ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 323/6893/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 224/9 v bytovém domě č.p. 224, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1050, k.ú. Podmokly, v ulici Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 323/6893/2014 LV no.: 3932 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt č. 224/9 v bytovém domě č.p. 224, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1050, k.ú. Podmokly, v ulici Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj. Address of subject / Adresa majetku: Teplická 224, Děčín IV - Podmokly Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 401.573 Kč Market value Tržní hodnota 550.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 550.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 550.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 224/9 Čísla parcel Parcel of land nr. 1050 Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje Size: Velikost podíl 574/9105 z 323 m 2 tj. 20 m 2 Location in the town: Poloha v obci: severní část městská část Podmokly Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 1000 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 57,40 m 2 Storage area: Skladové plochy: 9582 Kč/m 2 Income: Příjem: 1897 66 % Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly a obec Děčín je oceňovaný byt ve vlastnictví Andranika Nersisjana, bytem Teplická 18/222, Děčín VIII-Dolní Oldřichov, 40502 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly a obec Děčín je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 750.000,- Kč ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ:13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 10.09.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 10.09.2008. Výše uvedená omezení dražbou zaniknou, proto nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly a obec Děčín nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly a obec Děčín jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem smluvním pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 750.000,- Kč ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČ:13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 10.09.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 10.09.2008. Výše uvedená zástavní práva dražbou zaniknou, proto nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Na základě informací získaných během prohlídky na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - byt v 5. nadzemním podlaží (4. patro) v domě bez výtahu - lze předpokládat původní zanedbaný stav se špatnou údržbou Strong points / silné stránky: - lokalita v centru města - prostorný byt (podlahová plocha 57,40 m2) - bytový dům prošel v nedávné minulosti revitalizací Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu 2.9.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Podmokly a obec Děčín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18.9.2014 c/ prohlášení vlastníka budovy č.p. 224, k.ú. Podmokly, obec Děčín d/ informace ze stavebního úřadu v Děčíně e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 15.9.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů oceňovaného bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Podle informací od vlastníků okolních bytů je oceňovaný byt nyní pronajímán, což později potvrdil také vlastník oceňovaného bytu pan Nersisjan. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 625141 Název katastrálního území : Podmokly Kód obce : 562335 Název obce : Děčín Počet obyvatel obce : 50 289 Datum stanovení počtu obyvatel : 31.12.2013 Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Děčín Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín patří k velkým městům Ústeckého kraje (podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ má 50 289 obyvatel), nachází se na severozápadním okraji Ústeckého kraje, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem, zhruba 14 km od hraničního přechodu Hřensko/Schmilka. Město má kompletní občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (magistrát města Děčín, pošta, policie, okresní soud, celní úřad, finanční úřad, zdravotnické zařízení, základní škola, mateřská školka, obchody, restaurace atd.). Po dopravní stránce je město Děčín velmi dobře napojeno na silniční a železniční síť. Hlavní osu silniční sítě představují silnice I/13 spojující Podkrušnohoří s Podještědím, silnice I/9 spojující SRN Rumburk Českou Lípu Mladou Boleslav a silnice I/62 Ústí nad Labem Děčín Hřensko/Schmilka. Z hlediska železniční dopravy je Děčín významným železničním uzlem především ve spojení se SRN na trase Praha Děčín Drážďany Berlín Hamburk. Město je také významným říčním přístavem na labské vodní cestě. Property Location / poloha nemovitostí Bytový dům se nachází v severní části města Děčín, v městské čtvrti Podmokly, v ulici Teplická. Okolní zástavba je smíšená, tvoří ji především bytové domy s obchodními prostory a stavby občanské vybavenosti. Vzdálenost do centra města je zhruba 300 m, veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Zastávka MHD je necelých 100 m od bytového domu, vlakové nádraží je zhruba 500 m. V lokalitě jsou rozvody obecního vodovodu, elektrického proudu, plynu a kanalizace. Parkovací možnosti jsou omezené. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů bytu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Jednotka - byt č. 136/141: Oceňovaný byt se nachází v 5. nadzemním podlaží pětipodlažního bytového domu č.p. 224, umístěného na pozemku čís. parcely 1050, k.ú. Podmokly, obec Děčín. Dispoziční řešení bytu: Jde o byt s dispozicí 1+1 s podlahovou plochou 57,40 m2. Byt sestává z předsíně, pokoje, kuchyně, komory, balkonu a koupelny s WC. K bytu náleží spíž mimo bytovou jednotku a sklepní kóje. Podle informací od vlastníků sousedních bytů byl vstup na balkon zazděn a balkon je přístupný pouze oknem. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, střecha je sedlová, krytina je plechová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště betonová, podlahy betonové okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrch je obložen kabřincem, vnitřní omítky jsou strukturované. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vybavení bytu: Vybavení bytu tvoří krytiny podlah, nenosné příčky, okna a dveře nacházející se uvnitř bytu, vana, umývadlo, záchod, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka a vnitřní instalace elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Lze předpokládat lokální vytápění na plyn nebo na elektřinu. Stáří a stavební stav domu: Podle informací ze stavebního úřadu v Děčíně byl bytový dostavěn v roce 1897, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 117 let. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je běžně udržován. V minulosti byla provedena výměna střešní krytiny vč. klempířských prvků, obnova fasády, byla vyměněna původní dřevěná okna za plastová, výměna vstupních dveří a schránek, výmalba společných prostor. - 4 -
Stavební stav bytu: Byt nebyl zpřístupněn, předpokládá se původní stav se špatnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 224/9 náleží podíl o velikosti 574/9105 na pozemku čís. parcel 1050, k.ú. Podmokly. Tento pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn stavbou bytového domu č.p. 224 a je napojen na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace a je přístupný z veřejně přístupného pozemku. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 224/9 v bytovém domě č.p. 224, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 1050, k.ú. Podmokly, v ulici Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. září 2014 Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: 550.000,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 3932 pro k.ú. Podmokly. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 3932, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 3932, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 323/6893/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 6. 10. 2014-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 323/6893/2014 LV no.: 3932 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 Jednotka - byt č. 224/9 57,40 20 638 1 184 641 66,1 401 573 2 3 Item no. Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 401 573 m 2 Kč/m 2 Kč 1 1 050 zastavěná plocha a nádvoří 323 1 000 20 363 2 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 20 363 Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 574/9105 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 421 936 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Nabídka RK 1), blízká lokalita, byt v cihlovém 1 Byt 1+1, Děčín II - Nové Město 440 000,00 9-14 40,00 bytová 11 000 0,90 396 000,00 domě v původním stavu, 9 900 okna jsou plastová, vytápění lokální plynové, k bytu náleží sklepní kóje Nabídka RK 2), blízká lokalita, byt v cihlovém 2 Byt 1+1, Děčín III - Staré Město 440 000,00 9-14 42,00 bytová 10 476 0,95 418 000,00 domě v původním stavu, 9 952 proběhla výměna oken za plastová, je nutná rekonstrukce Nabídka RK 3), stejná lokalita, byt v původním stavu v cihlovém domě, 3 Byt 2+1, Děčín IV - Podmokly 550 000,00 9-14 62,00 bytová 8 871 1,00 550 000,00 podobná výměra s bytem 8 871 oceňovaným, vytápění lokální plynové, k bytu náleží dva balkony a sklepní kóje Comments Komentář 1) nabídka realitní kanceláře Reality Široký 2) nabídka realitní kanceláře Reality office 3) soukromá realitní kanceláře Reality Široký Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,422 mil.kč nestanovena 0,550 mil.kč 0,550 mil.kč
Mapa širších vztahů - byt č. 224/9, ulice Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj
Fotodokumentace - byt č. 224/9, ulice Teplická v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj Pohled na dům č.p. 224 Pohled na dům č.p. 224 Pohled na dům č.p. 224 ze dvora Vnitřní prostory domu Vnitřní schodiště Vstupní dveře do bytu