NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV ZNALECKÝ POSUDEK č. 535-067/2020 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Nalžovice, obec Nalžovice, okres Příbram: nemovitosti zapsané na LV č. 739 včetně příslušenství Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Zdeněk Ráček Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Kpt. Jaroše 256, Velká Bíteš 595 01 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 179 EX 641/19 Datum místního šetření: 4. června 2020 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 4. června 2020 k datu místního šetření nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., 443/2016 Sb., 457/2017 Sb. a 188/2019 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu, provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939 Datum vyhotovení: 19. června 2020 Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Žďár nad Sázavou č.j. 179 EX 641/19-65 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Lenky Pechové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 4. června 2020. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihující současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 739 vyhotovený dne 30.4.2020 pro k.ú. Nalžovice: A: Vlastník: Pechová Lenka, Chlum 91, 2641 Nalžovice B: Nemovitosti: C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní D: Poznámky a další obdobné údaje: Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Nalžovice z http://nahlizenidokn.cuzk.
4 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 4. června 2020 za účasti povinné. 1.1.4 Ostatní Projektová dokumentace Novostavba rod. domu Chlum vyhotovená Ing. Jaroslavem Peterkou 07/2001. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. A vyhlášky 443/2016 Sb. a 457/2017 Sb. a 188/2019 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz). 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.inem.cz. 1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Pozemek parc. č. 179-4755 m 2 trvalý travní porost Pozemek parc. č. 180 184 m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č. 181 68 m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č. 182/1 3098 m 2 trvalý travní porost Pozemek parc. č. 182/2 315 m 2 na pozemku stojí stavba bez čp/če, jiná stavba pozemek parc. č. 183 221 m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č. 184 227 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba rodinného domu Chlum č.p. 91. Pozemek parc. č. 185 1193 m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č. 961 43 m 2 ostatní plocha Pozemek parc.č. 1052 3685 m 2 orná půda mimo funkční celek s rodinným domem Jiná stavba bez čp/če stojící na pozemku parc. č. 182/2 Venkovní úpravy Nemovitost se nachází v obci Nalžovice v Okrese Příbram cca 6km severozápadně od Sedlčan. Jedná se o rodinný dům s rozlehlými pozemky, které se nachází na severním okraji obce. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Okolní zástavba je tvořena novostavbami rodinných domů a zemědělskými pozemky.
5 1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 604 Poloha obce: Obec Nalžovice se nachází 6 km severozápadně od Sedlčan v okrese Příbram, kraj Středočeský Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Škola: MŠ, ZŠ Obchod potravinami a služby: Základní nabídka Občanská vybavenost: Základní občanská vybavenost Poptávka nemovitostí: Poptávka v segmentu je nižší než nabídka 1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: 1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Při severním okraji obce Příjezd po vedlejší zpevněné komunikaci Členitý Převážně novostavby Na vlastním pozemku Elektro, Samostatný, přízemní Venkovní úpravy, vedlejší stavby 1.NP z vlastního pozemku Ne Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
6 1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Připojení inženýrských sítí bylo sděleno bratrem povinného Vodovod: Studna vrtaná, hloubka cca 70m Kanalizace: Vlastní ČOV Elektrická síť: 220/380V Plyn: Nelze připojit 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Nalžovice v místní části Chlum č. p. 91. Jedná se o dům přízemní, podsklepený (ze zadní části domu, je podsklepená část v úrovni nadzemního podlaží), se sklonitou střechou a obytným podkrovím. Půdorys domu je pravidelný, přibližně do tvaru L. Materiálové a konstrukční vybavení bylo zjištěno při místním šetření. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům samostatný, přízemní Přibližně do tvaru L Ano 1 NP Ano Základové pasy Ano Zděná, Porotherm 45, 30cm Krov dřevěný, sklonitá Betonové tašky Bramac Měděné Nezatepleno Chybí Ne
7 2.2.2 Popis objektu Jde o stavbu rodinného domu z roku 2001-2002. Dům je samostatný, podsklepený se sklonitou střechou a obytným podkrovím. Uliční fasáda je orientována k jihovýchodu. Příjezd k domu je po veřejně užívané slepé zpevněné komunikaci (dům leží na jejím konci). Oceňovaný rodinný dům je součástí velkého funkčního celku, který zahrnuje rozlehlé pozemky a též vedlejší stavby (garáže, střecha je tvořena zapuštěným bazénem, zpevněnou plochou a menším domkem, kde je umístěno technické zařízení k bazénu). Rodinný dům je řešen jako dvougenerační. Dispozičně je řešen: 1.PP (suterén) garáž, letní kuchyň, dílna, kotelna, uhelna, sklep, WC, chodba, společenská místnost 1.NP zádveří, chodba, schodiště, hala, chodba, koupelna, pokoj, balkon, venkovní terasa, byt 2+kk chodba, WC, koupelna, ložnice, obývací pokoj, kuchyň Podkroví hala, kuchyň, obývací pokoj, 3x pokoj, pracovna, koupelna+wc V domě se nachází dva byty o dispozicích 2+kk a 5+1 v podkroví. Dům je vsazen do nejzápadnější části funkčního celku pozemků a leží v nejvyšší části. Vpravo od domu, východním směrem se nachází zemní bazén, pod kterým jsou do svahu umístěny 3 garáže. Pozemky jsou oploceny a v severní části jsou vybudovaná dvě jezírka. Dům je zděný, krov dřevěný, střecha je sklonitá krytá betonovými taškami. Fasáda není zateplena. Klempířské konstrukce měděné, okna jsou plastová s izolačními skly. Dům je připojen na elektřinu, vlastní studnu, kanalizace je svedena do vlastní ČOV, plyn není přiveden. Vybavení interiéru je v mírně nadstandardním provedení kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a sklokeramickou deskou. V koupelně v podkroví je vana s masážními tryskami a bidetem. 2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku 2012 Zjištěné závady - zanedbaná údržba Celkový technický stav Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. 2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Materiálové a konstrukční vybavení domu a výměry byly zjištěny při místním šetření, z poskytnuté projektové dokumentace, z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 20,10 9,30 3,24 186,93 605,65 8,25 9,55 3,24 78,79 255,27 Celkem 1.PP 265,72 860,92
8 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 19,80 10,05 2,83 198,99 563,14 9,00 4,50 2,83 40,50 114,62 Celkem 1.NP 239,49 677,76 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 19,80 10,05 198,99 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,28 425,44 2. část - zastavěná plocha (obdélník) 9,00 4,50 40,50 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,28 86,59 Celkem zastřešení 512,03 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 265,72 860,92 1. nadzemní podlaží 239,49 677,76 zastřešení vč. podkroví 512,03 Celkem 505,21 2 050,71 2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu C. 2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet cen+a11:i75y - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN19 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ C podsklepený Střecha sklonitá s podkrovím Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m 3 2 130,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,120 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 2 385,60 Obestavěný prostor objektu OP m 3 2 050,71 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC: 111 2,250 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0,05400 100 0,05400 1,00 0,05400 2 Zdivo cihelné tl. 45 cm S 0,23400 100 0,23400 1,00 0,23400 3 Stropy rovné S 0,09100 100 0,09100 1,00 0,09100 4 Střecha sklonitá S 0,05400 100 0,05400 1,00 0,05400
9 5 Krytina betonové tašky Bramac S 0,03300 100 0,03300 1,54 0,05082 6 Klempířské konstrukce měděné N 0,00800 100 0,00800 1,54 0,01232 7 Vnitřní omítky štukové S 0,06100 100 0,06100 1,00 0,06100 8 Fasádní omítky minerální omítka S 0,02800 100 0,02800 1,00 0,02800 9 Vnější obklady chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady WC, koupelna, kuchyňe S 0,02200 100 0,02200 1,00 0,02200 11 Schody betoné+dřevěný obklad S 0,02300 100 0,02300 1,00 0,02300 12 Dveře dřevěné zárubně, masivní křídla N 0,03200 100 0,03200 1,54 0,04928 13 Okna plastová s izolačními skly N 0,05100 100 0,05100 1,54 0,07854 14 Podlahy obytných místn. lamino, vinyl S 0,02100 100 0,02100 1,00 0,02100 15 Podlahy ostatních místn. keramická dlažba S 0,01300 100 0,01300 1,00 0,01300 16 Vytápění UT podlahové+radiátory, kotel na TP S 0,05300 100 0,05300 1,54 0,08162 17 Elektroinstalace 220/380V, jističe S 0,04200 100 0,04200 1,00 0,04200 18 Bleskosvod není C 0,00600 100 0,00600 0,00 0,00000 19 Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0,02900 100 0,02900 1,00 0,02900 20 Zdroj teplé vody bojler zásobníkový S 0,01700 100 0,01700 1,00 0,01700 21 Instalace plynu chybí C 0,00500 100 0,00500 0,00 0,00000 22 Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0,02700 100 0,02700 1,00 0,02700 23 Vybavení kuchyní vestavěné spotřebiče S 0,00500 100 0,00500 1,54 0,00770 24 Vnitřní vybavení umývadla, vana masážní, sprchový kout N 0,04300 100 0,04300 1,54 0,06622 25 Záchod standardní splachovací S 0,00300 100 0,00300 1,00 0,00300 26 Ostatní bidet, digetsoř S 0,04000 100 0,04000 1,00 0,04000 27 Konstrukce neuvedené není 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 1,10550 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-1,05636 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki ZCU Kč/m 3 4 536,09 Rok odhadu 2020 Rok pořízení 2012 Stáří S roků 18 Způsob výpočtu opotřebení odborným odhadem odhadem Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 20,00 Výchozí cena CN Kč 9 302 205,12 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 9 302 205,12 Odpočet na opotřebení 20,00 % O Kč -1 860 441,02 Cena ke dni odhadu CS Kč 7 441 764,10
10 2.3 Venkovní úpravy a příslušenství hlavní stavby Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří příslušenství hlavní tavby (rodinného domu). Jedná se o : zpevněné plochy kolem domu a kolem bazénu (zámková dlažba) oplocení kolem pozemků v délce cca 500 m vč. příjezdové brány a vstupná branky dvě jezírka zemní bazén s domkem a technologií zděné garáže pod zemním bazénem přípojky ing. sítí studna vrtaná o hloubce cca 70m vlastní ČOV Dle informací sdělených vlastníkem nemovitosti a odborným odhadem je cena časová příslušenství nemovité věci v hodnotě 7 000 000 Kč bez odpočtu opotřebení. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 25 %. Časová cena příslušenství po zohlednění opotřebení je tedy stanovena na 5 250 000 Kč. 2.4 Pozemky stavební a pozemky zemědělské Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.inem.cz 06/2020. Realitní inzerce stavební pozemky:
Realitní inzerce orná půda: 11
12
13 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 713 761 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 700 Kč/m 2 a pro rozlehlé zahrady stanovuji cenu 100 Kč/m 2. Součástí ocenění je zemědělský pozemek, který není součástí funkčního celku pozemků, orná půda leží jihovýchodně od rodinného domu. Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 28 35 Kč/m 2. Dle vyhláškové tabulky klasifikace bonity půdy BPEJ se ceny půdy pohybují v intervalu 1-19 Kč/ m 2 oceňované pozemky mají dle BPEJ hodnotu 1,64-3,90 Kč/m 2,tedy při nižší hodnotě intervalu. Na základě těchto nabídek a informací o BPEJ, realitních nabídek a s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a možnosti využití pozemku, stanovuji jednotkovou cenu 30 Kč/m 2 pro ornou půdu. Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 179 trvalý travní porost plocha za domem, kolem jezírek 4 775 100,00 477 500,00 180 ostatní plocha nejsevernější část funkčního celku 184 100,00 18 400,00 181 ostatní plocha nejsevernější část funkčního celku 68 100,00 6 800,00 182/1 trvalý travní porost plocha kolem bazénu 3 098 100,00 309 800,00 182/2 zastavěná plocha a nádvoří plocha zahrnující bazén a garáže 315 700,00 220 500,00 183 ostatní plocha plocha mezi bazénem a rodinným domem 221 700,00 154 700,00 184 zastavěná plocha a nádvoří plocha pod rodinným domem 227 700,00 158 900,00 185 ostatní plocha plocha kolem domu 1 193 700,00 835 100,00 961 ostatní plocha plocha kolem dmu 43 700,00 30 100,00 Celkem parcely 10 124 2 211 800,00 Orná půda mimo funkční celek s RD Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč zemědělský pozemek jihovýchodně od odmu (není 1052 orná půda 3 685 30,00 110 550,00 součástí funkčního celku) Celkem parcely 3 685 110 550,00 2.5 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům Nalžovice 7 441 764,10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem 5 250 000,00 Stavby celkem 12 691 764,10 Pozemky : 179 477 500,00 180 18 400,00 181 6 800,00 182/1 309 800,00 182/2 220 500,00 183 154 700,00 184 158 900,00 Celkem 14 903 564,10 Celkem po zaokrouhlení 14 903 560,00
14 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (rodinnými domy a zemědělskými pozemky) v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s objekty nabízenými v realitní inzerci www.inem.cz 3.1 Cenové porovnání rodinný dům Porovnávané objekty realitní inzerce:
15
16
17 Stanovení porovnávací ceny Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Pozemek Č. Lokalita velikost v m2 Garáž m 2 Jiné Oceň. objekt RD Nalžovice 350 ano 5 10 124 RD z roku 2012, zanedbaná údržba, vícegenrační, vybavení mírný nadstandard, velké příslušenství - bazén, jezírka, pozemky (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 RD Zvírovice 330 ano2 4673 RD z roku 1194, 2010 částečná přestavba, dispozice 5+1, blízko slapská přehrada, velká zahrada, bazén 2 RD Prosenická Dům z roklu 200 v udržovaném nadstandardním stavu, 432 ano 5730 Lhota velký pozemek, jezírko 3 RD Hrazany 430 ano 101000 Statek s hospodářskými budovami a rozlehlými pozemky, dvě obytné části o dispozici 4+kka 5+1 nově zrekonstruované 4 RD Krchleby 493 ano 6553 Bývalá zemědělská usedlost, velké pozemky, přilehlé vedlejší stavby, obytná část 5+1, standardní stav Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list+a1+h1:s9 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I poloha velikost garáž a příslušentsví stav a vybavení pozemek a příslušenství úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 8 700 000 0,90 7 830 000 1,05 1,00 0,80 1,10 0,65 1,00 0,60 13 050 000 2 11 990 000 0,90 10 791 000 0,95 1,10 0,90 1,20 0,65 1,00 0,73 14 782 192 3 19 500 000 0,90 17 550 000 0,95 1,10 1,05 1,10 1,15 1,00 1,39 12 625 899 4 6 490 000 0,90 5 841 000 0,95 1,00 0,80 0,85 0,75 1,00 0,48 12 168 750 Celkem průměr Kč 13 156 710 Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6 Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. u vzorku č. 1 je pramen ceny upraven na 1,05 z důvodu staršího prodeje nemovitosti 06/2019. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na garáž a příslušenství Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení Koeficient úpravy na velikost vlastnosti pozemku Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce s 4. Práva a závady Při místním šetření bylo povinnou sděleno, že nemovitost není pronajímána. Pro účely ocenění je tedy na nemovitost pohlíženo tak, že není zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 739 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336 a Občanského soudního řádu.
18 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rodinný dům Nalžovice Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena slovy: třináctmilionůstopadesátsedmttisíckorunčeských Orná půda pozemek parc. č. 1052 Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena slovy: stodesettisícšestsetkorunčeských Rekapitulace celkem Způsob ocenění Obvyklá cena RD Obyvklá cena pozemku parc. č. 1052 Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena slovy: třináctmilionůdvěstěšedesátosmtisíckorunčeských Cena 14 903 560,00 Kč 13 156 710,00 Kč 13 157 000,00 Kč Cena 110 550,00 Kč 110 600,00 Kč Cena 13 157 000,00 Kč 110 600,00 Kč 13 268 000,00 Kč V Brně dne 19. června 2020 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 535-067/2020. V Brně dne 19. června 2020 Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 739 str. 1 Fotodokumentace nemovitosti Nájemní smlouva Výřez z katastrální mapy a výřez z fotomapy Mapa oblasti
19 Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nalžovice
20 Fotodokumentace nemovitosti 1.PP
21 1.NP Podkroví
Příslušenství 22
23 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Nalžovice
24 Mapa oblasti