ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 871/50/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 1750, v k.ú. a obci Traplice zapsaný na LV č. 1109, vedené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, obec Traplice, k.ú. Traplice Adresa nemovité věci: Traplice, 687 04 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 040Ex 12260/11-12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 17 000 Kč Datum místního šetření: 27.3.2015 Stav ke dni : 27.3.2015 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 2.4.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených IV. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1109 ze dne 26.2.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 27.3.2015. Povinná Pacáková Hana byla řádně obeslána doručeným dopisem se žádostí o součinnost, která ji byl doručen do schránky- fikcí. Do dnešního dne povinný nereagoval. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 12260/11-12 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Traplice se nachází v okrese Uherské Hradiště, kraj Zlínský. Ke dni 1.12.2015 zde žilo 1149 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1228. Obec oslavila 20. srpna 1978 750. výročí založení a zároveň otevřela novou budovu základní školy. V roce 1976 byla postavena kuželna místo nevyhovujících šaten tělovýchovné jednoty. V r. 2003 oslavil místní hasičský sbor 100 let činnosti. V roce 2007 oslavila TJ Traplice 75 let. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézá v severozápadní okrajové části obce Traplice, přístupný z nezpevněného pozemku p.č. 1800 ve vlastnictví obce. Pozemek je situovaný cca 1,5 km od od centra Traplice se základní občanskou vybaveností (obecní úřad, pošta, obchod, MŠ, ZŠ, lékař) a cca. 10 km od komplexní občanské vybavenosti města Uherské Hradiště (kompletní síť úřadů, policie, autobusové a vlakové nádraží, pošta, lékárny, nemocnice, sportoviště, přístaviště, obchody, služby a restaurační zařízení). Pozemek je dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Pacáková Hana, č.p. 91, 39411 Cetoraz Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 31210 1075 Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Pacáková Hana Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 02.04.2015 06:08:54. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinný. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 1750 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 1750 o výměře 1075 m 2, v KN veden jako orná půda. Pozemky přístupné z nezpevněného pozemku p.č. 1800. Pozemky jsou obhospodařovávané v bloku orné půdy, situované v nezastavitelném území města, dle platné ÚPD obce vedeny jako plocha zemědělská. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Nová Dědina KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,97 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 24 875 261 000 10,49 0,82 8,65 Popis pozemku: zemědělské pozemky KÚ Nová Dědina, okres Kroměříž. Parcely číslo 73/16,105/21,120/18,181/6,608/9,608/67,634/3,975/25,1138 a 1139 mají charakter trvalého travního porostu, orné půdy a ostatní plochy. Celková výměra 24 875m2. Zapsáno na LV č. 475. Celková cena:261 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:24875 m2 Lokalita: Kostelany KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 19 224 350 000 18,21 0,85 15,48 Popis pozemku: ornoá půda - část se nachází v katastrálním území Lubná a větší část u obce Kostelany. Plocha orné půdy 16689 m2, TTP 1800 m2, ostatní plocha 735 m2. Celková plocha 19224 m2. Celková cena:350 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:19224 m2 Doprava:Vlak Lokalita: Babice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 15 057 248 591 16,51 0,84 13,89 Popis pozemku: Katastrální území: Babice u Uherského Hradiště Okres: Uherské Hradiště Popis nabídky: Pozemky v KÚ Babice u Uherského Hradiště. Výměra: 15057 m2 Cena: 248 591 Kč Lokalita: Kněžpole KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,97 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 402 120 000 27,26 0,82 22,48 Popis pozemku: Pozemek o celkové výměře 4402 m2 v katastrálním území Kněžpole, zapsaný v katastru jako orná půda. Celková cena:120 000 Kč za nemovitost Plocha pozemku:4402 m2-5 -
Lokalita: Lubná KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 6 374 144 415 22,66 0,87 19,65 Popis pozemku: Orná půda o výměře 6374 m2 v katastrálním území obce Lubná, 10 km od Kroměříže. Polosamota, souvislá plocha orné půdy, vhodné pro drobné zemědělce nebo jako investice. Celková cena:144 415 Kč za nemovitost Umístění objektu:polosamota Plocha pozemku:6374 m2 Doprava:Vlak Průměrná jednotková cena 16,03 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek situovaný v nezastavitelném území města, dle platné ÚPD obce vedené jako plocha zemědělská Pozemky se pohybují v intervalu od 8,- do 22,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 16,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 1750 1 075 16 17 200 Celková výměra pozemků 1 075 Hodnota pozemků celkem 17 200-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 17 200 Kč Obvyklá cena 17 000 Kč slovy: Sedmnácttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí cca. 10 km, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemku v nezastavitelném území obce, obhospodařovávaných, v platné ÚPD obce veden jako plocha zemědělská, situovaný v okrajové části města, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 17 200,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 1109 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 17 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 1750, v k.ú. a obci Traplice zapsaný na LV č. 1109, vedené Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradiště; se zohledněním práv a závad ve výši 17 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 2.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 871/50/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 50. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1109 ze dne 26.2.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia, farmy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -