ZNALECKÝ POSUDEK č. 5527 207 15 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI (ODHAD OBVYKLÉ CENY) Předmět ocenění: Bytová jednotka č. 3248/32 ve 2.NP bytového domu č.p. 3248 a podíl na společných částech domu č.p. 3248 a na pozemcích parc. č. 669/64, 669/45, 669/63, 669/75 a 669/76 v katastrálním území Záběhlice, Praha 10 Vlastník nemovitosti: Objednatel: Buřič Jiří Mattioliho 3248/19 106 00 Praha 10 - Záběhlice Mgr. Michal Večeřa insolvenční správce Rašínova 103/2 602 00 Brno Prohlídka nemovitosti byla provedena: 14.10.2015 Vypracováno ku dni: 14.10.2015 Vypracoval: Ing. Milan Kroupa Stupno 227, 338 24 Břasy, tel. 603 963 092 mikropraha@seznam.cz Tento posudek obsahuje 12 stran textu a 8 stran příloh. Předává se ve 2 vyhotoveních. Ve Stupně 30.11.2015
Obsah posudku: 1. NÁLEZ..2 1.1. Znalecký úkol..2 1.2. Informace o nemovitosti..2-3 1.3. Prohlídka nemovitosti..3 1.4. Dokumentace a skutečnost..3 1.5.1. Vlastnické a evidenční údaje..3 1.5.2. Omezení vlastnického práva..3 1.6.1. Celkový popis obce..3 1.6.2. Celkový popis nemovitosti..3-4 1.7. Podklady pro zpracování posudku..4 1.8. Metody zjištění hodnoty nemovitosti..4-5 2. POSUDEK..5 2.1. Oceňované nemovitosti přehled..5 2.2. Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné vyhlášky 5-8 2.3. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou..8-9 2.4 Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou.9-10 2.5. Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé..11 3. ZÁVĚR 11-12 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA..12 Přílohy: - Výpis z KN ze dne 18.9.2015, LV 11198 - kopie katastrální mapy - Cenová mapa hl. města Prahy 2015 1. NÁLEZ 1.1. Znalecký úkol Na základě objednávky objednatele posudku pana Mgr. Michala Večeři insolvenčního správce je znaleckým úkolem a předmětem tohoto posudku stanovit obvyklou cenu nemovitosti (bytové jednotky č. 3248/32) se všemi jejími součástmi a příslušenstvím ku dni 14.10.2015 1.2. Informace o nemovitosti - Bytová jednotka č. 3248/32 v budově čp. 3248, stojící na pozemku parc. č. 669/64 zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Praha (Katastrální úřad pro hlavní město Prahu) pro obec Praha, katastrální území Záběhlice, na listu vlastnictví č. 11198 - Podíl ve výši 320/93609 na společných částech domu č.p. 3248 stojího na pozemku parc. č. 669/64, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném 2
Katastrálním pracovištěm Praha (Katastrální úřad pro hlavní město Prahu) pro obec Praha, katastrální území Záběhlice - Podíl ve výši 320/93609 na pozemku parc. č. 669/64 o výměře 3177m2 vedeném jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemků parc. č. 669/45 o výměře 3108m2, parc. č. 669/75 o výměře 6m2, parc. č. 669/76 o výměře 30m2 vedených jako ostatní plocha jiná plocha a pozemku parc. č. 669/63 o výměře 356m2 vedeném jako orná půda, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Praha (Katastrální úřad pro hlavní město Prahu) pro obec Praha, katastrální území Záběhlice 1.3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka výše uvedené nemovitosti se uskutečnila dne 14.10.2015. Nemovitost byla znalci zpřístupněna v plném rozsahu. 1.4. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka domu. 1.5.1. Vlastnické a evidenční údaje Podle Výpisu z Katastru nemovitostí ze dne 18.9.2015, LV 11198 pro katastrální území Záběhlice je majitelem oceňované nemovitosti bytové jednotky č. 3248/32 a podílu ve výši 320/93609 na společných částech budovy č.p. 3248 a na pozemcích parc. č. 669/45, 669/63, 669/64, 669/75 a 669/76: Buřič Jiří, Mattioliho 3248/19, 106 00, Praha 10 - Záběhlice 1.5.2. Omezení vlastnického práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou evidována omezení vlastnického práva k předmětné nemovitosti a to Zástavním právem smluvním, soudcovským a exekutorským. (viz Výpis z KN příloha posudku) 1.6.1. Celkový popis obce Záběhlice jsou katastrální území při toku Botiče na jihovýchodě Prahy. Od roku 1922 jsou součástí Prahy. Ve dvacátých a třicátých letech na okrajích území Záběhlic vznikly rozsáhlé čtvrti rodinných domů Spořilov a Zahradní Město. Záběhlice patří do městské části i obvodu Prahy 10. 1.6.2. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 3248/32 se nachází ve 2.NP bytového domu č.p. 3248 v ulici Mattioliho v městské části Praha 10 Záběhlicích. Dům je řadový krajní, má 2 podzemní a 4-6 nadzemních podlaží. Technický stav domu je velmi dobrý. Nosnou konstrukci domu tvoří železobetonový skelet s cihelnými vyzdívkami, dům je zateplen, základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Střecha je pultová s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Výtah je instalován. Bytová jednotka je vedena jako 1+kk a skládá se z předsíně, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a koupelny s WC. K bytu patří výlučné právo užívání lodžie. Podlahy v bytě jsou betonové s kobercem v pokoji a keramickou dlažbou v koupelně a v kuchyni. Koupelna a WC mají obložené stěny keramickým obkladem. Okna jsou 3
plastová, dveře dřevěné náplňové. V bytě je proveden rozvod vody (studené a teplé), kanalizace a elektřiny. Vytápění je centrální, ústřední teplovodní s radiátory v místnostech, teplá voda je připravována rovněž centrálně. K oceňovanému bytu patří výlučné právo užívání parkovacího stání s označením PS 70 umístěného v 1.PP ve společných částech budovy. Bytový dům byl postaven v roce 2007, stávající technický stav domu je velmi dobrý. Technický stav oceňovaného bytu je rovněž velmi dobrý. Celková plocha bytu (bez lodžie) je 26,2m2. Plocha lodžie je 3,9m2. 1.7. Podklady pro zpracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí ze dne 18.9.2015, LV 11198 - Kopie katastrální mapy - Prohlášení vlastníka domu - informace realitních kanceláří, realitní servery a časopisy - archiv znalce - fotodokumentace 1.8. Metody zjištění hodnoty nemovitosti - administrativní metoda Při stanovení ceny nemovitosti administrativní metodou je postupováno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - metoda zjištění věcné hodnoty při stanovení věcné ceny nemovitosti je postupováno podle výše uvedené oceňovací vyhlášky jako v případě administrativní metody, ale není zde uplatněn koeficient prodejnosti Kp. - výnosová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem) - srovnávací metoda Jedná se o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo v současné době nabízených porovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách - Obvyklá (tržní) cena nemovitosti Jedná se o cenu, za kterou je možné stejnou nebo srovnatelnou nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit. Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 2, odstavec 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ku dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 4
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. POSUDEK 2.1. Oceňované nemovitosti přehled a) Bytová jednotka č. 3248/32 v budově č.p. 3248 b) Podíl ve výši 320/93609 na společných částech budovy č.p. 3248 c) Podíl ve výši 320/93609 na pozemcích: parc. č. 669/45 3108 m2 ostatní plocha jiná plocha parc. č. 669/63 356 m2 orná půda parc. č. 669/64 3177 m2 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 669/75 6 m2 ostatní plocha jiná plocha parc. č. 669/76 30 m2 ostatní plocha jiná plocha 2.2. Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné oceňovací vyhlášky Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší II -0,03 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, IV 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu IT = P5 * (1 + S P i) = 0,970 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 5
funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má I 0,00 obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez I 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + S P i) = 1,020 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,989 Bytová jednotka č. 3248/32 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Podle výpisu z KN se jedná o pozemky v katastrálním území Záběhlice v městské části Praha 10. Pozemky jsou oceněny v Cenové mapě hl. města Prahy 2015, cena za 1 m2 je 6.790,- Kč. Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 669/64 3 177,00 6 790,00 21 571 830,- nádvoří 2 cen. mapa ostatní plocha - jiná plocha 669/45 3 108,00 6 790,00 21 103 320,- 2 cen. mapa orná půda 669/63 356,00 6 790,00 2 417 240,- 2 cen. mapa ostatní plocha - jiná 669/75 6,00 6 790,00 40 740,- plocha 2 cen. mapa ostatní plocha - jiná plocha 669/76 30,00 6 790,00 203 700,- Ostatní stavební pozemky - celkem 6 677,00 m 2 45 336 830,- Pozemky - zjištěná cena = 45 336 830,- Kč 6
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 45 336 830,-Kč 45 336 830,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 45 336 830,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 8 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 40 167,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy obývací pokoj + kuchyňský kout: 26,20 * 1,00 = 26,20 m 2 koupelna, WC: 2,70 * 1,00 = 2,70 m 2 předsíň: 3,10 * 1,00 = 3,10 m 2 lodžie: 3,90 * 0,20 = 0,78 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 32,78 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání IV 0,10 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - II -0,01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu - Celkový IV 0,05 dojem z bytu, použité materiály 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s II 1,00 pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 8 let: s = 1-0,005 * 8 = 0,960 9 7
Index vybavení IV = (1 + S V i) * V10 * 0,960 = 1,238 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 40 167,- Kč/m 2 * 1,238 = 49 726,75 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 32,78 m 2 * 49 726,75 Kč/m 2 * 0,970 * 1,020= 1 612 764,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 612 764,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 45 336 830,- Kč Spoluvlastnický podíl: 320 / 93 609 Hodnota spoluvlastnického podílu: 45 336 830,- Kč * 320 / 93 609 = 154 982,81 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 154 982,81 Kč Bytová jednotka č. 3248/32 - zjištěná cena = 1 767 746,81 Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 3248/32 1 767 750,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 767 750,- Kč Celkem 1 767 750,- Kč ************************************************************************************************ Výsledná administrativní cena nemovitosti: 1.767.750,- Kč 2.3. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejména komerčně využitelných nemovitostí, případně rezidenčních nemovitostí. Tato metoda může být 8
aplikována tam, kde je poptávka po pronájmu nemovitostí a trh s pronájmy alespoň částečně funguje. V případě ocenění uvedeného bytu předpokládáme základní nájem ve výši cca 7.000,- až 7.500,- Kč/měsíc. Hodnota nemovitosti výnosovou metodou (odhad) 1.700.000,- Kč ********************************************************************************** Hodnota nemovitosti výnosovou metodou: 1.700.000,- Kč 2.4. Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Podle výše uvedených podkladů byly vytipovány nemovitosti pro ocenění bytové jednotky srovnávací metodou: Příklad 1 Bytová jednotka 2+kk Podlahová plocha 45 m2 + 4,5m2 lodžie Nabídková cena 3.390.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%) 3.051.000,- Kč Cena za 1m2 podlahové plochy 67.800,- Kč Lokalita Mattioliho ul., Praha 10 Budova ŽB skelet + cihla Stav objektu Velmi dobrý 2007 Umístění bytu 4.NP Výtah Ano Jiné Lodžie, parkovací stání Příklad 2 Bytová jednotka 2+kk Podlahová plocha 43 m2 + 10m2 terasa Nabídková cena 3.750.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%) 3.375.000,- Kč Cena za 1m2 podlahové plochy 78.488,- Kč Lokalita Mattioliho ul., Praha 10 Budova ŽB skelet + cihla Stav objektu Velmi dobrý 2007 Umístění bytu 6.NP Výtah Ano Jiné Terasa, parkovací stání 9
Příklad 3 Bytová jednotka 1+1 Podlahová plocha 36 m2 Nabídková cena 2.250.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-7%) 2.092.500,- Kč Cena za 1m2 podlahové plochy 58.125,- Kč Lokalita Práčská ul., Praha 10 Budova Panelová Stav objektu Dobrý po část. rekonstrukci Umístění bytu 8.NP Výtah Ano Jiné Sklep, balkon Příklad 4 Bytová jednotka 1+1 Podlahová plocha 36 m2 Nabídková cena 1.969.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-5%) 1.870.550,- Kč Cena za 1m2 podlahové plochy 51.960,- Kč Lokalita Sasanková ul., Praha 10 Budova Panelová Stav objektu Byt i dům po rekonstrukci Umístění bytu 4.NP Výtah Ano Jiné sklep Vyhodnocení srovnávací metody Nemovitosti, které jsou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí se na realitním trhu běžně nabízejí a obchodují. Jednotlivé případy se liší zejména technickým stavem (zda je byt nový či po rekonstrukci), polohou v obci, velikostí užitné plochy, v kterém podlaží se byt nachází, má-li dům výtah, parkování atd. Nabídkové ceny výše uvedených příkladů byly vždy upraveny koeficientem pro dosažení reálnější představy o tržní ceně nemovitosti. (-5 až -10%) Z výše uvedených příkladů vyplývá, že hodnota bytů v nejbližší lokalitě jako námi oceňovaná nemovitost se pohybuje v rozpětí 67.000,- až 78.000,- Kč za m2 podlahové plochy. Jedná se o byty v moderním cca 8 let starém domě, byt je včetně parkovacího stání. Příklady č. 3 a 4 jsou byty v klasických panelových domech v blízkosti oceňovaného bytu. Zde je cena již výrazně nižší a to v rozpětí od 52.000,- do 58.000,- Kč/m2. Oceňovaná bytová jednotka č. 3248/32 má podlahovou plochu 26,2m2 a nachází se ve 2.NP. K bytu patří právo výlučného užívání lodžie (3,9m2) a parkovacího stání PS 70. Technický stav bytové jednotky je velmi dobrý. Základní cenu za 1 m2 podlahové plochy určím na základě výše uvedených příkladů a skutečností při spodní hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 67.000,- Kč/m2. 10
Hodnota bytu: 26,2m2 * 67.000,- Kč/m2 = Po zaokrouhlení: 1.755.400,- Kč. 1.755.000,- Kč ******************************************************************************* Hodnota nemovitosti srovnávací metodou je: 1.755.000,- Kč 2.5. Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé Při ocenění bytové jednotky č. 3248/32 v budově č.p. 3248 včetně podílu na společných částech domu č.p. 3248 a na pozemcích parc. č. 669/45, 669/63, 669/64, 669/75 a 669/76 byly použity tyto metody: Administrativní cena nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti Srovnávací hodnota nemovitosti 1.767.750,- Kč Neurčena 1.700.000,- Kč 1.755.000,- Kč 3. ZÁVĚR Na základě objednávky insolvenčního správce Mgr. Večeři bylo předmětem tohoto znaleckého posudku zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 3248/32 v budově č.p. 3248 včetně podílu na společných částech domu č.p. 3248 a na pozemcích parc. č. 669/45, 669/63, 669/64, 669/75 a 669/76 v katastrálním území Záběhlice, Praha 10 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Kladné a záporné vlivy na obvyklou cenu nemovitosti : Kladné vlivy: Bytový dům se nachází v klidné ulici v blízkosti Hamerského rybníka osobní vlastnictví bytu včetně parkovacího stání Blízkost MHD a velmi dobrá dostupnost centra města Velmi dobrý technický stav domu a bytu stavba z roku 2007 Záporné vlivy Velké množství podobných nemovitostí na trhu Bytová jednotka je zatížena nařízeními exekuce Vzhledem ke své velikosti se jedná o byt pro 1 max. 2 osoby Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami s přihlédnutím k výše uvedeným kladným a záporným vlivům na obvyklou cenu bude stanovena obvyklá cena výše uvedených nemovitostí. 11
Obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení: 1.750.000,- Kč Vzhledem ke stávajícímu technickému stavu bytové jednotky, její poloze, vybavení a s ohledem na stávající situaci na realitním trhu určuji obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky č. 3248/32 a spoluvlastnického podílu ve výši 320/93609 na společných částech domu čp. 3248 a na pozemcích parc. č. 669/45, 669/63, 669/64, 669/75 a 669/76 v kú Záběhlice, Praha 10 ku dni 14.10.2015 na: 1.750.000,- Kč Slovy:jedenmilionsedmsetpadesáttisíckorunčeských Ve Stupně, 30.11.2015 Ing. Milan Kroupa Stupno 227, 338 24 Břasy tel.: 603 963 092 e-mail: mikropraha@seznam.cz 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995 pod č.j.682/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5527-207 - 15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 167-15. 12