ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14148-178/14 o ceně pozemku parc.č.2248, katastrální území Otěvěk, obec Trhové Sviny, okres České Budějovice. (LV č.675) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovité věci: Šiveňová Dominika Otěvěk 82 374 01 Trhové Sviny Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 150 EX 364/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 30.srpna 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.srpna 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Českých Budějovicích, dne 4.června 2014, LV č.675. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 04.06.2014 pod č.j.150 EX 364/10. Usnesení Okresního soudu v Českých Budějovicích o nařízení exekuce, vydané dne 20.01.2011 pod č.j.45 EXE 6724/2010. Konzultace na Stavebním úřadu Městského úřadu Trhové Sviny k územnímu plánu dne 03.07.2014. Kopie katastrální mapy. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (nezastavěný) - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (nezastavěný) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2248 zahrada o výměře 268 m 2 Oceňovaný pozemek je situován v centru obce a dle sdělení Stavebního úřadu MěÚ Trhové Sviny ze dne 3.7.2014 je pozemek součástí stabilizované plochy s funkčním využitím jako plocha smíšená obytná, území malých sídel. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 4 0.80 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot 0.272 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.272-3 -
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2-0.03 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970-4 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 1 0.05 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5-0.02 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4-0.02 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.03 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.03) x 1 = 1.030 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 655,52 ZC = ZCv x Iu = 2410 Kč x 0.272 = 655.52 Kč Index cenového porovnání x 0.9990 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.970 x 1.030 Koeficient nezastavěného pozemku x 0.8000 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 523,89 Cena za celou výměru 268.00 m 2 = Kč 140.402,94 Stavební pozemek dle 4 odst.2 (nezastavěný) Cena celkem Kč 140.403,- - 5 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.2 (nezastavěný) Kč 140.403,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 140.403,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 140.400,- Slovy: Jednostočtyřicettisícčtyřista Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.675 pro katastrální území Otěvěk, obec Trhové Sviny, okres České Budějovice je zahradou, která však navazuje na stavební pozemek a dle platného územního plánu MěÚ Trhové Sviny je součástí stabilizované plochy s funkčním využitím jako plocha smíšená obytná, území malých sídel. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.675 pro katastrální území Otěvěk vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 364/10 dle nařízení exekuce č.j. 45 EXE 6724/2010 vydaného Okresním soudem v Českých Budějovicích dne 20.01.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené. - 6 -
V lokalitě obce Trhové Sviny jsou nabízeny následující pozemky pro bytovou výstavbu : - Trhové Sviny - Rejta, výměra 2861 m2, pozemek pro bytovou výstavbu, příjezd po zpevněné komunikaci, přípojky inž.sítí v dosahu, rovinatý pozemek, vrtaná studna na pozemku, - Trhové Sviny Rejta, výměra 887 m2, pozemek pro smíšenou výstavbu, pozemek je rovinatý, na okraji obce, parcela není oplocena, přípojky inženýrských sítí do 20 m, 206,- Kč/m2 400,- Kč/m2 - Trhové Sviny Bukvice, výměra 2864 m2, pozemek pro bytovou výstavbu, rovinatý, veškeré přípojky inž.sítí elektro a voda v dosahu, příjezd po zpevněné obecní komunikaci, pozemek je situován na okraji obce, 220,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňovaný pozemek má výměru pouze 268 m2 a je jen velmi obtížně obchodovatelný, stanovuji cenu obvyklou ve výši 200,- Kč/m2, tj. celkem : 53.600,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 30.srpna 2014-7 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14148-178/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -