00 1,00 Kč Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny možného prodeje metodou přímého porovnáním Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 poloha veli-kost ZP garáž stav a vybavení celková velikost pozemků velikost zahrady úvaha znalce Cena možného IO (1- prodeje oceň. 6) objektu Kč 1 bytová jednotka 1+1 36 2 bytová jednotka 3+1 66 3 bytová jednotka 2+1 94 Směrodatná odchylka Jindřichův Hradec III, panelová zástavba v 5.patře,plastová okna,zatepleno,původní bytové jádro Jindřichův Hradec III, panelová zástavba v 6.patře,plastová okna,zatepleno,původní bytové jádro Jindřichův Hradec III, panelová zástavba v 5.patře,plastová okna,zatepleno,původní bytové jádro 1 1 1 1 720 000 0,90 648 000 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 720 000 1 1 1 2 945 000 0,90 850 500 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 850 500 1 1 1 3 708 000 0,90 637 200 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 670 737 Celkem průměr Kč 747 079 Směrodatná odchylka Kč 75 845 Průměr bez směrodatné odchylky Kč 671 234 Průměr se směrodatnou odchylkou Kč 822 924 Odhad ceny objektu Kč 750 000 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu (atraktivnost lokality) K2 Koeficient úpravy na velikost objektu (podlahová plocha) K3 Koeficient pro existenci garáže K4 Koeficient úpravy na celkový stav (okna, balkon, podlahy, klimatizace, ostraha,.) K5 Koeficient úpravy na celkovou velikost pozemků K6 Koeficient úpravy na velikost zahrady K7 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 5
Porovnávací hodnota: 750 000 Kč Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní -0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,02 Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 1,00 * ( 1 + -0,05) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1,00 2000 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,04 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,03 špatná dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 1,00 * ( 1 + 0,03) = 1,030 6
Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby III. Budova panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo -0,10 umakart. bytové jádro Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popř. sprchový kout a splachovací záchod 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora 0,00 nebo skl.kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem -0,10 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 34,00 Jde-li o stavbu, popřípadě byt: - po celkové rekonstrukci, pak za stáří stavby pro stanovení hodnoty koeficientu s se považuje počet let od kolaudace této rekonstrukce plus 15 let. Za celkovou rekonstrukci se pro tento účel považuje stavba, u níž došlo k výměně alespoň 60% objemových podílů prvků konstrukcí a vybavení. K celkové rekonstrukci starší 50ti let se nepřihlíží - s nástavbou, přístavbou, popřípadě se stavebními úpravami, jejichž objemové podíly ze stavby činí alespoň 50% a které by se podle stáří zařadily do jiné kategorie oproti původní části stavby, lze hodnotu koeficientu s, příslušejícího původní stavbě, zvýšit o hodnotu 0,01 až 0,1 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * (1-0,005 * y) I V = (1 + -0,10) * 1,00 * (1-0,005 * 34) = 0,747 Podlahová plocha PP Název místnosti Výpočet PP (m2) chodba 1.56*2.45+1.90*1.16 6,03 WC 0.84*1.17 0,98 šatna 1.11*1.90 2,11 kuchyně 2.50*1.78+3.45*2.26 12,25 koupelna 1.59*1.59 2,53 pokoj 3.57*3.45 12,32 obývací pokoj 5.99*3.46 20,73 ložnice 3.45*3.53 12,18 lodžie (3.02*1.35)*0.20 0,82 sklepní kóje (1.20*0.90)*0.10 0,11 Celkem 70,06 7
Spoluvlastnický podíl Podlahová plocha PB = 37,00 m 2 Podlahová plocha všech bytů a nebytových prostor v domu PV = 1 378,00 m 2 Spoluvlastnický podíl SP = (PB / PV) * 100 SP = (37,00 / 1 378,00) * 100 = 2,685 % Cena pozemku Název objektu Cena (Kč) zastavěná plocha a nádvoří 437 956 Celkem CP 437 956 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Jindřichův Hradec ZC = 13763 Kč/m 2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 13763,00 * 0,747 = 10 280,96 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * I T * I P CB = 70,06 * 10280,96 * 0,950 * 1,030 = 704 798 Kč Cena podílu pozemku pcp = CP * SP / 100 pcp = 437 956 * 2,685 / 100 = 11 759 Kč Cena bytu porovnáním CB p = CB + pcp CB p = 704 798 + 11 759 = 716 557 Kč bytová jednotka 694/12 - celkem: Pořadí Metoda Váha Výpočtová hodnota 1 Přímá 1,80 750 000 2 Úřední 0,20 716 557 Porovnávací hodnota: 746 656 Kč M.1.2. stavební pozemek Věcná hodnota Metoda úřední - ocenění podle 3 vyhlášky č. 441/2013 Základní cena ZC určena dle 3 písm. a): ZC = 1 150,00 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: 3890 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní -0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost I. Negativní -0,02 Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty 8
5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i)) I T = 1,00 * ( 1 + -0,05) = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, 0,00 S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,00 Index omezení I O = 1 + Suma(P i) I O = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1,00 2000 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,04 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,03 špatná dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i)) I P = 1,00 * ( 1 + 0,03) = 1,030 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,950 * 1,000 * 1,030 = 0,979 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 150,00 * 0,979 = 1 125,85 Kč/m 2 9
Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 3890 zastavěná plocha a nádvoří 389,00 1 125,85 437 955,65 Celkem 389,00 437 955,65 stavební pozemek - celkem: Jednotková cena: Věcná hodnota 1 126 Kč/m2 437 956 Kč 10
3. ZÁVĚR Rekapitulace majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] bytová jednotka 694/12 0 0 0 746 656 stavební pozemek 0 0 0 0 Bytová jednotka č.694/12 v k.ú. Jindřichův Hradec 0 0 0 746 656 Bytová jednotka č.694/12 v k.ú. Jindřichův Hradec - celkem: Obvyklá cena zaokrouhleno : 750 000 Kč Obvyklá cena, zaokrouhleno 750 000 Kč Sedmsetpadesáttisíc korun českých Vlastnický podíl ¼ : 187 500 Kč V Jindřichově Hradci dne : 2.3. 2015 Ing. Radomír Peřan Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Českých Budějovicích, pod zn. Spr.368/2012, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a zvláštní specializací oceňování lesů a lesních porostů, pozemků a ostatní zeleně rostoucí mimo les. Znalecký výkon je zapsán pod pořadovým číslem 2015519 znaleckého deníku. 11
4. PŘÍLOHY - Vypis z KN LV č. 6646 ze dne 2.1. 2015 - Kopie kat. mapy - fotodokumentace 12
13
14
15
16
17