Znalecký posudek č. 3547/2012 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 323/16 v domě č.p. 323 v kat. úz. Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín, ve vlastnictví Žofie Bugyiové. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 5718/11-39 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 28.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 2.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 323/16 v domě č.p. 323 v kat. úz. Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín, vše zapsáno na LV č. 4383. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 323/16 Tovární 323 742 13 Studénka Region: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Katastrální území: Butovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.6.2012 bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.4.2012, LV č. 4383, kat. úz. Butovice, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Nový Jičín - kopie mapy katastrální ze dne 18.4.2012, mapový list č. Bílovec 5-7/22, měřítko 1:1000, kat. úz. Butovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5718/11-39 ze dne 12.7.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5718/11-62 ze dne 6.4.2012 - kopie kupní smlouvy ze dne 30.12.2009 - prohlášení vlastníka budovy ze dne 19.9.2005 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 4383, k.ú. Butovice, obec Studénka ze dne 6.4.2012, A - vlastnické právo: Bugyiová Žofia, Tovární 323, Butovice, 742 13 Studénka 3 B - nemovitosti: - 323/16 byt v budově č.p. 323, LV 4095, bydlení na parcele č. 1720 parcely č. 1720 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 904 m 2 2
C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Nový Jičín, 53EXE 645/2011-6 ze dne 19.04.2011. Právní moc ke dni 07.06.2011.; uloženo na prac. Nový Jičín Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Nový Jičín, 53 EXE 740/2011-12 ze dne 02.05.2011. Právní moc ke dni 08.07.2011.; uloženo na prac. Nový Jičín Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Nový Jičín, 53 EXE 762/2011-12 ze dne 05.05.2011. Právní moc ke dni 08.07.2011.; uloženo na prac. Nový Jičín Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124 EX 5718/2011-39 (53 EXE 645/2011-6) ze dne 12.07.2011. Právní moc ke dni 14.07.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124 EX 6533/2011-27 (53 EXE 762/2011-12) ze dne 14.07.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 124 EX 6232/2011-32 (53 EXE 740/2011-12) ze dne 15.12.2011. Právní moc ke dni 21.12.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX 5718/2011-30 (53 EXE 645/2011-6) ze dne 13.06.2011. Právní moc ke dni 14.06.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX 6533/2011-22 (53 EXE 762/2011-12) ze dne 16.06.2011. Právní moc ke dni 21.06.2011. D - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 16.6.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 Ex 6232/2011-20 (53 EXE 740/2011-12) ze dne 16.06.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne 30.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.12.2009. 6. Dokumentace a skutečnost: Majitelka oceňované nemovitosti nekontaktovala znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Vzhledem k této skutečnosti bylo při zpracování znaleckého posudku vycházeno z dostupných listin a ze skutečností zjištěných na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Studénka se nachází na území okresu Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Bílovec. Obec Studénka se rozkládá asi 16 km severně od Nového Jičína a 7 km jihovýchodně od města Bílovec. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města je asi 10220 obyvatel. Protéká zde řeka Odra. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v domě č.p. 323, ulici Tovární, kat. úz. Butovice, obec Studénka, okres Nový Jičín. Bytový dům se nachází v okrajové části obce a okolní zástavba je převážně průmyslového charakteru. Bytový dům je dvoupodlažní se 16 bytovými jednotkami typy 1+1. Dům je zděný ze sedlovou střechou. Bytová jednotka č. 323/16 se nachází ve 2.NP domu a skládá se z pokoje o výměře 21,84 m 2 a kuchyně o výměře 17,93 m 2. K vybavení jednotky patří sporák na tuhá paliva, kamna na tuhá paliva, vodovod. baterie, poštovní schránka, zvonek, umývadlo. Součástí jednotka jsou veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody včetně uzavíracích ventilů, elektroinstalace, odpady, apod.), kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů před jednotkou. K vlastnictví jednotky dále 3
patří nášlapné vrstvy podlah a stropní vystrojení prostor v místnostech, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní a vnější strany vstupních dveří a oken, příslušejících k jednotce, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od elektroměru pro danou jednotku. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou oken. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 323/16 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 323/16 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 1720 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 323/16-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 064,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 17,93 m 2 pokoj: = 21,84 m 2 Podlahová plocha bytu: = 39,77 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 39,77 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 39,77 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 4
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Bez vlastního příslušenství I -0,15 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0,10 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,422 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce II -0,03 bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - V bytovém domě a okolí žije vysoký počet konfliktních obyvatel. 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,670 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 5
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,422 * 0,670 * 0,900 = 0,254 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 17 064,- Kč/m 2 * 0,254 = 4 334,26 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 4 334,26 Kč/m 2 * 39,77 m 2 = 172 373,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 172 373,52 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 150 235,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 977 / 63 240 Hodnota spoluvlast. podílu: 150 235,40 Kč * 3 977 / 63 240 = + 9 447,92 Kč Bytová jednotka č. 323/16 - zjištěná cena = 181 821,44 Kč Bytová jednotka č. 323/16 - cena po zaokrouhlení = 181 820,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 323/16 = 181 820,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 181 820,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 323/16 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 39,77 1) Velký byt 2+1 ve zděném domě se nachází ve zvýšeném přízemí. Byt je v původním stavu bez úprav. V bytě je prostorná kuchyň a koupelna, na chodbě je komora. K bytu patří sklep. Byt je orientován na 2 světové strany. Bytový dům je umístěn v klidné zóně na okraji Studénky. Parkování možné před domem. Parametry bytu:plocha 71m2 2) Nabízíme Vám ke koupi byt 2+1 v osobním vlastnictví v menším bytovém domě (4 byty), byt o rozloze 72 m2, má již s poloviny vyměněná okna. Byt se nachází v přízemí a k bytu náleží i velký sklep. Oplocená zahrada v nájmu od města. Nedaleko vlaková stanice a autobusová zastávka. 3) Nabízíme ke koupi byt 2+1 v os. vl., 42 m2, v cihlovém, zatepleném domě, po celkové revitalizaci, v klidné lokalitě. Byt je po celkové rekonstrukci, vč. nové koupelny, má vlastní plynové vytápění. Lze využívat komoru i sklep, vč. malého dvorku za domem. Byt se nachází v přízemí bytového domu - bezbariérový přístup. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena 6
cena [Kč/jedn.] 1) BJ Butovice, 290 000,- Kč 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 71,00 3 686,27 studénka 2) BJ Nádražní, 330 000,- Kč 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 72,00 3 918,75 studénka 3) BJ Butovice, 499 000,- Kč 1,00 1,00 0,60 1,00 1,00 1,00 42,00 7 128,57 Studénka Součet: 14 733,59 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 4 911,20 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 686,27 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 7 128,57 Kč/jedn. Základní cena: 4 911,20 Kč 39,77 á 4 911,20 Kč/ = 195 318,42 Kč Bytová jednotka č. 323/16 - výsledná cena = 195 318,42 Kč Bytová jednotka č. 323/16 - cena po zaokrouhlení = 195 320,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 323/16 = 195 320,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 195 320,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 1720-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1720 904,00 102,50 92 660,- Součet 92 660,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7580 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 150 235,40 Pozemek parc. č. 1720 - zjištěná cena = 150 235,40 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 1720 = 150 240,- Kč Cena pozemků činí celkem 150 240,- Kč 7
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: 181 820,- Kč 181 820,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 195 320,- Kč 195 320,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka menších bytových jednotek je na realitním trhu v místě na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: dům ve zhoršeném stavu, byty bez vlastního příslušenství, okolní zástavba je průmyslového charakteru Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 195.000,- Kč. Obvyklá cena: 195 000,- Kč slovy: jedno sto devadesát pět tisíc Kč V Praze dne 2.8.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 8
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3547/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 272/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9