ZNALECKÝ POSUDEK č.3570-393/2013 O ceně bytové jednotky č.87/4 v Topolné, č.p. 87, včetně příslušenství a podílu o velikosti 2109/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.174/5 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m 2, vše zapsáno na LV č.1656 pro k.ú.topolná Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 9.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.87/4 v Topolné, č.p. 87, včetně příslušenství a podílu o velikosti 2109/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.174/5 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m 2, vše zapsáno na LV č.1656 pro k.ú.topolná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.87/4 Adresa předmětu ocenění: Topolná 87 687 11 Topolná Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Topolná Katastrální území: Topolná Počet obyvatel: 1 627 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 39,6486 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 39,65 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.10.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1656 pro k.ú.topolná - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 710724/4628, Pan Michal Mikoška, Komárov 61, 763 61 Komárov, vlastnictví: SJM 625410/0149, Paní Anna Mikošková, Topolná 87, 687 11 Topolná, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 710724/4628, Pan Michal Mikoška, Komárov 61, 763 61 Komárov, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 625410/0149, Paní Anna Mikošková, Topolná 87, 687 11 Topolná, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Sklonitá střecha, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. V domě není výtah. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,65 1,00 2,1310 0,4540 10,00 42,20 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.174/5 373,00 42,20 15 740,60 nádvoří Stavební pozemek - celkem 15 740,60 Pozemek - zjištěná cena = 15 740,60 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 15 740,60 Kč 15 740,60 Kč Cena příslušenství - celkem = 15 740,60 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 921,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 17,00 m 2 pokoj: 20,00 m 2 pokoj: 22,50 m 2-5 -
koupelna s WC: 8,50 m 2 chodba: 4,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,562 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) - u průjezdné komunikace 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06-6 -
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,930 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,562 * 0,930 * 0,850 = 0,444 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 15 921,- Kč/m 2 * 0,444 = 7 068,92 Kč/m 2 CP = CU * PP = 7 068,92 Kč/m 2 * 72,00 m 2 = 508 962,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 508 962,24 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 15 740,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 2 109 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 15 740,60 Kč * 2 109 / 10 000 = 3 319,69 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 3 319,69 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 512 281,93 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 512 281,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 512 281,90 Kč Celkem 512 281,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 512 281,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 512 281,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 512 281,90 Kč Celkem 512 281,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 512 281,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 512 280,- Kč slovy: Pětsetdvanácttisícdvěstěosmdesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši 15.000,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+1 61 m2, v panelovém domě v osobním vlastnictví v Kunovicích. Jedná se o byt 2+1 v osobním vlastnictví: obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna s vanou, samostatné WC, chodba, 2x sklepní kóje. Podlahy v pokojích - nové PVC, v kuchyni, chodbě, koupelně a WC - keramická dlažba. Byt má nová plastová okna, v koupelně a WC zděné jádro, keramický obklad. K bytu je možno přikoupit garáž a zahrádku vedle domu. Dům se nachází v klidné okrajové části. Autobusová zastávka do 100 m od domu. Veškerá občanská vybavenost do 3 km. Požadovaná cena 500.000,- Kč. - 9 -
bytová jednotka ve zděném bytovém domě, umístěném v klidné lokalitě Skály, obec Tlumačov, spádově náležející spíše k městu Otrokovice (MHD u Štěrkoviště). V domě je pouze 6 bytů, nabízený byt je umístěný ve 2. NP, má dispoziční řešení - 3 pokoje, kuchyň, chodba, koupelna, WC, podlahová plocha 71,18m2 + dva sklepy 8,60m2 a 5,50m2. Byt je zcela v původním stavu. Podlahy v pokojích dřevěné parkety, v ostatních místnostech PVC, původní dřevěná zdvojená okna a dveřní křídla, demontována kuchyňská linka, sociální zařízení ve zděném bytovém jádru; koupelna - původní umývadlo, vana, el. ohřívač vody, kotel etážového vytápění na tuhá paliva (možnost vytápění na zemní plyn); původní rozvody vnitřních instalací elektro, voda, odpady, rozvody topení, rad. litinové. K bytové jednotce náleží také spoluvlastnické podíly ke stavebnímu pozemku pod bytovým domem o výměře 359m2 a ke dvěma přilehlým pozemkům (zahrady) o výměře 717m2 a 561m2. Požadovaná cena 699.000,- Kč včetně provize. Prodej bytu před rekonstrukcí v 1.NP cihlového domu, Napajedla. Podlahová plocha bytu je 72 m2. V části bytu jsou vyměněná plastová okna, příslušenství sklep o velikosti 18 m2. Požadovaná cena 688.888,- Kč vč. provize a kompletního servisu. - 10 -
Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 530.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 530.000,- Kč. Slovy: Pětsettřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 9.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3570-393/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1656 ze dne 19.9.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -