ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 135/7225/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1751/5 v bytovém domě č.p. 1751 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 551, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Pasteurova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 135/7225/2015 LV no.: 5934 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zák.č. 72/1994 Sb.) - byt č. 1751/5 v bytovém domě č.p. 1751 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 551, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Pasteurova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pasteurova 1751, Ústí nad Labem centrum, 400 10 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 822 255 Kč Market value Tržní hodnota 750 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 750 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 755 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Byt č. 1751/5 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 551 Appurtenances: Příslušenství: Sklep Size: Velikost podíl 607/6206 z 308 m 2 tj. 30,12 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura Úplná (krajské město) Unit price: Jednotková cena 1000 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 60,70 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5934 je byt ve vlastnictví Martina Bičánka, bytem Pasteurova 1751/18, 400 01 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5934 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 800 001,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 800 001,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 16.1.2009 Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 5934 není vlastnické právo k bytu omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 5934 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 800 001,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 800 001,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 16.1.2009 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - nedostatek parkovacích míst Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti (školy, nemocnice, městský park, restaurace) - nedaleko centra města - vyhledávaná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5934 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 13.4.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 19.4.2015 svolána na 15. hodinu. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky - bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 774871 Název katastrálního území : Ústí nad Labem Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93 747 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.10.2014 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes které vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice-Chvaletice-Ústí nad Labem-Hřensko-Hamburg. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům se nachází v centru města Ústí nad Labem, v městské části (obvodu) Ústí nad Labem-centrum. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (viz situaci v příloze). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 1751/5 Oceňovaný byt je situován ve 3.nadzemním bytového domu č.p. 1751, postaveného na pozemku čís. parcely 551, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Pasteurova v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 607/6206 na společných částech domu č.p. 1751 a pozemku čís. parcely 551, k.ú. Ústí nad Labem. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o předpokládané velikosti 1+2 pravděpodobně sestává z předsíně, 2 pokojů, kuchyně, koupelny a WC. K bytu náleží pravděpodobně sklep. Podlahová plocha bytu činí 60,7 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s vaznicovým krovem a plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, okna v oceňovaném bytě jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou hladké. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění je etážové teplovodní v jednotlivých bytech, příprava teplé vody je zajišťována samostatně v jednotlivých bytech (plynový kotel). Vybavení oceňovaného bytu pravděpodobně tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny bukovými vlysy a keramickou dlažbou. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1930, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 85 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel rekonstrukcí (nová fasáda, plastová okna, střešní krytina atd.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Stav bytu z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyl zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1751/5 náleží podíl 607/6206 na pozemku čís. parcely 551, k.ú. Ústí nad Labem. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1751/5 v bytovém domě č.p. 1751 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 551, k.ú. Ústí nad Labem v ulici Pasteurova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 5934 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29.4.2015 Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč 750.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 5934 je evidováno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 800 001,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 800 001,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 16.1.2009 Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 5934. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 135/7225/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 4.května 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 135/7225/2015 LV no.: 5934 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1751/5 61 26 100 1 584 270 50,0 792 135 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 792 135 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 551 zastavěná plocha a nádvoří 30,12 1 000 30 120 podíl o velikosti 607/6206 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 30 120 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 822 255 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ Ústí nad Labem, ul. Pasteurova 1 430 000,00 V-15 68,00 1+kk 21 029 0,65 929 500,00 13 669 1) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je po rekonstrukci 2 BJ Ústí nad Labem, ul. Palachova 1 500 000,00 V-15 81,00 3+kk 18 519 0,65 975 000,00 12 037 2) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je po rekonstrukci 3 BJ Ústí nad Labem, ul. Resslova 999 000,00 V-15 73,00 2+1 13 685 0,85 849 150,00 11 632 3) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je v původním stavu 1) aktuální nabídka realitní kanceláře EVROPA Ústí nad Labem 2) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře PROSTOR, s.r.o. Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,822 mil.kč 0,000 mil.kč 0,755 mil.kč 0,750 mil.kč
Byt č. 1751/5 v ulici Pasteurova v Ústí nad Labem Situace lokality Fotomapa
Byt č. 1751/5 v ulici Pasteurova v Ústí nad Labem Bytový dům č.p. 1751 Vchod do domu č.p. 1751 Komunikace u domu Komunikace u domu