ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 30/7500/2016 o obvyklé ceně pozemku ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 30/7500/2016 LV no.: 216 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: GPS: 50.56122N, 13.85684E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovité věci pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Market value Tržní hodnota 70.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Common price Obvyklá cena 70.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 72.657 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: - LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: - Čísla parcel Parcel of land nr. 1210/4 Other constructions: Další stavby: - Size: Velikost 5 589 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: mimo zastavěné území obce odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM pozemek ve zjednodušené evidenci (původ parcely- Pozemkový katastr) 13 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Kč Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 216 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví Marie Plevové, bytem Havířská 583/28, 418 01 Bílina. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná omezení. Žádné nájemní či pachtovní smlouvy nebyly předloženy. Podle zjištění na místě prochází přes pozemek vedení pravděpodobně vysokého napětí a v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí. V části D listu vlastnictví č. 216 je uveden následující zápis: - Zahájeny pozemkové úpravy, povinnost k: parcela PK 1210/4, číslo řízení: Z-5552/2015-509, listina: Oznámení Státního pozemkového úřadu o zahájení pozemkových úprav SPU-538886/2015 ze dne 15.10.2015, právní účinky zápisu ke dni 19.10.2015, zápis proveden dne 23.10.2015. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely - Pozemkový katastr. V územním plánu obce je pozemek zařazený mezi plochy zemědělského půdního fondu - orná půda, sady. Podle zjištění na místě je pozemek užívaný jako orná půda k zemědělské rostlinné výrobě, tzn. v souladu s územním plánem obce. Weak points / slabé stránky: - přes pozemek prochází vedení pravděpodobně vysokého napětí - v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí Strong points / silné stránky: - pozemek situovaný u silnice II/258 - relativně malá vzdálenost od hranice zastavěného území obce (přibližně 400 m vzdušnou čarou) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 216 pro k.ú. a obec Kostomlaty pod Milešovkou, prokazující stav evidovaný k datu 08.12.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální mapy pro část k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou s orientačním zákresem stavu pozemkové držby podle PK, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Teplice c/ Územní plán Kostomlaty pod Milešovkou dostupný na webových stránkách Obce Kostomlaty pod Milešovkou d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaného pozemku byla provedena dne 25.01.2016. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 670669 Název katastrálního území: Kostomlaty pod Milešovkou Kód obce: 567612 Název obce: Kostomlaty pod Milešovkou Počet obyvatel obce: 872 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2015 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: mimo zastavěné území obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Kostomlaty pod Milešovkou se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Teplice, přibližně 10 km východně od města Bílina, přibližně 13 km jižně od města Teplice a přibližně 80 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec Kostomlaty pod Milešovkou 872 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, ordinace lékaře, obchody, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na města Bílina a Teplice. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice II/278 (Duchcov - Trmice). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek se nachází přibližně 400 metrů vzdušnou čarou severozápadně od hranice zastavěného území obce Kostomlaty pod Milešovkou, na úpatí Vinské hory, u silnice II/258 spojující obec Kostomlaty pod Milešovkou a část obce Světec-Štrbice. Short description property / stručný popis majetku: Podle zjištění na místě se jedná o zemědělský pozemek užívaný jako orná půda k zemědělské rostlinné výrobě. Podle údajů z předloženého listu vlastnictví jde o pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely - Pozemkový katastr, výměra pozemku činí 5 589, pozemek je bonitovaný: kód BPEJ 42011 pro výměru 3 794 a kód BPEJ 42041 pro výměru 1 795. V územním plánu obce je pozemek zařazený mezi plochy zemědělského půdního fondu - orná půda, sady. Podle zjištění na místě prochází přes pozemek vedení pravděpodobně vysokého napětí a v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí. Pozemek je situovaný v mírně svažitém terénu se svahovou orientací směrem k jíhu. Přímý sjezd z pozemku na silnici II/258 není proveden, příjezd na pozemek pro zemědělskou techniku je pravděpodobně veden přes okolní zemědělské pozemky, které jsou společně oceňovaným pozemkem zemědělsky obdělávány. - 4 -
Stanovení obvyklé ceny pozemku k 19.7.2008: Objednatel znaleckého posudku žádá o určení, zda cena pozemku je shodná nebo se liší s cenou v době úmrtí vlastnice, zemř. 19.7.2008 v Bílině, a pokud se liší také cenu v době úmrtí. Při stanovení obvyklé ceny pozemku k 19.7.2008 vycházíme z údajů ze Zprávy o trhu s půdou vydanou v lednu 2016 společností FARMY.CZ s.r.o., která se zabývá monitoringem tržních cen zemědělské půdy za období roků 2004 až 2016. Průměrně tržní ceny a procentní nárůsty cen zemědělské půdy publikované ve výše uvedené zprávě ukazuje následující tabulka: Rok Vývoj tržních cen zemědělské půdy Průměrná cena (Kč/ha) Meziroční narůst průměrné ceny (%) 2004 65 864-2005 68 336 3,75 % 2006 73 983 8,26 % 2007 76 901 3,94 % 2008 86 673 12,71 % 2009 96 300 11,11 % 2010 102 456 6,39 % 2011 108 100 5,51 % 2012 118 712 9,82 % 2013 124 070 4,51 % 2014 139 590 12,51 % 2015 162 565 16,46 % Zdroj: FARMY.CZ Pro stanovení obvyklé ceny pozemku k 19.7.2008 byla použita stanovená obvyklá ceny pozemku ke dni 25.01.2016, která byla upravena o meziroční procentní nárůsty průměrné ceny zemědělské půdy stanovené v letech 2009 až 2015 podle výše uvedené tabulky. Indikaci výsledné obvyklé ceny k 19.07.2008 demonstruje následující tabulka: Indikace obvyklé ceny pozemku ke dni 19.07.2008 Obvyklá cena pozemku stanovená ke dni 25.01.2016 na základě analýzy v příloze posudku Výpočet použitý pro stanovení obvyklé ceny k 19.07.2008 Obvyklá cena pozemku stanovená ke dni 19.07.2008 (zaokrouhleno na tisíce) 70.000 Kč 70.000 Kč / (1,1646 * 1,1251 * 1,0451 * 1,0982 * 1,0551 * 1,0639 * 1,1111) = 37. 320,14 Kč 37.000 Kč - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. ledna 2016 Slovy: Sedmdesáttisíc Kč 70.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 216 nejsou evidována žádná omezení. Žádné nájemní či pachtovní smlouvy nebyly předloženy. Podle zjištění na místě prochází přes pozemek vedení pravděpodobně vysokého napětí a v blízkosti pozemku (přibližně 60 metrů východním směrem) prochází vedení pravděpodobně velmi vysokého napětí. V části D listu vlastnictví č. 216 je uveden následující zápis: - Zahájeny pozemkové úpravy, povinnost k: parcela PK 1210/4, číslo řízení: Z-5552/2015-509, listina: Oznámení Státního pozemkového úřadu o zahájení pozemkových úprav SPU-538886/2015 ze dne 15.10.2015, právní účinky zápisu ke dni 19.10.2015, zápis proveden dne 23.10.2015. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr), k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou, obec Kostomlaty pod Milešovkou, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 19. července 2008 Slovy: Třicetsedmtisíc Kč 37.000,- Kč ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 30/7500/2016. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 1. února 2016-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav Item no. Pol.č. 1 2 3 ID (Surveyor s Report): 30/7500/2016 LV no.: 216 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 Kč/ Kč % Kč Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem 1 1210/4 5589 2 3 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Kč/ Kč Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 Kč/ /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of land Total price of buildings Rate of price adjustment Price of land Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena pozemků Komentář cenové úpravy 1 3 4 Zemědělský pozemek (orná půda) v k.ú. Kostomalty pod Milešovkou Zemědělský pozemek v k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou Zemědělský pozemek (orná půda) v k.ú. Bílý Újezd Kč m 3 Kč/ Kč Kč Kč/ 30 506,00 VIII-15-3 211 10 30 506-1,00 10 976 374,00 I-16-54 243 18 976 374-0,80 14 109 000,00 I-16-6 045 18 109 000-0,80 14 1) realizovaný prodej, zdroj informace: sbírka listin KN 2) nabídka realitní kanceláře Real - servis CZ, s.r.o., Příbram 3) nabídka realitní kanceláře London Finance and Investment Corporation, a.s., České Budějovice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota - jednotková Comparative value - Porovnávací hodnota - celková Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 13 Kč/ 72 657 Kč 70 000 Kč
Situace lokality Mapa oblasti
Pozemek ve zjednodušené evidenci čís. parcely 1210/4 (původ parcely - Pozemkový katastr) v k.ú. Kostomlaty pod Milešovkou Jihozápadní pohled ze silnice II/258 Jižní pohled ze silnice II/258