Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1666/136/2014/3 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 88 Adresa nemovitosti: Podlázky 88, 293 01 Mladá Boleslav Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav, kód ČSÚ: 696 293, LV: 155 Ostatní stavby: Pozemky: 456, 455 Vlastník stavby: Andrej Gábor, Podlázky 88, 293 01 Mladá Boleslav, vlastnictví: SJM Jolana Gáborová, Podlázky 88, 293 01 Mladá Boleslav, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Andrej Gábor, Podlázky 88, 293 01 Mladá Boleslav, vlastnictví: SJM Jolana Gáborová, Podlázky 88, 293 01 Mladá Boleslav, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 790 / 61, 180 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 340 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 4.10.2014 Datum zpracování : 4.10.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 4.10.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 2x 3+1 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 1 072 817 98 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 340 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 330 000 Kč Obvyklá cena 340 000 Kč - z toho hodnota pozemku 210 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 320 000 Kč - z toho hlavní budova 2 320 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 155 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Podlázky jsou odloučená místní část statutárního města Mladá Boleslav. V místní části není žádná infrastruktura. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace mezi silnící a železniční tratí ve svahu. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.460.000,- Kč a budoucí pohledávky 905.200,- Kč ve prospěch Českomoravské stavební spořitelny a.s. Praha. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.PP a 2.NP. Stáří neznámé, dle úsudku znalce cca více než 110 let.. RD má sedlovou střechu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby 2x 3+1 s příslušenstvím mimo byt Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné - ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou částečně klenby v 1.PP - klenby se hroutí a proti spadnutí musely být v celém suterénu podepřeny. V 1.NP a 2.NP rovný podhled. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová dožitá, okna jsou dřevěná špaletová dožitá. Schodiště je betonové, koupelny s vanou, umyvadlem, samostatné WC - vše dožité, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, sporáky elektrické, vytápění lokální na tuhá paliva. Technický stav velmi špatný, neudržovaný, většina konstrukcí původní ke konci životnosti. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy klenby a rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod chybí - 3 -
18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 456 o velikosti 713m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 455 o velikosti 340m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou svažité k výhodu OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 300,-Kč až do 500,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze a svažitosti stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 456 972 200 194 400 zahrada 455 100 200 20 000 Hodnota pozemků celkem 214 400 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba 39,01*3,20 = 124,83 m 3 vrchní stavba 98,19*5,85 = 574,41 m 3 zastřešení 98,19*2,40/2 = 117,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 817,07 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 98 Obestavěný prostor [m 3 ] 817,07 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 835 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 316 398 0 Stáří roků 114 Další životnost roků 98 Opotřebení % 95,00 Věcná hodnota (VH) Kč 115 820-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Mladá Boleslav, Debř 1 220,00 352 1 650 000 1 352 0,257 347 Zděný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 80 let, 5+1, dobrý technický stav, pozemek 352m 2. Mladá Boleslav, Debř 864,00 155 2 200 000 2 546 0,180 457 Řadový zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, 4+1, stáří cca 80 let. Dobrý technický stav, pozemek 155m 2. Mladá Boleslav, Podlázky 1 080,00 1 097 2 650 000 2 454 0,181 445 Samostatný zděný rodinný dům, sedlová střecha, stáří cca 80 let, 2.NP, nová střecha, koupelna, pozemek 1097m 2. Průměrná cena 417 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 817,07 m 3 Porovnávací hodnota 340 342 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 320 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 120 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 69 600 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 69 600 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -