ZNALECKÝ POSUDEK č. 4821-189/2016 O ceně bytové jednotky č.150/8 v obci Cehnice č.p.150, včetně příslušenství a podílu o velikosti 596/6079 na společných částech domu a pozemku p.č.st.213, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 262 m 2 a p.č.287/14, ostatní plocha, o velikosti 2684 m 2, vše zapsáno na LV č.599 pro k.ú.cehnice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 17.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.150/8 v obci Cehnice č.p.150, včetně příslušenství a podílu o velikosti 596/6079 na společných částech domu a pozemku p.č.st.213, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 262 m 2 a p.č.287/14, ostatní plocha, o velikosti 2684 m 2, vše zapsáno na LV č.599 pro k.ú.cehnice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.150/8 Adresa předmětu ocenění: Cehnice 150 387 52 Cehnice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Cehnice Katastrální území: Cehnice Počet obyvatel: 461 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 288,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.5.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.599 pro k.ú.cehnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: René Kautman, č. p. 25, 387 75 Skočice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslava Kautmanová, č. p. 150, 387 52 Cehnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Vlastníci pozemku: René Kautman, č. p. 25, 387 75 Skočice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Jaroslava Kautmanová, č. p. 150, 387 52 Cehnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedky. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Vytápění je elektrickými přímotopy. Výtah v domě není. Schody jsou betonové s povrchem z PVC. Objekt je z roku 1975. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02-5 -
pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 11 i = 2-6 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,040 = 0,988 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 288,- 0,988 284,54 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.213 262,00 284,54 74 549,48 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 287/14 2 684,00 284,54 763 705,36 Stavební pozemky - celkem 2 946,00 838 254,84 Pozemky - zjištěná cena = 838 254,84 Kč - 7 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 838 254,84Kč 838 254,84 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 838 254,84 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 41 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 11 264,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha bytu: 59,6 * 1,00 = 59,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00-8 -
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1-0,005 * 41 = 0,795 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,795 = 0,743 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,03-9 -
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,040 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 11 264,- Kč/m 2 * 0,743 = 8 369,15 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 59,60 m 2 * 8 369,15 Kč/m 2 * 0,950 * 1,040= 492 815,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 492 815,72 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 838 254,84 Kč Spoluvlastnický podíl: 596 / 6 079 Hodnota spoluvlastnického podílu: 838 254,84 Kč * 596 / 6 079 = 82 184,55 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 82 184,55 Kč Bytová jednotka č.150/8 - zjištěná cena = 575 000,27 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8 575 000,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 575 000,30 Kč Celkem 575 000,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 575 000,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.150/8 575 000,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 575 000,30 Kč Celkem 575 000,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 575 000,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 575 000,- Kč slovy: Pětsetsedmdesátpěttisíc Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 160.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 330.000,- Kč včetně jejich příslušenství - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha 1, Rozhodnutí o úpadku KSCB28INS-11030/2013-A-6 ze dne 7.6.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 4+1 v osobním vlastnictví o ploše 85 m2 s balkonem a garáží. Byt se nachází ve 2. patře/2 zděného bytu bez výtahu. Okna jsou situována na jih, východ a západ. Byt je před rekonstrukcí. Autobusová zastávka se nachází přímo u domu. Byt se nachází v obci Skočice, vzdálený 7 km od Vodňan a 19 km od Strakonic. Požadovaná cena 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 12 -
Prodej bytu 3+1 o rozloze 84 m2 po částečné rekonstrukci (okna původní). Byt se nachází ve druhém podlaží zděné bytovky ve Štěkni. Obec ležící v krásném kraji podhůří Šumavy nedaleko města Strakonice kam je pohodlná dostupnost a stejně tak do nedalekého města Písek. V těchto městech se nachází mnoho pracovních příležitostí. Byt má 2 lodžie - menší a větší, nově vystavěné jádro s koupelnou a rohovou vanou, pěknou kuchyní se zánovní kuchyňskou linkou a kuchyňským koutem. V celém bytě plovoucí podlahy, elektrické vytápění. K bytu patří sklep a od obce je možné si pronajmout část pozemku za bytovkou. V dosahu je také řeka Otava, takže bydlení vhodné i pro sportovní rybáře. Požadovaná cena 980 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 13 -
Prodej bytu 2+1 v klidné části města Volyně. Dům je zateplený, plastová okna, pěkný balkón a je dobře udržovaný. Topení na tuhá paliva, možno vytápět krbovými kamny. Ohřev teplé vody el. bojlerem. Koupelna a WC v původním stavu. Byt je slunný, situovaný na V a JZ s pěkným výhledem a blízko do centra. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 550 000 Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 590.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 590.000,- Kč. Slovy: Pětsetdevadesáttisíc Kč V Tršicích 17.5.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.0. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4821-189/2016 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.599 ze dne 21.1.2016 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -