ZNALECKÝ POSUDEK číslo 12382062012 NEMOVITOST: o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové, o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Smidary, k.ú. Červeněves Adresa nemovitosti: Smirady, 252 63 Vlastník pozemku: Zuzana Jorová, Černěves 16, 503 53 Smirady, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 e-mail: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 200 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 30.9.2012 Stav ke dni : 30.9.2012 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 2 Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 23.12.2012 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol: o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů: - výpis z KN Hradec Králové, LV č.1669 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2012 - databáze znalce - zástavní právo smluvní V -8444/2009-602, V-8445/2009-602 -Smlouva kupní V-8520/2006-602 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup na pozemek č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové. Jedná se o pozemek č. parc. 19/4 (druh pozemku zahrada) o výměře 1726 m2, uvedený pozemek je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.1669 pro obec Smirady a katastrální území Červeněves, okres Hradec Králové, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký, Katastrální pracoviště Hradec Králové. Bylo zjištěno, že předmětné pozemky se nachází ve velmi atraktivní, prestižní lokalitě, kde je stávající zástavba; pozemky jsou dle objednatele určeny územním plánem k zástavbě. Pozemky jsou převážně rovinaté, inženýrské sítě jsou dostupné.dobré dojezdové vzdálenosti do Hradce Králového.Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Účel užití - výstavba, podnikání. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové Obsah tržního ocenění majetku: 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové - 3 -
Popis: Jedná se o pozemek č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle 28 odst. 1 písmeno a) 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 100 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: zvýšená cena pozemků Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3720 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,11 1,00 2,1550 1,3720 100,00 231,27 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zahrada 19/4 1 726,00 231,27 399 172,02 Stavební pozemek - celkem 399 172,02 O ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové - zjištěná cena = 399 172,02 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové 399 172,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 399 172,- Kč Celkem 399 172,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 399 172,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: - 4 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové Oceňovaná nemovitost Plocha pozemku: 1 726,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: pozemek Stavební parcela o výměře 490 m2, se nachází obci Skřivany u Nového Bydžova. Je zde přípojka elektrického proudu, zemního plynu, veřejného vodovodu a kanalizace. Dobrá vybavenost obce - obchod, hospoda, škola, školka, pošta. Výborná dopravní dostupnost (vlak, autobus pozemek Jedná se o pozemek na kterém se nachází studna, veřejný vodovod, elektřina, plyn na hranici pozemku. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinných domů. Obchod v místě, ostatní občanská vybavenost 2 km ve Smidarech. pozemek Pozemek o velikosti 2591 m2 v obci Prasek vedených jako zastavěná plocha a nádvoří včetně staveb, zahrady a trvalý travní porost. V obci škola, školka, vodovod, plynofikace, kanalizace. 4 km od Nového Bydžova, 16 km od Chlumce nad Cidlinou, 27 km od Hradce Králové. Inženýrské sítě na pozemku. Srovnatelné nemovitosti Název: pozemek Lokalita: Skřivany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,02 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks - 5 -
1,10 397 127 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 490 m 2 360 000 Kč 360 000 Kč/ks Název: pozemek Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,02 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. K C 1,15 Upravená j. cena Kč/ks 1 595 298 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 024 m 2 1 390 000 Kč 1 390 000 Kč/ks Název: pozemek Lokalita: Prasek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,07 Upravená j. cena Kč/ks 1 470 729 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 2 591 m 2 1 373 230 Kč 1 373 230 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 397 127 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 154 385 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 595 298 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 154 385 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 1 154 385 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové 399 170,00Kč 399 170,00Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 o ceně pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres 1 154 390,00Kč Hradec Králové Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 154 400 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Zjištěná cena dle vyhlášky 399 172 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Hradec Králové LV č.1669 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 200 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi- pozemky tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 200 000,- Kč slovy:jedenmiliondvěstětisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti - pozemků je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Smirady. Poloha je vhodná k výstavbě bydlení, podnikání. Dostupnost je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Hradce Králové. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Smirady, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. - 7 -
Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku p.č.19/4 v obci Smirady, k.ú.červeněves, okres Hradec Králové podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku č.p.19/4 v obci Smirady, k.ú. Červeněves, okres Hradec Králové ve výši: 1 200 000,-Kč V Středoklukách 23.12.2012 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12382062012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12382062012. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 20.09.2012 2-9 -