ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6503-042/2016 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 1/3 na zemědělských pozemcích zapsaných na LV č. 142 a 11 Vlastník pozemku: Pan Václav Křemeček, Senovážné nám. 231/7, 37021 České Budějovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, 30100 Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 e-mail: faltynek@profag.cz DIČ: CZ5801280496 fax: Exekuční řízení č.j. 094 EX 03816/08 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 423 000 Kč Datum místního šetření: 10.3.2016 Stav ke dni : 10.3.2016 Za přítomnosti: odhadce Počet stran: 30 stran Počet příloh: 20 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne 20.3.2016 Ing. Antonín Faltýnek
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí - zemědělských pozemků ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j.094 EX 03816/08 Přehled podkladů - výpis z LV č. 142 a 11 pro k.ú. Derflice - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů - nájemní smlouva Místopis Oceňované zemědělské pozemky - orná půda se nacházejí v okolí samostatné části města Znojmo Derflice cca od 50 do 850 m od okraje jejich zastavěného území, v lokalitách Pod hřbitovem,strachoticko, U sklepů a Nad vepřínem. Parcela č. 74 se nachází na okraji zastavěného území obce. Derflice jsou samostatnou částí města Znojmo a ležící cca 8,5 km jihovýchodně od středu města.znojmo je významné město Jihomoravského kraje s úplnou občanskou vybaveností a cca 33 700 obyvateli. Samostatná část Derflice má pouze základní vybavenost odpovídající její velikosti a významu -obchod se smíšeným zbožím a hostinec, se Znojmem není stavebně propojena. Pozemky jsou součástí větších společně obhospodařovaných zemědělských celků. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: cesty bez p.č. pozemky jiných vlastníků 24 Obec Znojmo ( p.č. 74) Celkový popis Předmětem ocenění spoluvlastnický podíl 1/3 ze sedmi parcel zemědělských pozemků ( orná půda ) zapsaných na LV č. 142 které jsou ve spoluvlastnictví s ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. a spoluvlastnický podíl 1/3 na p.č. 74 - orná půda ve spoluvlastnictví s Vladimírou Podbradskou. Všechny pozemky na LV č. 142 jsou součástí větších zemědělských celků. Na pozemcích se nenachází žádné trvalé porosty. Pozemky jsou bez staveb. Pozemek č.p. 74 zapsaný na LV č. 11 je veden jako orná půda je však zahrnut v ÚP Znojma jako pozemek pro bytovou výstavbu. V současné době je oplocen a zastavěn kolnami ve vlastnictví většinové spoluvlastnice ( proto se toto příslušenství neoceňuje) Všechny pozemky jsou v dlouhodobém pronájmu ( od roku 1999 na dobu neurčitou se sedmiletou výpovědní lhůtou) společnosti ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. - 2 -
Silné stránky - pozemky v atraktivní lokalitě - dlouhodobý pronájem - pozemek p.č. 74 zahrnut v ÚP pro výstavbu Slabé stránky - zemědělské pozemky bez jiného využití - předmětem ocenění je pouze 1/3 pozemků - nízký výnos RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna, pouze přístup je většinou přes pozemky jiných vlastníků, které tvoří jeden obhospodařovaný celek - jeden nájemce Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Pozemky jsou v pronájmu na dobu neurčitou za běžných podmínek - tato skutečnost u zemědělských pozemků nemá obvykle vliv na cenu obvyklou. OBSAH 1. 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Zemědělské pozemky 1.2. Výnosové ocenění 1.2.1 Zemědělské pozemky na LV č. 142-3 -
2. 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Zemědělský pozemek p.č. 74 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Pozemek p.č. 74 OCENĚNÍ 1. 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 podíl 1/3 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Zemědělské pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky vedené v KN jako orná půda ( 7 parcel) tvoří jeden funkční s dalšími pozemky jiných vlastníků. Pozemky jsou bez staveb a trvalých porostů. Pozemek je úzkého protáhlého tvaru s orientací od jihu k západu a je mírně svažitý. Všechny pozemky jsou v dlouhodobém pronájmu společnosti ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. za roční nájem 3 500 Kč/ha pronájem je uzavřen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 7 let.. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena byla stanovena dle běžně dosahovaných cen za obdobné zemědělské pozemky v této lokalitě což je od 20 do 25 Kč za 1 m 2 zemědělské půdy. Pro toto ocenění byla jednotková cena stanovena v horní polovině tohoto rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 366 1 714 22,00 37 708 orná půda 367 2 025 22,00 44 550 orná půda 390 11 095 22,00 244 090 orná půda 418 1 020 22,00 22 440 orná půda 440 7 950 22,00 174 900 orná půda 489 7 760 22,00 170 720 orná půda 573 31 590 22,00 694 980 Obvyklá cena před korekcí ceny 1 389 388 podíl 1/3 / 3,00 = 463 129,33 Celková výměra pozemků 63 154 Hodnota pozemků celkem 463 129-4 -
1.2. Výnosové ocenění 1.2.1 Zemědělské pozemky na LV č. 142 Ocenění pozemků je provedeno dle platné smlouvy ve znění dodatku z roku 2014, která odpovídá běžným smlouvám o pronájmu zemědělských a k nim náležejících jiných pozemků v této lokalitě. Nájemní smlouva je bez započtení daně z nemovitosti, která se k nájmu připočítává a proto není v ocenění započtena. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Ostatní prostory pozemky 63 154 0 1 842 22 104 2,00 Celkový výnos za rok: 22 104 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 63 154 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 0 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 22 104 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 20 999 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * Nh Kč/rok 0 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 1 050 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 1 050 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 19 949 Míra kapitalizace % 2,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota před korekcí ceny 997 450,- Kč podíl 1/3 / 3,00 = 332 483,33 Výnosová hodnota Cv Kč 332 483-5 -
2. 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 podíl 1/3 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Zemědělský pozemek p.č. 74 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek vedený v KN jako orná půda ( 1 parcela) tvořící jeden funkční s dalšími pozemky jiných vlastníků. Na pozemku jsou kolny jiného vlastníka. Pozemek je obdélníkového tvaru mírně svažitý. Pozemek je v dlouhodobém pronájmu společnosti ZEPO STRACHOTICE, spol. s r.o. za roční nájem 3 500 Kč/ha pronájem je uzavřen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 7 let.. Dle ÚP je pozemek určen pro obytnou výstavby, vzhledem ke své šířce cca 4,5 m není samostatně pro tento účel využitelný. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena byla stanovena dle běžně dosahovaných cen za obdobné zemědělské pozemky zahrnuté v ÚP pro výstavbu v této lokalitě což je od 50 do 300 Kč za 1 m 2. Pro toto ocenění byla jednotková cena stanovena v dolní polovině tohoto rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 74 1 021 100,00 102 100 Obvyklá cena před korekcí ceny 102 100 podíl 1/3 / 3,00 = 34 033,33 + 0,00 = 34 033,33 Celková výměra pozemků 1 021 Hodnota pozemků celkem 34 033 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Pozemek p.č. 74 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Ostatní prostory pozemky 1 021 0 30 357 2,00 Celkový výnos za rok: 357 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 1 021 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 0-6 -
k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 357 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 339 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 17 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 17 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 322 Míra kapitalizace % 2,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota před korekcí ceny 16 100,- Kč podíl 1/3 / 3,00 = 5 366,67 Výnosová hodnota Cv Kč 5 367-7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Zemědělské pozemky 463 100,00 Kč 1.2. Výnosové ocenění 1.2.1 Zemědělské pozemky na LV č. 142 332 483,00 Kč 2. 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Zemědělský pozemek p.č. 74 34 000,00 Kč 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Pozemek p.č. 74 5 367,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 7 zemědělských pozemků/ LV č. 142 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Třistadevadesátčtyřitisíc Kč 1 zemědělský pozemek / LV č. 11 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Dvacetdevěttisíc Kč 463 129 Kč 463 129 Kč 0 Kč 332 483 Kč 394 000 Kč 34 033 Kč 34 033 Kč 0 Kč 5 367 Kč 29 000 Kč Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena Rekapitulace výsledných cen 497 163 Kč 497 163 Kč 0 Kč 337 850 Kč 423 000 Kč slovy: Čtyřistadvacettřitisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7-8 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle věcné hodnoty stanovené porovnávací metodou hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 15 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje zejména skutečnost, že předmětem je pouze podíl 1/3 na pozemcích a existenci nájemní smlouvy na dobu určitou. Výnosová hodnota má v tomto případě pouze informativní význam. Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech mimo v posudku uváděné nájemní smlouvy na dobu neurčitou, žádné další závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech 20.3.2016 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6503-042/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 042/2016. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z LV 7 Kopie KM 3 Orientační mapa 2 Letecké snímky s KM 3 Fotodokumentace 1 Nájemní smlouva včetně dodatku 3 Územní plán 1-10 -
LV č. 142-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
LV 11-15 -
- 16 -
- 17 -
P.č. 74-18 -
P.č. 573-19 -
P.č. 390-20 -
- 21 -
- 22 -
LV 142-23 -
LV 142-24 -
P.č. 74-25 -
P.č. 74-26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -