Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti č. 1598 / 74-6 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 142, LV č. 329 na pozemku parc.č. 43/2 pozemek parc.č. 43/2, LV č. 329 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1233211 Kat. území Přední Kopanina Ulice K Padesátníku č.p. 142 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Budova RD č.p. 142 pozemek parc.č. 43/2 Zpracováno pro Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Žáček Jaroslav - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 Žáčková Ladislava - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 Žáček Jaroslav - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 Žáčková Ladislava - 164 00 Praha 6 Přední Kopanina, K Padesátníku 142 EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 1.9.2011 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 22.8.2011 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 22.8.2011 Počet stran textu 12 Počet příloh 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 197.6 m 2 17 000 Kč/m 2 3 359 200 Kč Ostatní plochy-balkon 24.5 m 2 5 000 Kč/m 2 122 500 Kč Garáže v domě 40 m 2 10 000 Kč/m 2 400 000 Kč SJM SJM Obvyklá cena - současný stav 3 900 000 Kč Tři miliony devětset tisíc Kč 1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o větší řadový koncový rodinný dům s malým pozemkem, v souvisle zastavěném území obce nedaleko centra. kladné faktory - stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu - dobrá dostupnost Prahy záporné faktory - malý pozemek - omezená možnost rozšíření - omezená možnost vjezdu na pozemek - letecký koridor - malá občanská vybavenost v místě Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 4 804 000 Kč Čtyři miliony osmsetčtyři tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, věcné břemeno, zástavní právo smluvní, omezení dispozičních práv, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz.omezení vlastnictví) ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční kolaudační rozhodnutí nebylo doloženo ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: Omezení vlastnictví Zástavní práva Zástavní právo smluvní, V-786/2009-101 - pohledávka ve výši Kč 380 000,- - budoucí pohledávky do výše 380 000,- Kč, které vzniknou do 29.3.2019 Zástavní právo smluví, Z-67881/2010-101 - pohledávka ve výši 109 130,- Kč Omezení dispozičních práv podle 58 Obč.zákoníku Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 771/1990, Z-11100006/1992-101 Nařízení exekuce, Mgr.Daniel Vlček, Z-22139/2011-101 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-22139/2011-101 Nařízení exekuce, Mgr.Daniel Vlček, Z-22140/2011-101 Nařízení exekuce, Mgr.Daniel Vlček, Z-22008/2011-101 ANO Věcná břemena Přístup do sklepa stodoly-blíže spec.ve smlouvě čl.iii,, oprávnění pro Broukalová Květoslava, povinnost k parcele 43/2, Z-67431/2010-101 Ochranná pásma nejsou 2
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva o převodu nemovitosti RI 312/1984 Kolaudační řízení v roce 1998 bylo přerušeno. Nebylo k dispozici konečné kolaudační rozhodnutí. Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 329, vyhotovené dálkovým přístupem dne 25.7.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Přední Kopanina. Oznámení o zahájení kolaudačního řízení, vyhotovil OÚ MČ Praha 6 pod č.j.výst.4630/9/p43/2 Př.Kop./98/MF dne 9.10.1998. Přerušení kolaudačního řízení stavby, vyhotovil OÚ MČ Praha 6 pod č.j.výst.4630/9/p43/2 Př.Kop./98/MF dne 22.10.1998. Rozhodnutí nařizující zazdít nepovolené okenní otvory, vyhotovil OÚ MČ Praha 6 OV pod č.j.výst.4630/5821/9, 77/P Př.Kop/98/MF. Rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení, vyhotovil ONV v Praze 6 pod č.j.výst.3901/p 43/2 Př.Kop./88-Mp dne 6.12.1989. projektová dokumentace, vyhotovila Středočeská stavba Kladno. Datum předání kompletních podkladů 22.8.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 329, vyhotovil dálkovým přístupem dne 25.7.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Přední Kopanina. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Přední Kopanina je městská čtvrť a katastrální území městského obvodu Praha 6, nacházející se při severozápadním okraji Prahy. Jedná se o lokalitu bydlení převážně v rodinných domech, s průměrně dostupnou základní občanskou a technickou vybaveností. Na okraji obce se nachází původní rekreační lokality. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou autobusem ke stanici metra Dejvická. Lokalita leží v přistávacím koridoru letiště Ruzyně a tudíž dochází k zatížení hlukem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Předmětná nemovitost je situována v ulici K Padesátníku, v sousedství centra, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. Je přímo přístupná z průjezdní ulice K Tuchoměřicům. Je dobrá možnost parkování podél ulice. Nemovitost se nachází cca 100m od zastávky autobusu MHD. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Je oplocená, napojená na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace. Plyn je ukončen v pilíři uličního plotu. JZ štít domu se nachází na hranici pozemku, SV štít přiléhá k sousední nemovitosti. 1.NP je uskočené a tvoří průchod k zadní části pozemku. Pozemek p.č.43/2 je rovinný, lichoběžníkového půdorysu. Je z větší části zastavěný řadovým koncovým rodinným domem čp.142. Do ulice má malou zelenou předzahrádku s vjezdovou rampou do garáže v 1.PP. Není možnost parkování na pozemku. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena řadovým koncovým rodinným domem čp.142 na pozemku p.č.43/2. Dům je lichoběžníkového půdorysu, zděný, se sedlovou střechou. V půdě je do ulice vestavěná terasa. Dům je celý podsklepený. Má dvě nadzemní podlaží a půdu. Uliční fasáda je po celé délce doplněna lodžií. Přístup k nemovitosti je vstupními dveřmi s předloženým schodištěm v 1.NP, dále výklopnými vraty z ulice do garáže v 1.PP. Nezastavěná část pozemku tvoří pouze předzahrádku. Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku 5+1 2x s příslušenstvím. Je přístupný z předzahrádky do předsíně. Přístup do 2.NP je dvouramenným schodištěm v chodbě. Okna obytných místností jsou orientovaná na JV a SZ. Stavební povolení bylo vydané v roce 1989, kolaudace byla přerušena v roce 1998. K dispozici není pravomocné kolaudační rozhodnutí. Venkovní úpravy tvoří přípojky vody, kanalizace, elektřiny, včetně pilíře, zpevněná přístupová plocha a schodiště, příjezdová rampa do garáže, oplocení s vstupními vraty a dvoukřídlovými vjezdovými vraty. Venkovní úpravy jsou běžné kvality, průběžně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 729/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 107.64 m 2 3
Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, elektrický sporák, digestoř sprchový kout, WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 12 Opotřebení odhadem 15 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 201 m 3 Cena 4 000 Kč/m 3 Cena celkem 4 804 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 179 m 2 Cena pozemků 2 700 Kč/m 2 Cena celkem 483 300 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Dům je napojený na veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny. Plyn je zakončen v uličním plotu. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy keramické hurdis 100 krov sedlový 100 střešní krytina pálená krytina 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 cm systém vnitřní úpr. stěn štuk.om., palubkový obkl., 100 schodiště dvouramenné dřevěné 100 garáž bez úpravy, keram.obklady okna dřevěná EURO 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných textilní krytina, keramická 100 podlahy nebytových keramická dlažba, 1.PP 100 místn. dlažba místn. betonové vytápění el. přímotop 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody 2x bojler 100 1.PP - výčet místností Podlahové plochy sklepní prostory 41.7 m 2 m 2 Garáže garážová stání za sebou 40.0 m 2 m 2 Podlahové plochy 41.7 m 2 Ostatní plochy 0.0 m 2 Garáže v domě 40.0 m 2 1.NP - výčet místností Podlahové plochy obývací pokoj 24.5 m 2 kuchyň 20.0 m 2 předsíň 10.4 hala 13.3 4
schodiště 7.1 lázeň 3.5 šatna 2.3 Podlahové plochy 81.1 m 2 Ostatní plochy 0.0 m 2 2.NP - výčet místností Podlahové plochy ložnice 24.5 m 2 pokoj 8.9 m 2 pokoj 11.0 pokoj 10.5 chodba 15.8 lázeň 4.1 Ostatní plochy lodžie 24.5 m 2 m 2 Podlahové plochy 74.8 m 2 Ostatní plochy 24.5 m 2 5
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 8.8.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 156.0 m 2 Podlahová plocha 265.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 869.0 m 2 Cena za nemovitost 8 990 000 Kč 33 900 Kč/m 2 Redukce ceny 40 % Redukovaná cena 5 394 000 Kč 20 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící dvoupodlažní novostavba RD 6+1 s 2x garáží Lokalita : Přední Kopanina Ing sítě : voda, kanalizace, plyn, elektřina Technický stav : novostavba, vyšší standard Větší dům, s výrazně větším pozemkem 6
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 19.8.2011, datum změny inzerátu 2.9.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 127.0 m 2 Podlahová plocha 220.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 838.0 m 2 Cena za nemovitost 7 500 000 Kč 34 100 Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena 5 250 000 Kč 23 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 2x2+1. Lokalita : Nebušice Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : původní, udržovaný Starší dům, velký pozemek, lepší umístění 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 11.4.2011, datum změny inzerátu 8.8.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m 2 Podlahová plocha 160.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 400.0 m 2 Cena za nemovitost 6 690 000 Kč 41 800 Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena 4 683 000 Kč 29 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Řadový koncový RD (polovina dvojdomu) 5+1, kryté parkovací stání. Lokalita : sousední obec Nebušice Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : novostavba Menší dům, větší pozemek 7
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 27.4.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 160.0 m 2 Podlahová plocha 270.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 528.0 m 2 Cena za nemovitost 5 950 000 Kč 22 000 Kč/m 2 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena 4 165 000 Kč 15 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 3+1 a 5+1, bazén, garáž Lokalita : sousední obec Horoměřice Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : starší RD, rekonstrukce 1997 Větší dům, větší pozemek, vzdálenější lokalita, Praha-západ Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 15 400-29 300 Kč/m 2 4 165 000-5 394 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 17 000 Kč/m 2 8
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci je k předmětnému datu méně rozvinutý trh rodinných domů, proto je využit širší lokalita. Trh je charakteristický výrazným převisem nabídky nemovitostí. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 5,00-9,00 mil.kč tj. 25 000-40 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technickém stavu, velikosti Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 15 000-30 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují kolem 2700 Kč/m2 (cena v cenové mapě stavebních pozemků je 2290 Kč/m2). Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k lokalitě v koridoru letecké dopravy a malému pozemku směrována do dolní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1598-06 znaleckého deníku. 9
Fotodokumentace Pohled od JZ do ulice K Padesátníku Pohled z ulice Pohled na JZ fasádu Kuchyňský kout z obývacího pokoje Koupelna s WC v 1.NP Schodiště do 2.NP 10
Fotodokumentace chodba 2.NP 11
12 Fotodokumentace - mapy