Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2179-01 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu sjednání ceny při prodeji Předmět ocenění Budova RD č.p. 30, LV č. 66 na pozemku parc.č. 15 pozemek parc.č. 15, LV č. 66 pozemek parc.č. 16, LV č. 66 Adresa Kraj Zlínský kraj Statutární ZLÍN Počet obyvatel 75469 město Kat. území Salaš u Zlína Ulice bez označení č.p. 30 Část obce dle LV Salaš Objednatel Dražbyprost s.r.o. Jan Prošek Mírové náměstí č.p. 2 č.o. 5 400 01 Ústí nad Labem ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 30 Vyoral František - Zlín, Salaš 30, 763 51 pozemek parc.č. 15 Vyoral František - Zlín, Salaš 30, 763 51 pozemek parc.č. 16 Vyoral František - Zlín, Salaš 30, 763 51 Zpracováno pro odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - nedobrovolná držba Tel. E-mail k.stupka@drazbyprost.cz IČ 28741552 DIČ CZ28741552 Vypracoval Ing. Mlčoch Jaroslav Dne 4.1.2013 Licence číslo Kvítková 4323 Ke dni 4.1.2013 0180 760 01 Zlín email: posudkyjmlcoch@seznam.cz tel: 603 207393 Prohlídka dne 28.12.2013 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 59.14 m 2 6 800 Kč/m 2 402 200 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 400 000 Kč Čtyřista tisíc Kč - 1 -
Kladné stránky : umístění v centrální části městské zlínské části Salaš v místě je plná zainvestovanost IS blízkost stanice ČSAD větší výměra vlastních pozemků Záporné stránky : rozsáhlé omezení vlastnického práva technický stav nemovitostí je na hranici jejich životnosti v těsné blízkosti probíhá hlavní komunikace (hluk, prach a exhalace) stagnace na trhu s nemovitostmi Podmínky platnosti ceny V našem případě se jedná o cenu obvyklou v její minimální cenové hranici. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 1 695 000 Kč Jeden milion šestsetdevadesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 66, váznou rozsáhlá omezení vlastnickéího práva. Tato omezení nejsou zohledněna v odhadu ceny obvyklé a ani blíže nekomentována. NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Celkový technický stav nemovitosti je zhoršený, objekt z pravé strany je staticky narušený a i celkové opotřebení se blíží 75-80 %. ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem odhad ceny obvyklé (tržní, obecné) - nedobrovolná držba Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňované nemovitosti jsou předmětem nedobrovolné dražby. REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitosti byly nabyty na základě smlouvy o převodu nemovitosti RI 1002/1978, postupní, ze dne 25.8.1978. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 66, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Salaš u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 4.1.2013. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 4.1.2013. Datum předání kompletních podkladů 4.1.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 66, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Salaš u Zlína, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín 4.1.2013. Mapový list Zlínského kraje, vyhotovil www.mapy.cz 4.1.2013. Informace o přístupových pozemcích, vyhotovil www.nahlizenidokn.cuzk.cz 4.1.2013. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Zlín je krajským městem a má 75 469 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Salaš u Zlína, městské zlínské části Salaš, což je stavebně oddělená část města Zlína, ve vzdálenosti cca 9,50 km, v centrální části městské zlínské čtvrti. Nejbližší správní centrum je město Zlín, městská část Salaš, od kterého je nemovitost vzdálena cca 9,50 km. Město Zlín leží při silnici č. 49, která spojuje město Vsetín s městem Otrokovice. V rámci Zlínského kraje a celé ČR, se jedná o významné město z hlediska průmyslu a bydlení. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD V místě není městská hromadná doprava, nejbližší stanice ČSAD je cca 130 m. Nejbližší železniční stanice je ve vzdálenosti cca 4,50 km, v městské zlínské části Malenovice. Budova je umístěna v zóně převážně rodinných zděných domů, v centru městské zlínské čtvrti Salaš. Okolní zástavbu tvoří rodinné izolované a řadové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože RD se nachází v městské zlínské části Salaš, vzdálené od centra krajského města Zlína cca 9,50 km, je zde velmi dobrá komunikační dostupnost, blízkost stanice ČSAD, v místě je plná zainvestovanost inženýrskými sítěmi, velmi dobrá občanská vybavenost krajského města Zlína, dobrá komunikační dostupnost do centra města Zlína a městské části Malenovice. Pro město byl schválen územní plán v 12/2011. Podle schváleného územního plánu se pozemky nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním nebo více oddělenými zastavěnými územím. Občanská vybavenost městské zlínské části Salaš je průměrná. Informace o nemovitosti Předmětem ocenění je izolovaný, zděný rodinný dům č.p. 30 na pozemku p.č. 15 (zast.plocha), a dále pozemky p.č. 15 (zast.plocha) a p.č. 16 (zahrada), tvořící ucelený funkční celek s RD č.p. 30. Stavba na pozemku je napojena na inženýrké sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řádu, elektrorozvod, s možností napojení na plynovod (v hranici pozemku před RD). Přístupová komunikace je zpevněná - p.č. 161/10 a přes p.č. 161/19, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Zlína. Tvar pozemků je obdelníkový a jedná se o pozemky p.č. 15 (zast.plocha) a p.č. 16 (zahrada). Pozemky jsou téměř rovinné s orientací převážně na východ. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova je užívána v souladu s právním stavem. Odhadce prohlašuje, že budovu oceňuje v souladu s právním stavem. Budova ke dni ocenění je běžně využívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Pojistka byla uzavřena. Ke stavbě náležejí další stavby, které mají vliv na cenu obvyklou. Jedná se o přistavěnou vedlejší stavbu z pravé strany. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Objekt slouží výlučně k bydlení, nebytové prostory se zde nevyskytují. Podle zákona č. 183/2006 Sb., ve znění vyhlášky č. 501/2006 Sb. - 2 se jedná o rodinný dům o bytové jednotce 2+1 s podstandartním soc. zařízením. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 161/10 a 161/19 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 79.62 m 2 Počet koupelen 0 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] hospodářská budova k RD je z pravé strany přistavěna zděná, jednopodlažní stavba, zastřešená sedlovou střechou s taškovou krytinou(jedná se o bývalý objekt RD), který je velmi špatném technickém stavustaticky narušená 130.9 73 Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 73 Opotřebení odhadem 73 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje - 4 -
Popis prvků dlouhodobé životnosti kamenobetonové základy - bez izolace, CO tl. 45 cm, dřevěné trámové stropy Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy sedlová střecha, cementová taška Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna dřevěná dvojitá 1980 Dveře dřevěné hladké 1980 Podlahy kobercové 1980 Instalace TZB - částečně 1980 Kuchyně kuchyňská linka 1980 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 446 m 3 Cena 3 800 Kč/m 3 Cena celkem 1 695 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 982 m 2 Cena pozemků 350 Kč/m 2 Cena celkem 344 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není RD je napojený na vodovod z řádu, kanalizaci do řádu, elektrorozvod. Plynovod se nachází před RD v hranici pozemku. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem % dokonč bez izolace 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká s 100 cm nástřikem vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště nevyskytuje se 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných kobercové 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění lokální - kamna na tuhá 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 paliva rozvod vody studené 100 rozvod plynu nevyskytuje se 100 zdroj teplé vody nevyskytuje se 100 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 17.67 m 2 1.0 17.67 m 2 chodba 5.12 m 2 1.0 5.12 m 2 kuchyně 12.91 m 2 1.0 12.91 m 2 obývací pokoj 14.38 m 2 1.0 14.38 m 2 sklad 9.06 m 2 1.0 9.06 m 2 Součet ploch za podlaží 59.14 m 2 59.14 m 2 100-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: dumrealit.cz Development, Zlín, datum vložení inzerátu 01/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 96.0 m 2 Podlahová plocha 78.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 368.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 9 600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 638 000 Kč 8 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Doubravy, okres Zlín Izolovaný, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený RD, zastřešený sedlovou střechou, dispozice 2+1, stáří 75 let, rekonstrukce v roce 2004, malá výměra pozemků. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: AK profireality, s.r.o., zlín, datum vložení inzerátu 01/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m 2 Podlahová plocha 96.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 636.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 7 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 675 000 Kč 7 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Zlámanec, okres Uherské Hradiště Izolovaný, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený RD, zastřešený sedlovou střechou, dispozice 3+1, stáří 68 let, rekonstrukce v roce 1988, průměrná výměra pozemků. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding, a.s., Praha, datum vložení inzerátu 01/2013 Konstrukční provedení Stavba zděná - 6 -
Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 345.0 m 2 Cena za nemovitost 600 000 Kč 6 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 540 000 Kč 6 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obec Lhota, okres Zlín Izolovaný, zděný, jednopodlažní, nepodsklepený RD, zastřešený sedlovou střechou, dispozice 3+1, stáří 78 let, rekonstrukce v roce 1985, malá výměra pozemků. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 6 000-8 200 Kč/m 2 540 000-675 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 6 800 Kč/m 2 Podobné starší RD - ve stáří 60-80 let, po částečné rekonstrukci, nebo s pravidelnou údržbou, s výměrou pozemků cca 500-800 m2, se v místě pohybují až kolem částky 800 mil. Kč, v závislosti na umístění, technickém stavu objektu, příslušenství, výměře přilehlých pozemků. V našem případě se jedná o RD s podstandartním vybavením (soc. zařízení je provizorní), ve zhoršeném tech. stavu, nacházející se ve stavebně oddělené zlínské městské části Salaš. Příslušenství tvoří bývalý RD přistavěný z pravé strany (využívaný jako sklad a hospodářská budova) a to z důvodů velmi špatného technického stavu. Jedinou výhodou je pozemek, který je větší výměry. Cena obvyklá u těchto starších RD se v místě může pohybovat v cenovém rozmezí 6 000-8 000,- Kč/m2/podlahová plocha. Nemovitosti jsou předmětem nedobrovolné dražby. Za současnou možnou cenu obvyklou v místě považuji částku 6 800,- Kč/m2/podlahová plocha u vlastního RD, celkem tedy 400 000,- Kč a to se započtením ceny pozemků. Zejm. však cena pozemků, na nichž je možné postavit nový RD, potvrzuje současnou cenu obvyklou. Jsem názoru, že objekty je lépe asanovat, než nákladně rekonstruovat. Vypracoval Licence číslo 0180 Ing. Mlčoch Jaroslav Kvítková 4323 760 01 Zlín podpis - 7 -
Fotodokumentace Město Zlín, část Salaš RD č.p. 30 - čelní pohled RD č.p. 30 - zadní pohled Interier RD - pokoj Interier RD - pokoj Interier RD - kuchyně - 8 -
Fotodokumentace Interier RD - koupelna Interier RD - chodba Interier RD - pokoj - vedlejší RD Interier RD - kuchyně - vedlejší RD Interier RD - sklad - vedlejší RD Přístřešek za RD - 9 -
Fotodokumentace - mapy RD č.p. 30, město Zlín, část Salaš Letecký snímek - 10 -