ZNALECKÝ POSUDEK č. 4649-119/2015 o ceně nemovitosti domu č.p.274 na stav.p.č. st. 366 ve městě Jablonné nad Orlicí, katastrálním území Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, Pardubický kraj včetně příslušenství Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová 690 02 Břeclav, 17. listopadu 1a 160Ex 118874-56 Účel posudku: stanovení ceny obvyklé Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Posudek vypracoval: Ing. Jiří Doleček, Bezručova 12, 787 01 Šumperk, tel. 777002657, email: jiridolecek@email.cz Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve 2. vyhotoveních. V Šumperku dne 24.11.2015 1
Podklady pro ocenění: a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí - výpis z LV č. 558 pro obec a katastrální území Jablonné nad Orlicí ze dne 10.10.2015 b) dodané objednavatelem posudku - výpis z KN - usnesení o ustanovení znalce c) opatřené znalcem - prohlídka nemovitosti - informace objednavatele Vlastníci nemovitostí dle jednotlivých LV: LV č. 558 pro obec a katastrální území Jablonné nad Orlicí 1/1 Černohous Petr 561 64 Jablonné nad Orlicí Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 16.11.2015 za přítomnosti znalce. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 16.11.2015 Pro nemovitost je zřízeno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájena exekuce, vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti jak jsou tato omezení vlastnického práva uvedeny na LV 558 pro obec a katastrální území Jablonné nad Orlicí ze dne 10.10.2015, který je přílohou tohoto posudku. Znalec při stanovení ceny obvyklé k těmto omezením nepřihlíží. 2
A. S I T U A C E Na základě usnesení č.j. 160EX 11887/14-56 je předmětem ocenění jsou níže uvedené nemovitosti evidované v katastru nemovitosti u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí, na LV 558 pro obec Jablonné nad Orlicí a katastrální území Jablonné nad Orlicí, jako dům č.p. 274, garáž, vedlejší stavba, venkovní úpravy včetně pozemku p.č. st. 366 zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 247/6 zahrada a porostů včetně všech součástí a příslušenství. Oceňovaná nemovitost leží na okraji centra zastavěné části města Jablonné nad Orlicí, vlevo od silnice I/11 Šumperk-Hradec Králové, v ulici Českých bratří, pod místním kostelem ve svažitém terénu. Je to lokalita rodinných domů a drobných provozoven. Dům slouží k bydlení a je takto užíván.společně s garáží, vedlejšími stavbami a pozemky. Znalec nemohl provést celkové zaměření nemovitosti vzhledem k nepřístupnosti nemovitosti. S povinným se znalci nepodařilo navázat telefonické spojení a nebyl zastižen ani při návštěvě a prohlídce nemovitosti. Ocenění je tedy provedeno na základě obhlídky domu a pozemků. List vlastnictví 558 1. Obsah ocenění 1.1 Dům čp. 274 1.2 Garáž 1.3 Vedlejší stavby 1.4 Venkovní úpravy 1.5 Pozemky 1.6 Porosty B. P O P I S N E M O V I T O S T I 1.1 Dům čp. 274 1.1.1 Nález Oceňovanou nemovitostí je samostatný, nepodsklepený, přízemí dům se sedlovou střechou a s využívaným podkrovím, se vstupem po předloženém schodišti a přes přistavěnou verandu, postavený ve svažitém terénu při veřejné komunikaci. 3
Dům má obdélníkový půdorys s přístavkem k severní obvodové zdi a s přistavěnou garáží ke zdi severní. Obvodové zdivo je vyzdívané na základových omítnutých pásech, stropy s vodorovným podhledem, krov sedlový, tesařsky vázaný, krytina osinkocementové šablony na bednění, klempířské konstrukce z plechu, střecha osazeny hromosvodem, fasáda vápenná štuková, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná vstupní dveře dřevěné prosklené. Dům se užívá k rodinnému bydlení, k tomu je využito první nadzemní podlaží a podkroví. Přístupný je z městské zpevněné komunikace, kabelovou vzdušnou přípojkou je připojen na veřejnou síť n.n., napojen je zřejmě na vodovodní a kanalizační síť. Stáří domu je odhadnuto vzhledem některým stavebně technickým prvkům na 70 až 80 roků, údržba je mírně zhoršená. 1.2 Garáž 1.2.1 Nález Přízemní, nepodsklepená stavba s plochou střechou je přistavěna k severní zdi domu. Obvodové zdivo je vyzdívané, střecha plochá, krytá Ipou, fasáda vápenná štuková, vrata dřevěná. Stáří stavby je shodné se stavbou domu, technický stav odpovídá stáří. 1.3 Vedlejší stavby 1.3.1 Nález Vedlejší stavby je postavena za garáží, Je to přízemní stavba s pultovou střechou postavená zděnou technologií o zastavěné ploše cca 16 m2. K západní zdi domu je pak přistavěn přístřešek z dřevěných sloupků na nichž je pultová střecha a sloužící ke skladování palivového dřeva. 1.4 Venkovní úpravy 1.4.1 Nález Sestávají z přípojek inženýrských sítí, předložených schodů, dlažeb, oplocení z drátěného pletiva na ocelové sloupky a betonové podezdívce a branky. 1.5 Pozemky 1.5.1 Nález Zastavěná plocha p.č.366 o výměře 193 m2 a zahrada p.č.247/6 o výměře 212 m2. 1.6 Trvalé porosty 1.6.1 Nález Zahrada za domem je porostlá ovocnými a okrasnými dřevinami. 4
C. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti a tím zaměření nemovitosti, stanovení ceny obvyklé je provedeno pouze srovnávací metodou ocenění. Porovnávací hodnota : Vychází z vlastních znalosti nabízených nebo realizovaných obchodů v regionu. V principu je jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým účelem, velikostí a lokalitou. 1. Bližší údaje o nemovitosti Dům se nachází na okraji centra města Jablonné nad Orlicí. Město leží ve východní části okresu Ústí nad Orlicí na silnici I/11í Hradec Králové - Ostrava. Je situován ve svažitém terénu v lokalitě rodinných domů.. Město Jablonné nad Orlicí má cca 3.300 obyvatel s dobrou technickou i občanskou vybaveností. Má městský úřad, školu, školku, několik sportovišť, několik obchodů s potravinami, další obchodní jednotky, pohostinství a síť služeb. Technická vybavenost sestává z vodovodní a kanalizační sítě, rozvodu plynu a el. energie. Komunikačně je napojeno na silnici I/11 Hradec Králové-Ostrava a také na železniční trať Jablonné nad Orlicí-Letohrad Nabídka pracovních příležitostí je poměrně malá u místních firem, dojížďka za prací je hlavně do Letohradu a Ústí nad Orlicí s dobrou dostupností autobusovou i vlakovou dopravou.. 2. Stanovení ceny nemovitosti porovnávací metodou : Stanovení ceny porovnávacím způsobem jsem provedl na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a jejich nabídkami a konzultace s obecním úřadem. O nemovitostech uvedeného typu v obdobných lokalitách jsem zjistil, že realitní kanceláře působící v regionu nabízejí obdobné nemovitosti v regionu poměrně často. O těchto nemovitostech se dá ale říci, že se obchodují v menší míře. Znalec proto přistoupil k porovnání s aktuálními nabídkami realitních kanceláří ve městě a sousedních obcích, ve kterých jsou nabízeny obdobné nemovitosti a tyto obce jsou svým charakterem, polohou v okrese a okolí, dopravní dostupností a vybavením srovnatelné s městem Jablonné n/orl. 5
Prodej rodinného domu 748 m², pozemek 438 m² Nekoř, okres Ústí nad Orlicí 1 980 000 Kč Prodej RD v centru obce Nekoř, Pastvinská přehrada 10 min, 6 km od Žamberka. V domě příprava na 3 nezávislé bytové jednotky. Ve stavu nedokončené rekonstrukce. Výhoda přestavby dle vlastních potřeb. Nová střecha, plastová okna, kompletní rozvody vody a el.instalace, nové omítky a beton.podlahy. Staveb. mat. v ceně (obklady, dlažby,...). Možnost půdní vestavby. Hypo zajistíme. Celková cena: 1 980 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 7 015,35 Kč měsíčně ID zakázky: 422565 Aktualizace: 12.10.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 276 m 2 Užitná plocha: 748 m 2 Plocha podlahová: 130 m 2 6
Plocha pozemku: 438 m 2 Parkování: 4 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Výtah: Prodej rodinného domu 359 m², pozemek 3 837 m² Strmá, Jablonné nad Orlicí 3 885 000 Kč Nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům s velkou zahradou o celkové ploše 3837 m2 v klidné části města Jablonné nad Orlicí. Nemovitost má 3 obytná patra, v každém z nich se nachází bytová jednotka. Přízemí 2+1, 1. NP - 3+1, 2. NP - 4+1. Technická část - kotelna, dřevník, dílna, garáž, venkovní kůlna a zahradní domek. Více informací u makléře. Celková cena: 3 885 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 13 764,97 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Financování zajistíme! ID zakázky: 488086 7
Aktualizace: 25.11.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 430 m 2 Užitná plocha: 359 m 2 Plocha podlahová: 266 m 2 Plocha pozemku: 3837 m 2 Plocha zahrady: 3407 m 2 Parkování: 10 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Ukazatel energetické náročnosti budovy: 685,0 kwh/m^2 za rok Vybavení: Částečně Výtah: 8
Cena: 2.300.000 Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK, právního servisu a všech poplatků ID nemovitosti 233-N00046 Datum vložení: 28. března 2015 Poslední úprava: 30. října 2015, v 20:51 Adresa: Lanškroun Vlastnictvi: Soukromé vlastnictví Stav nemovitosti: Udržovaný v původním stavu Celková plocha: 2.180 m 2 Zastavěná plocha: 320 m 2 Užitná plocha: 382 m 2 Nadzem. podlaží: 2 Energetická náročnost budovy G - mimořádně nehospodárná (?) Nabízím k prodeji samostatně stojící rodinný dům v Lanškrouně. Dům se nachází na frekventovaném místě v blízkosti centra města u silnice I/43 v těsném sousedství autobusového nádraží. Dispozičně je stavba řešena jako 5+1. Do přízemí rodinného domu se vstupuje přes verandu s komorou na chodbu, z které je po stylovém schodišti přístup na půdu s jednou místností, na zahradu a do obytné části v které jsou mimo prostorné kuchyně s komorou a s balkónem další 4 místnosti, koupelna a WC. Půda je svou velikostí vhodná k přestavbě. V suterénu budovy se nachází prostorná dílna přístupná ze zahrady, obytná část je podsklepena. Na dům navazuje průjezdný sklad. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod, elektro a plyn, který ale není využíván - topení je lokální na tuhá paliva. Jako samostatná budova je na zahradě objekt využívaný jako sklad a garáž. Nemovitost je svou polohou a velikostí vhodná i ke komerčnímu využití. Lanškroun je krásné město v podhůří Orlických hor s asi 10000 obyvateli. Je to správní, 9
ekonomické a kulturní centrum rozsáhlé spádové oblasti s možnostmi jak sportovního (např. horské středisko Čenkovice) tak kulturního vyžití. Rozvinutý průmysl (např. firmy AVX, SCHOTT, INA, JCEE a další) zajišťuje dostatek pracovních příležitostí. Vybavení nemovitosti Dopravní spojení Autobus, Vlak, Silnice Parkování Parkoviště Elektrický proud 230 V, 400 V Kanalizace Veřejná kanalizace Balkony, lodžie, terasy Balkon Cena: 2.990.000 Kč Poznámka k ceně: Včetně právního servisu a provize RK ID nemovitosti 211-N01150 Datum vložení: 26. března 2015 Poslední úprava: 5. listopadu 2015, v 08:21 Adresa: Lanškroun M. Majerové Vlastnictvi: Soukromé vlastnictví Stav nemovitosti: Udržovaný v původním stavu Celková plocha: 710 m 2 Zastavěná plocha: 165 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Nadzem. podlaží: 2 Podzem. podlaží: 1 10
Energetická náročnost budovy Popis Nabízíme k prodeji rodinný dům ve městě Lanškroun. Nemovitost se nachází v klidné části Žichlinského předměstí. Dům má momentálně k dispozici 4 pokoje, kuchyň, spíž, 2 toalety, koupelnu, 2 mezipůdní prostory, sklep a prostornou půdu vhodnou k přestavbě na podkrovní pokoj. Dům prošel zhruba před rokem částečnou rekonstrukcí. V domě jsou nově natažené elektrické rozvody v měděných kabelech a nové rozvody vody. Voda je napojena na obecní vodovod a je k dispozici i voda ze studně, která se nachází na zahradě. Dům je podřezán proti vlhkosti. K nemovitosti náleží prostorná a udržovaná zahrada, na které je umístěn zahradní domek. Zahradu zvelebují a soukromí zajišťují nově udělané ploty. U zadního vchodu do domu je zastřešený altán vhodný k venkovnímu posezení. Veškerá občanská vybavenost se nachází v blízkém okolí nemovitosti. DOPORUČUJI PROHLÍDKU. Vybavení nemovitosti Dopravní spojení Autobus, Vlak Parkování Parkoviště Elektrický proud 230 V, 400 V Kanalizace Veřejná kanalizace Zavedené inž. sítě Telefon vám rádi zprostředkujeme prostřednictvím našich hypotečních poradců. Nabídka číslo: 54846 3. Závěr Oceňovaný dům č.p. 274 v obci Jablonné nad Orlicí je situován v lokalitě s dobrým životním 11
prostředím vhodným k rodinnému bydlení. Nevýhodou domu je jeho technický stav, dům by potřeboval opravy tak, aby splňoval požadavky na současné bydlení a také opravy stavebně technických konstrukcí krátkodobé životnosti. Nevýhodou jsou také poměrně malé výměry pozemků. Z výše uvedeného přehledu obdobných nemovitostí vyplývá, že obdobné nemovitosti jsou nabízeny v rozmezí 1.980 mil až 3.885 mil Kč. Nejvíce se oceňovaný dům blíží vzorku 4, kolem této nabídky bude cena zřejmě oscilovat. Cena obvyklá je tedy na základě výše provedeného porovnání a rozboru stanovena na 2.800.000,- Kč slovy: dvamilionyosmsettisíckorunčeských Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 14.10.1981, č.j. 3992/1981 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4649-119/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. 12
V Šumperku dne 24.11.2015 13