Znalecký posudek č. 2617-138/2016 Objednatel: Advokátní kancelář Schejbal s.r.o. Veveří 111 Brno 616 00 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny skladového areálu a pozemků, k. ú. Přítkov, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 11.02.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 22.2.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé budovy bez č. p./č. ev. na parc. č. st. 512 a zbylé plochy areálu - parc č. st. 512, 47/2, 717/4, 718/3, 718/6, 719/2 a 719/3, vše k.ú. Přítkov, jak je zapsáno na LV 716 pro k.ú. Přítkov, obec Proboštov, okres Teplice, kraj Ústecký. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Skladový areál Ústecký Teplice Přítkov Proboštov Počet obyvatel: 2 650 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 559,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.02.2016 za přítomnosti pana Paťhy, nájemce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 11.02.2016 a sdělené panem Paťhou 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo dle LV 716: Kadlečková Karla, kpt. Jaroše 1619/8, Trnovany, 41501 Teplice 2
6. Dokumentace a skutečnost Zpracovatel znaleckého posudku předpokládá, že všechna data sdělená osobami, s kterými byl zpracovatel v kontaktu a uvedenými v části A. Nález, odstavci 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku, jsou úplná a pravdivá. Za nepravdivé a nepřesné informace sdělené zpracovateli zpracovatel nepřebírá odpovědnost. 7. Celkový popis nemovitosti a volba metody ocenění Předmětem ocenění je stavba skladu, rozestavěný objekt pro obytné účely, příslušenství a pozemky. Areál se nachází v severovýchodní části Přítkova v rezidenční zóně. Příjezd je dobrý, ne však pro vozy TIR. Skladový objekt Hlavní skladový objekt je jednopodlažní stavbou rozdělenou na myčku osobních automobilů se zázemím a skladovací prostor. Základy objektu jsou betonové. Konstrukce je kovová, střecha je sedlová, krov je kovový. Plášť je dle sdělení pana Paťhy sendvičový se zateplením minerální vatou. Stejně tak je řešena střešní krytina. Vrata v objektu jsou kovová, manuálně ovládaná. Stavba pochází z roku 1989 a v letech 2008 až 2014 prošla částečnou rekonstrukcí a přestavbou. Od roku 2014 je objekt rozdělený na myčku automobilů a skladovací část. V myčce se nachází mycí box, prostor pro ruční mytí aut, sklad, WC pro zákazníky, WC pro pracovníky a kancelář. Skladovací část není dále rozdělena. Jedná se o rozlehlou halu bez zázemí. Vytápění je řešeno přímotopy pouze v části, kde se nachází myčka. Ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem, rovněž pouze v části myčky. V roce 2008 byly na střechu objektu instalovány fotovoltaické panely. Výkon elektrárny je dle sdělení pana Paťhy ve výši 28,8 kw. V roce 2010 byly rekonstruovány tyto přípojky: vodovod, elektřina, kanalizace. V tomto roce bylo rovněž opraveno oplocení, byly provedeny terénní úpravy na pozemku a rovněž byl v myčce instalován lapač nečistot. Jedná se o stavbu v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Stavba je v současném stavu pronajatelná. Rozestavěná stavba pro obytné účely Jedná se o dřevostavbu jednopodlažní nepodsklepenou stavbu bez využitého podkroví. Objekt je tvořen dvěma místnostmi a koupelnou s WC. Ke dni ocenění je dokončena hrubá stavba. Je nutné dokončit venkovní plášť objektu a vnitřní úpravy. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci. V současném stavu není objekt obyvatelný. 3
Pozemky Pozemek parc. č. st. 512 je zastavěnou plochou haly. Pozemky parc. č. 47/2 a 717/4 jsou manipulační plochou využívanou v jednotném funkčním celku s halou. Na pozemcích parc. č. 718/3, 718/5 a 719/3 se nachází zeleň a rozestavěná stavba pro obytné účely. Pozemek parc. č. 719/2 je přístupovou cestou k hale a sousedním rodinným domům. V areálu se nachází zpevněná plocha, oplocení, trvalé porosty v podobě okrasných dřevin a okrasná skalka. Dle územního plánu obce Proboštov se oceňované stavby a pozemky nachází v oblasti určené pro bytovou výstavbu či v rekreačně-turistické oblasti. Využití areálu pro výrobu není možné. Bezproblémová je možnost užívání areálu jako skladového zařízení či přestavba na bytový dům. Ke dni ocenění je objekt pronajatý. Nájemní vztah však v dohledné době bude ukončen, jelikož dle sdělení objednatele nájemce obdržel výpověď a plyne mu výpovědní lhůta. Pro stanovení obvyklé ceny proto údaje o současném nájemním vztahu nepoužíváme. Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 11.02.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 11.02.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., Cena dle cenového předpisu se v tomto případě určuje jako cena obvyklá. Na realitním trhu se totiž v dostatečné míře neobchoduje s podobnými nemovitostmi, které by mohly být použity pro srovnání. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění areálu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,45 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,00 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,10 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,495 7 i = 2 5
Koeficient pp = I T * I P = 0,495 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál - výnosová metoda Ocenění staveb nákladovým způsobem Skladový areál - nákladové ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1 NP 54,5*15,9 = 866,55 7,2*5,9 = 42,48 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1 NP 866,55 6,55 6,55 5 675,90 42,48 4,20 6,55 278,24 Součet 909,03 5 954,15 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 5 954,15 / 909,03 = 6,55 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 909,03 / 1 = 909,03 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1 NP (54,5*15,9)*(6,55) = 5 675,90 m 3 (7,2*5,9)*(4,20) = 178,42 m 3 zastřešení (54,5*15,9)*(1,45/2) = 628,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1 NP NP 5 675,90 m 3 NP 178,42 m 3 zastřešení NP 628,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 6 482,57 m 3 6
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy S 8,90 100 1,00 8,90 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,20 100 1,00 2,20 12. Vrata S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní N 6,20 100 1,54 9,55 Součet upravených objemových podílů 102,65 Koeficient vybavení K 4 : 1,0265 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9273 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,7275 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0265 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 953,72 Plná cena: 6 482,57 m 3 * 1 953,72 Kč/m 3 = 12 665 126,66 Kč 7
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 27 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 27 / 50 = 54,0 % Koeficient opotřebení: (1-54,0 % / 100) * 0,460 Skladový areál - nákladové ocenění - zjištěná cena = 5 825 958,26 Kč Rozestavěná stavba pro obytné účely - nákladové ocenění Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1 NP 7,5*6,2 = 46,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1 NP 46,50 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1 NP (7,5*6,2)*(2,60) = 120,90 m 3 zastřešení (7,5*6,2)*(0,90/2) = 20,93 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1 NP NP 120,90 m 3 zastřešení NP 20,93 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 141,83 m 3 8
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,24 100,00 8,24 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,30 100,00 21,30 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 7,93 100,00 7,93 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,34 100,00 7,34 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 100,00 3,42 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,90 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,83 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,81 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,31 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,01 80,00 0,81 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,22 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,23 50,00 2,62 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,21 50,00 1,11 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,01 50,00 0,51 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,23 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,32 50,00 2,16 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,22 50,00 1,61 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,91 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,12 50,00 1,56 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,12 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 50,00 0,15 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,42 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 99,50 Rozestavěnost: 58,74 Koeficient vybavení K 4 : 0,9950 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 080,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9950 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 980,46 Plná cena: 141,83 m 3 * 3 980,46 Kč/m 3 = 564 548,64 Kč 9
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5874 Nedokončená stavba = 331 632,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 50 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1-2,0 % / 100) * 0,980 Rozestavěná stavba pro obytné účely - nákladové ocenění - zjištěná cena = 325 000,15 Kč Přípojka vody DN 40 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 28,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 751,03 Plná cena: 28,00 m * 751,03 Kč/m = 21 028,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena = 17 874,51 Kč Přípojka kanalizace DN 200 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 35,00 m 10
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 555,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3110 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 3 234,24 Plná cena: 35,00 m * 3 234,24 Kč/m = 113 198,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Přípojka kanalizace DN 200 mm - zjištěná cena = 96 218,64 Kč Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 30,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 215,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2140 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 428,41 Plná cena: 30,00 m * 428,41 Kč/m = 12 852,30 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 10 924,46 Kč Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 842,00 m 2 8.4.1. Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 11
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 270,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2420 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 544,81 Plná cena: 842,00 m 2 * 544,81 Kč/m 2 = 458 730,02 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 30 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1-26,7 % / 100) * 0,733 Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek - zjištěná cena = 336 249,10 Kč Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 315,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 500,69 Plná cena: 315,00 m 2 * 500,69 Kč/m 2 = 157 717,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 40 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - zjištěná cena = 126 173,88 Kč 12
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Skladový areál - nákladové ocenění 5 825 958,26 Kč Rozestavěná stavba pro obytné účely - nákladové ocenění 325 000,15 Kč Přípojka vody DN 40 mm 17 874,51 Kč Přípojka kanalizace DN 200 mm 96 218,64 Kč Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 10 924,46 Kč Plochy s litým asfaltem tl. 30 mm, podklad štěrkopísek 336 249,10 Kč Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 126 173,88 Kč 6 738 399,- Kč Nákladové ceny - celkem = 6 738 399,- Kč Ocenění výnosovým způsobem Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 Velikost - K2 stav - K3 další vlastnosti - K4 Oceňovaný objekt Skladovací areál, k.ú. Přítkov, obec Proboštov, okres Teplice. Rezidenční zástavba. skladovací prostory; UP 869,5 m2 dobrý; uzpůsobeno skladování a mytí aut Jedná se o uzavřený areál s rozestavěnou dřevostavbou. Areál je dobře přístupný, ne však pro vozy TIR. Fotovoltaická elektrárna. V budově skladu kancelář a zázemí. 1 Průmyslová, Krupka. Průmyslová zóna. Výrobní a skladovací prostory; UP 2357 m2 velmi dobrý Hala s kanceláří a soc. zařízením. Uzpůsobeno pro nakládku TIR. Dobrá dostupnost. 2 Újezdeček, okres Teplice. Průmyslová zóna. Skladovací prostory; UP cca 1000 m2 dobrý, před rekonstrukcí Hala bez zázemí. Dobrá dostupnost pro nakládku TIR. 3 Průmyslová, Krupka. Průmyslová zóna. Výrobní a skladovací prostory; UP 13 000 m2 velmi dobrý Hala s kanceláří a soc. zařízením. Uzpůsobeno pro nakládku TIR. Dobrá dostupnost. 13
č Cena požadovaná Koef. resp. Redukce Zaplacená za na 1 m2 pramen Cena po redukci na pramen K-5 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K-4 další vlastnosti K1 x x K5 1 103 0,9 92,43 1,15 1,02 1,1 1,15 1,1 1,63223 57 2 40 0,9 36 1,12 1 0,9 0,98 0,98 0,968083 37 3 103 0,9 92,43 1,15 1,03 1,1 1,15 1,1 1,648232 56 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 50 37 57 11 39 61 Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Haly pro skladování Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] Pronajmutelná plocha 869,50 600,- 43 475,- 521 700,- Výnosy celkem 521 700,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 521 700,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 715 848,77 Kč - výměra stavebního pozemku: 2 587,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 909,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 251 529,39 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 12 576,47 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 521 700,00 * 40 % - 208 680,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 300 443,53 Kč Míra kapitalizace 6,50 % / 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 4 622 208,20 Kč 14
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Areál se nachází ve stabilizované oblasti. Rozvojové možnosti tkví v celkové modernizaci skladového objektu a zlepšení příjezdových podmínek. Ocenění nákladovým způsobem CN = 6 738 399,00 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 4 622 208,20 Kč Rozdíl R = 2 116 190,80 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 5 045 446,36 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 5 045 446,36 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,495 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,495 = 0,495 6 i = 1 15
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 559,- 0,495 276,71 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 512 945,00 276,71 261 490,95 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 47/2 349,00 276,71 96 571,79 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 717/4 1 293,00 276,71 357 786,03 Stavební pozemky - celkem 2 587,00 m 2 715 848,77 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a -0,40 přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území 0,00 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,360 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 559,- 0,360 1,000 201,24 4 i = 1 16
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 719/2 260,00 201,24 52 322,40 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 260,00 m 2 52 322,40 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy 9 odst. 2 559,- 0,50 0,495 1,000 138,35 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 2 ostatní plocha 718/3 459,00 138,35 63 502,65 9 odst. 2 ostatní plocha 718/6 444,00 138,35 61 427,40 9 odst. 2 ostatní plocha 719/3 484,00 138,35 66 961,40 Jiné pozemky - celkem 1 387,00 m 2 191 891,45 Pozemky - zjištěná cena = 960 062,62 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Areál - výnosová metoda 5 045 446,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 045 446,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 960 062,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 960 062,60 Kč Celkem 6 005 509,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 6 005 509,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 005 510,- Kč slovy: Šestmilionůpěttisícpětsetdeset Kč 17
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu areálu v daném místě a čase na: Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Martin Málek, CEO 6 000 000,-- Kč Slovy: Šestmilionůkorun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2617-138/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 18
Výpis z KN 19
20
21
22
23
24
25
Fotodokumentace 26
27
Srovnávané nemovitosti 28
29
30