Znalecký posudek č. 3200/2012 o ceně obvyklé - pozemků vedených ve zjednodušené evidenci PK 998, PK 999 a PK 1000 v kat. úz. Branky, obec Branky, okres Vsetín; ve vlastnictví Czech Brain, s.r.o., IČ: 26858061. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 5768/11-31 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 26.1.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 13.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 561, vedené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, kat. úz. Branky, obec Branky. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky ve zjednodušené evidenci 756 45 Branky Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Branky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.1.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.1.2012, LV 561, kat. úz. Branky, Katastrální úřad pro Zlínský kraj, KP Valašské Meziříčí, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 24.1.2012, mapový list č. 1, měřítko 1:2880, kat. úz. Branky - kopie mapy bývalého pozemkového katastru ze dne 24.1.2012, mapový list č. 4, měřítko 1:2880, kat. úz. Branky - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5768/11-31 ze dne 13.6.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5768/11-61 ze dne 20.1.2012 - mapa územního plánu obce Branky - obecně závazná vyhláška obce Branky č. 5/2006 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 561, kat. úz. Branky, obec Branky, okres Vsetín, ze dne 20.1.2012 2
oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Czech Brain, s.r.o., Kunětická 2534/2, 120 00 Praha 2 - Vinohrady oddíl B - nemovitosti: pozemek ve zjednodušené evidenci PK 998 o výměře 3575 m 2 pozemek ve zjednodušené evidenci PK 999 o výměře 6280 m 2 pozemek ve zjednodušené evidenci PK 1000 o výměře 6769 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. EXE 1533/2010-22 ze dne 02.07.2010. Právní moc ke dni 24.01.2011.; uloženo na prac. Praha - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Praha 2, 33 EXE 674/2011-12 ze dne 20.04.2011.; uloženo na prac. Praha - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124 EX 5768/11-31 (33 EXE 674/2011-12) ze dne 13.06.2011. - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX 5768/11-51 ze dne 5.8.2011. Exekuční příkaz 124 EX 5768/11-31 nabyl právní moci dne 16.6.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX5768/11-28 (33 EXE 674/2011-12) ze dne 13.06.2011. Právní moc ke dni 16.06.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 23.10.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.10.2006. 6. Dokumentace a skutečnost: Dle sdělení zástupce obce byly oceňované pozemky, původně ve vlastnictví obce, prodány k developerskému projektu, který se neuskutečnil. Pozemky jsou, dle územního plánu, vedeny jako plochy obytné - samostatné bydlení (bydlení čisté) s možností napojení na elektrickou energii, plyn, kanalizaci, vodovod a komunikace. Dále bylo zástupcem obce sděleno, že společnost ČEPRO, a.s. plánuje stavbu podzemního produktovodu v blízkosti severní hranice pozemků, která nekoresponduje s okrajem územního plánu. Ochranné pásmo dálkovodu hořlavých kapalin vyplývá z vládního nařízení č. 29/1959 Sb. a ČSN 65 02 04 a je vymezeno svislými plochami, vedenými ve vodorovné vzdálenosti 300 m po obou stranách od osy potrubí. Místním šetřením bylo zjištěno, že pozemky jsou zemědělsky obhospodařované, nájemní smlouva nebyla předložena. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 3
7. Celkový popis nemovitosti: Oceňované pozemky se nachází v severozápadní okrajové části zastavěného území obce Branky, okres Vsetín. Branky jsou obcí se základní občanskou vybaveností, ležící západně od Valašského Meziříčí, podél komunikace č. 150 vedoucí z Bystřice pod Hostýnem do Valašského Meziříčí. Doprava je zajišťována autobusy a vlaky. Rozšířená občanská vybavenost ve Valašském Meziříčí (cca 6 km), kompletní občanská vybavenost ve Vsetíně (cca 25 km). Pozemky jsou nepravidelných tvarů, bez vyznačených hranic, v mírně svažitém terénu, zemědělsky obhospodařované. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v severozápadní okrajové části zastavěného území, jsou nepravidelných tvarů, bez vyznačených hranic, v mírně svažitém terénu, zemědělsky obhospodařované, s možností napojení na elektrorozvod, vodovod, kanalizaci a plyn. V územním plánu jsou vedeny k výstavbě rodinných domů. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a 1 ) Pozemky - 27-32 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce oceněné dle 32 odst. 1. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní porost PK 998 3 575,00 35,00 125 125,- trvalý travní porost PK 999 6 280,00 35,00 219 800,- trvalý travní porost PK 1000 6 769,00 35,00 236 915,- Součet 581 840,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 58 184,- 4
Mezisoučet 640 024,- Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 32 odst. 1 - celkem 520 943,37 Pozemky - zjištěná cena = 520 943,37 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 520 940,- Kč Cena pozemků činí celkem 520 940,- Kč Srovnávací indexová metoda a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena pozemek Branky180,- Kč/m 2 1,00 1,00 0,40 0,70 1,00 1,00 642,86 Kč/m 2 SP Branky 350,- Kč/m 2 0,60 1,00 0,40 0,70 1,00 1,00 2 083,33 Kč/m 2 SP Branky 320,- Kč/m 2 1,00 1,50 0,40 0,70 1,25 1,00 609,52 Kč/m 2 SP Branky 115,- Kč/m 2 0,60 1,00 0,40 0,70 1,00 1,00 684,52 Kč/m 2 SP Branky 175,- Kč/m 2 0,60 1,50 0,40 0,70 1,00 1,00 694,44 Kč/m 2 SP Val. Meziříčí250,- Kč/m 2 0,60 1,50 0,80 0,70 1,25 1,00 396,83 Kč/m 2 Součet: 5 111,50 Kč/m 2 / 6 Průměrná upravená výchozí cena: 851,92 Kč/m 2 Výchozí cena: = 851,92 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,60 B - typ stavebního pozemku: * 0,50 C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. průmyslová poloha: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 0,75 Výchozí cena upravená = 53,67 Kč/m 2 Oceňované pozemky: TTP p.č. PK 998 3575 m 2 TTP p.č. PK 999 6280 m 2 TTP p.č. PK 1000 6769 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 16624 m 2 5
16 624,00 m 2 á 53,67 Kč/m 2 = 892 210,08 Kč Pozemky oceněné srovnávací indexovou metodou - celkem = 892 210,08 Kč Pozemky - výsledná cena = 892 210,08 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 892 210,- Kč Cena pozemků činí celkem 892 210,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 520 940,- Kč 520 940,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 892 210,- Kč 892 210,- Kč Stanovisko znalce Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: - v ÚP určeny k zastavění - pozemky tvořící celek - možnost napojení na veškeré IS - mírný jižní svah c) parametry ponižující cenu: - ochranné pásmo produktovodu 6
Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 900.000 Kč. Obvyklá cena: 900 000,- Kč slovy: devět set tisíc Kč V Praze dne 13.2.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3200/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 51/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7