ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 8019/2016 NEMOVITÁ VĚC: zemědělský pozemek105/16 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Chomutice, k.ú. Obora u Chomutic Adresa nemovité věci: Obora u Chomutic, 507 53 Chomutice Vlastníci pozemku: Jiří Šmejc, Vršovická 1429/68, 101 00 Praha 10, vlastnictví: podílové, podíl: 1 / 5 Milan Šmejc, U Javorky 385, 507 52 Ostroměř, vlastnictví: podílové, podíl: 4 / 15 Vlastimil Šmejc, Maixnerova 863, 508 01 Hořice, vlastnictví: podílové, podíl: 4 / 15 Zdeněk Šmejc, Strozziho 1833, 508 01 Hořice, vlastnictví: podílové, podíl: 4 / 15 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: 070-EX 66/04, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, 288 02 Nymburk Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz DIČ: CZ56080612176 fax: Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitosti v dražbě ve věci EX 66/04 (ocenění stávajícího stavu) Tržní hodnota Podíl 1/5 p.č.105/16 orná: 18 600Kč Datum místního šetření: 19.9.2016 Stav ke dni : 19.9.2016 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 5 stran Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 7.11.2016
NÁLEZ Znalecký úkol ocenění spoluvlastnického podílu 1/5 k celku pozemku p. č. 105/16 orná v katastrálním území Obora u Chomutic a obci Chomutice, okres Jičín. Základní pojmy a metody ocenění PROHLÁŠENÍ ZNALCE Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Časové omezení stanovená tržní hodnota nemovitých věcí je vypočtena z podkladů dostupných v tomto čase, za změny po datu vyhotovení ocenění odhadce nepřebírá zodpovědnost. Za běžných podmínek lze cenu uvedenou v tomto ocenění považovat za udržitelnou po dobu 6ti měsíců. Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. S ohledem na účel ocenění není způsob stanovení ceny upraven žádným zvláštním předpisem Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim Porovnávací ocenění V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek RK a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Přehled podkladů zjištění na místě samém dne 19.9.2016 od 12h výpis z LV č. 147 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz - 2 -
údaje sdělené objednavatelem informace zjištěné dálkovým přístupem www.cuzk.cz usnesení soudního exekutora č.j.070ex 66/04-46 z 16.8.2016 údaje z www.mapy.cz, městaobce.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Místopis Obec Chomutice se nachází v okrese Jičín, kraj Královéhradecký. Pozemek je užíván pro zemědělství, žádná informace o nájmu nebo pachtu nebyla povinným sdělena. Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Hořice Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Hořice Celkový popis Obec Chomutice západně od Hořic, má základní občanskou vybavenost - škola, obchod, lékař, pošta a dobrou infrastrukturu - vodovod, kanalizaci, elektgro a plynovod. Obec s rozšířenou působností - Hořice cca 12km, Jičín cca 16km. Pozemek je v nezastavěné části obce na hranici obce s Novými Smrkovicemi a Ostroměří. Povinný i Spoluvlastníci byly obesláni dne 26.8.2016 dopisem k předložení smluv o nájmu či pachtu, nikdo nereagoval. Silné stránky zemědělský pozemek obhospodařovávaný Slabé stránky spoluvlastnický podíl RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: zemědělský pozemek Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Šmejc Jiří Zahájení exekuce - Šmejc Jiří Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Ostatní rizika: nejsou Komentář: žádná nájemní, podnájemní ani pachtovní smlouva nebyla povinným předložena OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Zemědělský pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků pozemek je na okraji obce, je užívaný pro zemědělství. Žádné stavby na pozemku nejsou. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Obora u Chomutic Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 68/9 5 990 106 023 17,70 0,85 15,04 Popis pozemku: zemědělské pozemky, prodej celku Lokalita: Obora u Chomutic KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,85 Parcela č.: 410/1 6 325 111 953 17,70 0,85 15,04 Popis pozemku: zemědělské pozemky, prodej celku Lokalita: Ostroměř KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,15 Parcela č.: 375 1 511 19 190 12,70 1,15 14,60 Popis pozemku: zemědělské pozemky, podíl 1/24, pozemek v okolí Průměrná jednotková cena 14,89 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků se zemědělskými pozemky i s jejich podíly se v místě běžně obchoduje, vykupují je společnosti zabývající se zemědělstvím za cenu dle BPEJ. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 105/16 6 211 14,90 92 544 Celková výměra pozemků 6 211 Hodnota pozemků celkem 92 544-4 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Podíl 1/5 zaokrouhleno 92 544 Kč 18 510 Kč 18 600 Kč Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/5 k celku pozemku p. č. 105/16 orná v katastrálním území Obora u Chomutic a obci Chomutice, okres Jičín: 18 600 Kč slovy: osmnáctisícšestset Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Podíl pozemku je obchodovatelný. Určení ceny nemá za cíl zjištění obvyklé ceny, ale je podkladem pro stanovení nejnižšího možného podání pro dražbu. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání prodaných nemovitostí v lokalitě. Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.147 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Hradci Králové 7.11.2016 Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8019/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Snímek mapy a poloha 1 List vlastnictví 9 Usnesení Ex66/04-46 3 Dopis povinnému a spoluvlastníkům 1 2 uskutečněné obchody v r 2016 se zam pozemky 2-5 -