ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14165-195/14 o ceně pozemku parc.č.750 zapsaného na LV č.521, katastrální území Loučka u Nového Jičína, obec a okres Nový Jičín, včetně ceny obvyklé. Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovité věci: BASE,s.r.o. Stráže 3662 760 01 Zlín Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 1342/14 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 4.srpna 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 12.září 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 27.května 2014, LV č.521. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále o ustanovení znalce vyhotovené dne 11.7.2014 pod č.j.043 EX 1342/14. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 4.srpna 2014 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa obasti. Předmětem ocenění jsou 1) Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.2 (k zast.) 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.2 (k zast.) Oceněno podle 9 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.750 zahrada o výměře 1943 m 2 Pozemek se nachází v zastavěné části obce s možností zástavby. Vzhledem k tvaru a situování pozemku podél hlavní komunikace však pozemek není pro výstavbu vhodný a bude jen obtížně prodejný. Část pozemku o velikosti 600 m 2 je zastavěna zpevněnou plochou s živičným povrchem. Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 3-0.01 Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 1-0.02 Nevhodný tvar - ztížené jeho využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.03 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.03 = 0.970-3 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 0.45 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.01 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost 2 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti 1-0.03 Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. 3 0.00 Bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 0.45 = 0.441-4 -
Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 700,- Index cenového porovnání x 0.4150 I = Io x It x Ip = 0.970 x 0.970 x 0.441 Koeficient nezastavěného pozemku x 0.8000 Koeficient pozemku určeného k zastavění x 0.3000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 69,72 Cena za celou výměru 1943.00 m 2 = Kč 135.465,96 Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.2 (k zast.) Cena celkem Kč 135.466,- 2) Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 2.1) Litý asfalt tl.30 mm, podkl.kamenivo, obal.asfalt Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky, pol. 8.4.2. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%. Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Cena za 600.00 m 2 x 400,- Kč/m 2 = Kč 240.000,- CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.0500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.2350 pp: koeficient dle trhu a polohy x 0.4278 pp = It x Ip = 0.970 x 0.441 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 240.945,52 Cena stavby bez opotřebení = Kč 240.945,52 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 120.472,76 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 120.472,76 Litý asfalt tl.30 mm, podkl.kamenivo, obal.asfalt Cena celkem Kč 120.473,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 120.473,- - 5 -
3) Trvalé porosty Oceněno podle 40 až 46 vyhlášky. Jehl.stromy I - běžné základní druhy koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 20 let, 4 ks x 8.001,- Kč -20.00% = Kč 25.603,- Jehl.stromy I - běžné základní druhy koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 12 ks x 2.257,50 Kč -20.00% = Kč 21.672,- List.stromy I - kmenné tvary běžných dru koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 20 let, 1 ks x 10.584,- Kč -20.00% = Kč 8.467,- Živé ploty nad 0,5 m a stěny z listnatýc koeficient K5 1.0500, Kz 1.0000 spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 20 m x 1.417,50 Kč -20.00% = Kč 22.680,- Trvalé porosty Cena celkem Kč 78.422,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Jiný pozemek dle 9 odst.3, 4 odst.2 (k zast.) Kč 135.466,- 2) Venkovní úpravy Kč 120.473,- 3) Trvalé porosty Kč 78.422,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 334.361,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 334.360,- Slovy: Třistatřicetčtyřitisícetřistašedesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.521 pro katastrální území Loučka u Nového Jičína, obec Nový Jičín je veden v katastru nemovitostí jako zahrada s možností zástavby. Část pozemku tvoří zpevněná asfaltová plocha, pozemek je mírně svažitý a není oplocen. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.521 pro katastrální území Loučka u Nového Jičína vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.043 EX 1342/14 dle nařízení exekuce č.j. 13 EXE 1477/2014 vydaného Okresním soudem ve Zlíně dne 23.05.2014 a další závady na listu vlastnictví uvedené, zejména věcná břemena chůze a jízdy ve prospěch parc.č.748/3, 748/5, 748/6, 748/7, 152/1, 152/2, 152/3, 152/4, 152/5, 152/6 a 152/7. - 7 -
V lokalitě obce Nový Jičín jsou nabízeny následující stavební pozemky: - Nový Jičín, Bludovice, výměra 2890 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky elektro a vody v dosahu, na okraji zast.části, rovinatý pozemek, dostupný z obecní komunikace - Nový Jičín, Bludovice, výměra 1260 m2, pozemek pro individuální bydlení, pozemek je mírně svažitý, přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku, dostupný po asfaltové silnici až k hranici pozemku - Nový Jičín, výměra 4723 m2, pozemek pro komerční výstavbu, rovinatý, podél hlavní silnice, přípojky inž.sítí v dosahu, neoplocený, příjezd bez závad - Nový Jičín, Skalky, výměra 1083 m2, pozemek pro individuální bydlení, lukrativní lokalita u Kauflandu, přípojky inženýrských sítí v dosahu, rovinatý pozemek, dostupný z obecní komunikace 242,- Kč/m2 685,- Kč/m2 350,- Kč/m2 520,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňovaný pozemek je svým tvarem a situováním nevhodný pro výstavbu a jedná se tak o nemovitost, která je jen velmi obtížně obchodovatelná, odhaduji cenu obvyklou ve výši 150,- Kč/m2, tj. celkem : 291.450,- Kč Pozn. Ve výše uvedené ceně jsou zhodnocena věcná břemena chůze a jízdy, jejichž hodnota činí 110 000,- Kč. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 12.září 2014-8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14165-195/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -