Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2810/19/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům, Rodinný dům č. p. 342 Adresa nemovitosti: Vrchlického 342, Ostrava - Radvanice Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Radvanice, kód k.ú. 715018, LV 152 Ostatní stavby: Vedlejší stavba, Garáž Pozemky: 1305/1, 1305/2 Vlastník stavby: Marie Pokludová, Vrchlického 342/25, 71600 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Marie Pokludová, Vrchlického 342/25, 71600 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:č. j. 054/2013 - N, 7.2.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 054/2013-N, obj. ze dne 7.2.2013 Datum místního šetření: 21.2.2013 Datum zpracování : 25.2.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: autobus, MHD dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř okrajová část - zástavba RD špatný stav k částečné rekonstrukci ústřední - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 7+1 299 / 0 1 797 985 118 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 1 700 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 152 ze dne 31.1.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Usnesení Eurodražby. CZ a.s. ze dne 31.1.2013 Zpráva o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven Charakteristika obce Jedná se o o městský obvod Radvanice, který leží na okreji statutárního města Ostrava směrem na Havířov. Městská část Radvanice má 6 749 obyvatel a v současné době je č. největším městským obvodem Ostravy. Radvanice jsoue vybaveny veškerou sítí obchodů a služeb, je zde základní škola, zdravotní středisko, pošta, policie. Městská část Radvanice je vybavena všemi inženýrskými sítěmi, včetně částečné splaškové kanalizace a čistírny odpadních vod. Radvanice mají dopravní spojení MHD. Poloha nemovitosti Rodinný dům se nachází v zastavěné části Radvanic Okolí tvoří zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, je přístupná z místní komunikace ve vlastnictví obce. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o dobrou polohu, neovlivňující obvyklou cenu. - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p.342 na ul. Vrchlického, stojící na pozemku parc. č. 1305/2, zapsán na LV č. 152. U rodinného domu jsou provedeny základové pásy z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů ze škrábaného břízolitu. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné rámové náplňové nebo hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z PVC, dřevotřísky a textilních krytin, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, rozvod zemního plynu, vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Vnitřní vybavení umyvadla, vany, záchody standardního provedení. V kuchyni sporák elektrický.. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení Jedná se o přízemní rodinný dům, který má 2.N.P., je podsklepený. V 1.P.P. se nachází chodba, schodiště, kotelna s uhelnou, komora, prádelna, sklep, dílna a garáž. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, kuchyň, spíž, koupelna, WC, schodiště, tři obytné místnosti. V 2.N.P. se nachází prostor schodiště, předsíň, koupelna, WC,kuchyň, komora a čtyři obytné místnosti. Popis tech. stavu stavby Dle předložených podkladů a dle souhlasného vyjádření účastnice místního šetření p. Pokludové Marie byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1971. V průběhu dosavadního užívání byla vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti - kotel ústředního topení, rozvod vody. Byla provedena přístavba garáže v 1.P.P. a přístavba 2.N.P. nad vstupním zádveřím. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu, vady některých prvků krátkodobé životnosti - střešní krytina, klempířské konstrukce, podlahové krytiny. Není dokončena fasáda přístavby 1.P.P. a přístavby 2.N.P. Rodinný dům není udržován. Příslušenství stavby Příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba, která je v zachovalém stavebně technickém stav a dále venkovní úpravy - žumpa, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové monolitické 4. Střecha Střecha plochá 5. Krytina Asfaltové svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové škrábané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna Dřevěná dvojitá a zdvojená 14. Podlahy obytných místností Koberec, PVC 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod Chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody centrální ohřev 21. Instalace plynu Chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 1305/1a parc. č. 1305/2 z LV č. 152 pro obec Ostrava, k. ú.radvanice. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Marie Pokludová, Vrchlického 342/25, 716 00 Ostrava. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Přístup po zpevněné komunikaci. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 152 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků z cenové mapy pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ve statutárním městě Ostravě je v platnosti cenová mapa pozemků č. 13. V této cenové mapě je v dané oblasti cena stavebních pozemků 510 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 1305/1 675 510 344 250 zastavěná plocha a nádvoří 1305/2 122 510 62 220 Celková výměra pozemků 797 Hodnota pozemků celkem 406 470 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 130,12x2,23 = 290,17 m 3 1.N.P. 117,83x2,78 = 327,57 m 3 2.N.P. 117,83x3,12 = 367,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 985,37 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 366 Obestavěný prostor [m 3 ] 985,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 578 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 511 000 Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 616 000-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní 1305/1 36,00 m3 1 250 Kč/m3 45 000 Kč 70 % 13 500 Kč Garáž zděná, přízemní 1305/1 50,00 m3 1 250 Kč/m3 62 500 Kč 70 % 18 750 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 32 250 Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 130,12 m 2 73,13 m 2 chodba 6,25 m 2 1,00 6,25 m 2 kotelna 10,06 m 2 1,00 10,06 m 2 prádelna 13,49 m 2 1,00 13,49 m 2 komora 4,33 m 2 1,00 4,33 m 2 sklep 2,32 m 2 1,00 2,32 m 2 domácí dílna 15,88 m 2 1,00 15,88 m 2 sklad dřeva 20,80 m 2 1,00 20,80 m 2 garáž 24,83 m 2 0,00 0,00 m 2 1.N.P. 117,83 m 2 92,19 m 2 Zádveří 13,33 m 2 1,00 13,33 m 2 WC 1,78 m 2 1,00 1,78 m 2 Koupelna 3,93 m 2 1,00 3,93 m 2 Obývací pokoj 21,10 m 2 1,00 21,10 m 2 Spíž 0,82 m 2 1,00 0,82 m 2 Kuchyň 10,17 m 2 1,00 10,17 m 2 Obytná místnost 14,75 m 2 1,00 14,75 m 2 Ložnice 16,61 m 2 1,00 16,61 m 2 schodiště 9,70 m 2 1,00 9,70 m 2 2.N.P. 117,83 m 2 108,68 m 2 předsíň 4,41 m 2 1,00 4,41 m 2 obytná místnost 10,33 m 2 1,00 10,33 m 2 obytná místnost 20,60 m 2 1,00 20,60 m 2 spíž 0,82 m 2 1,00 0,82 m 2 obývací pokoj 20,60 m 2 1,00 20,60 m 2-5 -
obytná místnost 14,27 m 2 1,00 14,27 m 2 koupelna 2,12 m 2 1,00 2,12 m 2 obytná místnost 14,55 m 2 1,00 14,55 m 2 komora 3,97 m 2 1,00 3,97 m 2 WC 1,89 m 2 1,00 1,89 m 2 obytná místnost 15,11 m 2 1,00 15,11 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Ostrava - Michálkovice 270,00 1 132 2 200 000 8 148 0,70 5 704 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Vrchlického 254,00 1 343 2 159 000 8 500 0,70 5 950 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Bartovice 150,00 1 000 1 500 000 10 000 0,70 7 000 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Bučinská 180,00 2 506 1 750 000 9 722 0,70 6 805 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Těšínská 178,00 1 935 1 489 000 8 365 0,70 5 856 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Ostrava - Radvanice, ul. Čapkova 208,00 1 310 1 760 000 8 462 0,70 5 923 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 274,00 m 2-6 -
Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 342 v Ostravě, k. ú. Radvanice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 5 704 Kč/m 2 do 7 000 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 6 200 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a MHD - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a špatný stav stavby - Poloha objektu v Ostravě - Radvanicích v okrajové části - Využitelnost dům vyžaduje částečnou rekonstrukci - Velikost pozemku pozemky mají celkovou výměru 797 m 2 - Stavebně technický stav nemovitosti je špatný - Nemovitost ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 200 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 200 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 274,00 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 274,00 m 2 x 6 200 Kč/m 2 = 1 698 800 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 342 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1305/1 a parc. č. 1305/2 v Ostravě, k. ú. Radvanice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 698 800 Kč, po zaokrouhlení 1 700 000 Kč slovy: jedenmiliónsedmsettisíc Kč - 7 -
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 152 ze dne 31.1.2013 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti 1 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 25.2.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2810/19/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2810/19/2013. - 8 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Kuchyň v 1.N.P. Koupelna v 1.N.P. Ložnice v 1.N.P. Dětský pokoj v 1.N.P. Obývací pokoj ve 2.N.P. Kotelna v 1. P.P. Schodště do 2.N.P. Koupelna ve 2.N.P. - 9 -
Sklad dřeva v 1.P.P. Dílna v 1.P.P. Kuchyň ve 2.N.P. Pokoj ve 2.N.P. Vedlejší stavba Garáž Pohled jihovýchodní Pohled jižní na garáž - 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
- 13 -
- 14 -