Znalecký posudek stanovení obvyklé ceny nemovitosti číslo 2850-015/2014OC 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2504/4, 2+1 s přísl. v 2.NP bud. č.p. 2504 (č.p. 2502- Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: 2505) včetně spoluvl. podílu ve výši 489/18664. Na Lukách 2504, Ústí nad Labem - Ústí nad Labem-centrum Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem, kód k.ú. 774871, LV 12944 Ostatní stavby: Pozemky: 4921/4 Vlastník stavby: SJM manželé Konvalinka Stanislav a Soňa Konvalinková, oba bytem V Lukách 2504/4, 40001 Ústí nad Labem Vlastník pozemku: SJM manželé Konvalinka Stanislav a Soňa Konvalinková, oba bytem V Lukách 2504/4, 40001 Ústí nad Labem OBJEDNATEL : Adresa objednatele: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9 / 10, 690 02 Břeclav IČ: telefon: 513033035 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Radek Trončinský Masarykova 124 / 204, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 40225879 telefon: 777 79 79 12 e-mail: retron.ul@volny.cz DIČ: CZ6603151808 fax: 475210718 Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 11.04.2014 Datum zpracování : 11.04.2014 Počet stran: 19 Počet příloh: 11 Ústí nad Labem, dne 11.04.2014 Otisk razítka Radek Trončinský
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: 94 258 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: výborně udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů 32/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 2504/4 2 2+1 48,90 0,00 0,00 0 48,90 48,90 489 / 18 664 10 225 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 465 773 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 678 364 Kč 0 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 32 884 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 075 800 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nalézá ve městě Ústí nad Labem, na katastrálním území Ústí nad Labem v ulici V Lukách. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Jedná se o poměrně dobrou polohu z hlediska bydlení ve městě s dobrou dopravní obslužností. Během trvání stavby byla prováděna stavební údržba. Obvyklá cena stanovená znalcem dle vypočtených metod a vzhledem k současného stavu z hlediska prodejních cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě činí 500.000,- Kč. Výše navržené obvyklé ceny odhadcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. - obec - okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 12944 vyhotovený dne 28.01.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú. - obec - okres Ústí nad Labem - informativní. Údaje poskytnuté objednavatelem ocenění. Objednávka ocenění. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 11.04.2014. Znalci nebyla umožněna prohlídka oceňované bytové jednotky. Při stanovení vybavení, technického stavu znalec vychází z obdobných nemovitostí. Prohlídku oceňované nemovitosti provedl znalec v ně budovy. Metodika ocenění Databáze nemovitostí realitních kanceláří z Internetu a v okrese Situační mapa Fotodokumentace pořízená dne 11.04.2014. Charakteristika obce Ústí nad Labem Město je statutárním a okresním městem v Ústeckém kraji s počtem obyvatel 95.258 (lexikon obcí ČR 2013) na soutoku řek Labe a Bíliny. Město leží v severozápadní části Čech ve vzdálenosti cca 30 km od hranic se SRN. Od centra města Ústí nad Labem je nemovitost vzdálena cca 2 km. Vlakové, autobusové nádraží v centru města. V dané lokalitě jsou provedeny veřejné rozvody kanalizace, vody, elektřiny, telefonní sítě, plynu, veřejného osvětlení. Nejbližší správní centrum je v místě (Ústí nad Labem). Město Ústí nad Labem leží při dálnici č. D8 a mezinárodní silnici E 442, která spojuje město Teplice, Ústí nad Labem, Děčín s městem Praha. V místě je městská hromadná doprava (autobus), nejbližší stanice je cca 200 m. Nejbližší železniční stanice je v místě (Ústí nad Labem). Pro obec byl schválen územní plán. Statut města: Ano Počet částí: 22 Katastrální výměra: 9392 ha Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Současné rozdělení města Ústí nad Labem Ústí n.l. se člení do 4 městských obvodů: Obvod I. město Obvod II. Severní Terasa Obvod III. Neštěmice Obvod IV. Střekov a do šesti oblastí z hlediska výše koeficientu prodejnosti: Č. Název oblasti: 1 Ústí nad Labem (zde je nemovitost situována) 2 Bukov, Dobětice, Klíše, Střekov, Všebořice 3 Krásné Březno, Mojžíř, Neštěmice, Předlice 4 Božtěšice, Brná nad Labem, Habrovice, Skorotice, Strážky, Vaňov 5 Budov u Svádova, Církvice, Hostovice, Kojetice, Nová Ves, Olešnice, Sebuzín, Svádov 6 Dělouš, Tuchomyšl Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Ústeckém kraji ve městě Ústí nad Labem, na katastrálním území Ústí nad Labem v ulici V Lukách u zpevněné průjezdové komunikace v zastavěné části obce v zástavbě bytovými typovými domy. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -
NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Viz příloha ZP kopie výpisu z KN RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Přístupové pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku / komunikace 4921/3 Statutární město Ústí nad Labem, Velká hradební 2336/8, Ústí nad Labem-centrum, 40001 Ústí nad Labem Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis domu č.p. 2502-2505 Jedná se samostatně stojící bytový panelový dům, který se skládá z několika sekcí každá se svým popisným a orientačním číslem. Tyto sekce tvoří jeden funkční celek, jednotlivé sekce mají společnou střechu a částečně společné svislé nosné konstrukce. Objekt je typový s použitím konstrukční soustavy. Jedná se o montovaný systém z velkoplošných dílců stěn a stropů. Příčné a podélné ztužující stěny jsou vzájemně spojeny tuhou stropní panelovou deskou. Obvodové nosné a příčné stěny jsou montované panelové. Styky panelů jsou nosné se stykovou výztuží a nosnými svary. Panely jsou opatřeny dutinami pro rozvody elektroinstalací. Obvodové panely jsou kompletizované včetně povrchových úprav vnějších, vnitřních s osazením oken včetně oplechování. Dále jsou použity atikové panely stejných tl. jako do průčelí a jako štítové. Příčky jsou panelové s povrchovou úpravou a dutinami pro rozvody elektro. Schodiště je montované železobetonové s povrchovou úpravou. Střecha je plochá (živičná krytina, ŽB panel, vzduchová mezera, tepelná izolace, ŽB panel strop). Fasáda se zateplením. Vnitřní omítky jsou hladké štukové dvouvrstvé. Podlahy obytných místností PVC, keramická dlažba, plovoucí podlahy. Okna plastová, dveře hladké a prosklené v ocelových zárubních. Elektroinstalace zavedena světelná i motorová s pojistkovými jističi. Je proveden rozvod domácího telefonu se zvonkovou signalizací, společné televizní antény a rádio antény. Vytápění ústřední s rozvodem ocelovými radiátory dvou okruhové teplovodní s nuceným oběhem. Zdravotní instalace jsou v typových bytových komletizovaných jádrech (částečně zděné). Dešťové svody jsou vedeny vnitřkem budovy v troubách z PVC. V objektu je proveden rozvod studené a teplé užitkové vody. Odvětrání kuchyní, bytových jader je zajištěno regulovatelnou vzduchotechnikou. Závady: dobrý technický stav s prováděnou stavební údržbou. Byt standard. Stáří domu zjištěno dle poskytnutých podkladů a odhadu odhadce pravděpodobně od roku 1980, tedy 34 roků. Vzhledem k technickému stavu k datu ocenění znalec stanovil ve výši 40%. Závady zjištěné při prohlídce nemovitosti: dobrý technický stav, která odpovídá stanovenému procentu opotřebení - stanovené procento opotřebení odpovídá technickému stavu objektu. Jedná se pravděpodobně o bytovou jednotku 2+1 v osobním vlastnictví s příslušenstvím, která je umístěna v bytovém typovém domě v 2. NP bydlení. Dispozice: předsíň, 2xpokoj, koupelna, WC, kuchyně Podlahová plocha bytu celkem 48,90 m 2 Závady: Dobrý technický stav po částečné opravě domu (částečně vnitřní instalace, zateplení, plastová okna, střešní krytina, klempířské prvky), byt pravděpodobně - standard. - 4 -
Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se pravděpodobně o bytovou jednotku 2+1 s příslušenstvím, která je umístěna v bytovém typovém domě v 2.NP bydlení. Bytová jednotka 2+1 s přísl. a spoluvl. podílem ve výši 489/18664 na spol. částech domu a pozemku Z hlediska vybavení pravděpodobně k bytové jednotce patří: kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, WC s přísl., míchací baterie, topná tělesa, vestavěná skříň, bytová jednotka je ve standardním vybavení. viz základní popis viz základní popis Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce panelová 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové 8. Úprava vnějších povrchů se zateplením 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední dálkové, zdroj mino objekt 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek, stavební parcela č. 4921/4 zast. plocha a nádvoří zp. využití byt. dům o výměře 1141 m 2 ulice Na Lukách. Pozemek je mírně sklonitý a je napojen na inženýrské sítě včetně plynu. Spoluvlastnický podíl činí 489/18664. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Při stanovení ceny pozemku, znalec vychází z nabídkových cen pozemků pro bydlení v obdobných lokalitách ve městě Ústí nad Labem. Dle porovnání nabízených prodejním cen obdobných zainvestovaných pozemků se cena za jeden metr čtvereční pohybují v rozmezí 700-1800.- Kč dle polohy, dopravní obslužnosti, napojení na inženýrské sítě atd. V daném případě znalec stanovil cenu za jeden metr čtvereční ve výši 1100,- Kč. - 5 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 4921/4 1 141 1 100 489 / 18 664 32 884 Celková výměra pozemků 1 141 Hodnota pozemků celkem 32 884 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 1,00 0,00 m 2 kuchyně byt 1,00 0,00 m 2 koupelna byt 1,00 0,00 m 2 WC byt 1,00 0,00 m 2 pokoj byt 1,00 0,00 m 2 pokoj byt 1,00 0,00 m 2 celkem byt 48,90 m 2 1,00 48,90 m 2 Celková podlahová plocha 48,90 m 2 48,90 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 48,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 075 800 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 34 Další životnost roků Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 645 480 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka k.ú.- obec - okres Ústí nad Labem, ulice Na Lukách X byt v 2.NP, panelový BD panelový BD 48,90 2.NP 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Stará, Ústí nad Labem - Ústí nad Labem-centrum Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší; - 6 -
Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 54 m 2 Plocha podlahová: 54 m 2 Sklep: 15 m 2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD Výtah: Ne Popis: Nabízíme prodej originálně řešeného bytu 2+1 po rekonst. OV,54 m2,,2.p. v ulici Stará, Ústí nad Labem. Dům je zateplen,krásná lokalita.velmi zdařilá rekonstrukce celého bytu. panelová BD 54,00 3 2+1 890 000 16 481 0,62 10 174 Stará, Ústí nad Labem - Ústí nad Labem-centrum Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší; Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 55 m 2 Plocha podlahová: 55 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: 10x Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Kabelová televize Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu po celkové rekonstrukci s velkou zděnou koupelnou a pěkným výhledem do přírody. Byt má nové rozvody elektriky v mědi, nové odpady, rozvody trubek, plastová okna, plovoucí podlahy a dlažba, nové stropní podhledy s bodovými světly, nové žaluzie, nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči značky Bosch, + kamna, trouba a digestoř, zdimnichovská omítka a nově vymalováno. Balkon v mezipatře a větratelná spíž na potraviny. Dům zateplen a nově zrekonstruován. Lukrativní místo blízko polikliniky, nemocnice, škola, školka, restaurace a všechna občanská vybavenost. Velmi nízké náklady na bydlení. Panelový BD 55,00 1 2+1 920 000 16 727 0,62 10 326 Hornická, Ústí nad Labem - Ústí nad Labem-centrum Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - Oceňovaný byt je horší; Dle názoru odhadce je zjištěný koeficient odpovídající z hlediska vztahu oceňované a srovnávané nemovitosti. Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 6 včetně 0 podzemních Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 56 m 2 Plocha podlahová: 56 m 2 Zařízeno: Částečně Popis: Prodám hezký a udržovaný byt 1n.p 2+1 v domě po celkové rekonstrukci v atraktivní lokalitě Ústí nad Labem Severní Terasa Hornická. Byt prošel rekonstrukcí koupelnového jádra. Byt je slunný.v bytě jsou nová plastová okna se žaluziemi, pěkná kuchyňská linka. V okolí se nachází škola, školka, pošta, - 7 -
markety, restaurace, lékařské ordinace, lékárna, zeleň, hřiště, parkoviště. Velmi dobrá dostupnost MHD do centra i do ostatních lokalit města. Panelový BD 56,00 1 2+1 595 000 10 625 0,76 8 075 Variační koeficient před úpravami: 19,30 % Variační koeficient po úpravách: 10,78 % Průměrná cena 9 525 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 48,90 m 2 Porovnávací hodnota 465 773 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 500 000 Kč Započitatelná plocha: 69,64 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 7 180 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. - obec - okres Ústí nad Labem, list vlastnictví č. 12944 6 vyhotovený dne 28.01.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú. - obec - okres Ústí nad Labem - informativní. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 2 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.2.2002, č.j. spr.920/2002, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -