Horní 24, Staré Hodějovice, 370 08 České Budějovice Mobil 775 260 150, e-mail: ssnhusek@seznam.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 4130-220/15 o ceně v místě a čase obvyklé spoluvlastnického podílu 9/10 skladového objektu firmy VIRGO + s.r.o. dle LV č.7668 Na Dubovci v k.ú. Nové Strakonice, obci a okr. Strakonice Objednavatel znaleckého posudku: Česká dražební a realitní společnost s.r.o. IČ 26068001 Žižkova 175/5 37001 České Budějovice Účel znaleckého posudku: převod vlastnického práva- prodej nemovitých věcí Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: ssnhusek@seznam.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Starých Hodějovicích 10.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění nemovitosti pro účel stanovení výše daně z převodu vlastnických práv k nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: skladový objekt s pozemkem p.č.st.15/18 Adresa předmětu ocenění: Na Dubovci 140 386 01 Strakonice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Nové Strakonice Počet obyvatel: 22 922 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2015 za přítomnosti znalce a majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie výpisu z KN katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Strakonice LV č. 7668 pro k.ú., obec a okr. Strakonice - kopie katastrální mapy pro k.ú. Strakonice - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém - informace sdělené vlastníkem - objednatelem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Viz přílohy - CZ s.r.o. IDS, Katovická 175, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 + s.r.o. VIRGO, Na Dubovci 140, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 9 / 10 - CZ s.r.o. IDS, Katovická 175, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 + s.r.o. VIRGO, Na Dubovci 140, 386 01 Strakonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 9 / 10 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno podle skutečně zjištěného stavu 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný provozní skladový objekt je situovaný v blízkosti centra města Strakonice s přístupem z jedné z páteřních městských komunikací. Objekt byl součásti areálu státního podniku Fezko Strakonice. Manipulační plochy okolo objektu jsou původně zpevněné betonovou plochou, která je za hranicí životnosti. Nemovitosti lze napojit na veškeré inženýrské sítě. Do užívání byl objekt uveden podle odborného odhadu, nebylo jinak možné z dostupných zdrojů zjistit, ve 20-tých letech minulého století. -2-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 1.1.2. Zpevněná plocha na p.č.st.15/18 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení plotovými rámy 1.2.2. Oplocení drátěným pletivem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.st.15/18 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,01 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,990 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní objekty V -0,10 (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00-3-
občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití I -0,01 realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,910 Koeficient pp = I T * I P = 0,901 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 Objekt je postavený jako jednolodní skeletový objekt se zděnou vyzdívkou se třemi nadzemními podlažími a zastřešením dřevěným vázaným krovem. Objekt slouží pro skladové a výrobní účely. Stavebnětechnický stav objektu odpovídá době užívání bez prováděné stavební údržby. Podrobný popis jednotlivých konstrukcí a jejich opotřebení je uvedeno v další části posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] přízemí 11,85 * 21,25-4,90 * 4,15 = 231,48 2.NP 11,85 * 21,25-4,90 * 4,15 = 231,48 3.NP 11,85 * 21,25-4,90 * 4,15 = 231,48 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin přízemí 231,48 m 2 3,57 m 826,38 2.NP 231,48 m 2 3,40 m 787,03 3.NP 231,48 m 2 3,47 m 803,24 Součet 694,44 m 2 2 416,65 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 416,65 /694,44 = 3,48 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 694,44 / 3 = 231,48 m 2-4-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (11,85 * 21,25-4,90 * 4,15)*(13,89) = 3 215,22 m 3 zastřešení 11,85 * 21,25 * 3,40/2 = 428,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor vrchní stavba NP 3 215,22 m 3 zastřešení Z 428,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 643,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce: železobetonový skelet s cihelnou vyzdívkou S 100 3. Stropy: železobetonové monolitické S 100 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech: betonová krytina P 100 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech P 100 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky P 100 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé štukové P 100 9. Vnitřní obklady keramické: X 100 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným povrchem S 100 11. Dveře: hladké plné dveře P 100 12. Vrata: kovová S 100 13. Okna: dřevěná zdvojená okna P 100 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 35 14. Povrchy podlah: prkna palubky P 65 15. Vytápění: X 100 16. Elektroinstalace: světelná třífázová P 100 17. Bleskosvod: bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod: X 100 19. Vnitřní kanalizace: X 100 20. Vnitřní plynovod: X 100 21. Ohřev vody: X 100 22. Vybavení kuchyní: X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení: X 100 24. Výtahy: X 100 25. Ostatní: chybí C 100 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Koef. -5- Upravený obj. podíl [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 13,20 100 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech: P 2,90 100 0,46 1,33
6. Klempířské konstrukce: P 0,70 100 0,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů: P 4,20 100 0,46 1,93 8. Úprava vnějších povrchů: P 2,90 100 0,46 1,33 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody: S 1,80 100 1,00 1,80 11. Dveře: P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata: S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna: P 3,40 100 0,46 1,56 14. Povrchy podlah: S 2,90 35 1,00 1,01 14. Povrchy podlah: P 2,90 65 0,46 0,87 15. Vytápění: X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace: P 5,80 100 0,46 2,67 17. Bleskosvod: C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy: X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,32 Koeficient vybavení K 4: 0,8133 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9485 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9034 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8133 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 142,51 Plná cena: 3 643,30 m 3 * 3 142,51 Kč/m 3 = 11 449 106,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 95 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 95 / 150 = 63,3 % Koeficient opotřebení: (1-63,3 % / 100) * 0,367 Nákladová cena stavby CS N = 4 201 822,15 Kč Koeficient pp * 0,901 Cena stavby CS = 3 785 841,76 Kč Skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 - výchozí cena = 3 785 841,76 Kč pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 9 / 10 Skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 - zjištěná cena = 3 407 257,58 Kč -6-
1.1.2. zpevněná plocha na p.č.st.15/18 Zpevněná betonová plocha provedená v celé ploše pozemku p.č.st.15/18 okolo objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 7. Plochy a úpravy území Objekt Úpravy území a samostatné zemní práce Konstrukční charakteristika (materiálová monolitický konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Množství: 536,00 m 2 plochy upravené, zastavěné Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,03 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití I -0,01 realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-7-
11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 415,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 988,72 Plná cena: 536,00 m 2 * 988,72 Kč/m 2 = 529 953,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 40 = 42,5 % Koeficient opotřebení: (1-42,5 % / 100) * 0,575 Nákladová cena stavby CS N = 304 723,50 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = 313 865,21 Kč Zpevněná plocha na p.č.st.15/18 - výchozí cena pro výpočet = 313 865,21 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 9 / 10 Zpevněná plocha na p.č.st.15/18 - zjištěná cena = 282 478,69 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení plotovými rámy Oplocení areálu na hranici s městskou komunikací. Oplocení je postaveno na opěrné stěně, která tvoří podezdívku oplocení. Stav oplocení je na hranici životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výměra: 1,20*3,00*6 = 21,60 m 2 pohledové plochy 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 450,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 999,34 Plná cena: 21,60 m 2 * 999,34 Kč/m 2 = 21 585,74 Kč -8-
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 52 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 52 / 52 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 3 237,86 Kč Koeficient pp * 0,901 Cena stavby CS = 2 917,31 Kč Oplocení plotovými rámy - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 2 917,31 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 9 / 10 Oplocení plotovými rámy - zjištěná cena = 2 625,58 Kč 1.2.2. oplocení drátěným pletivem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 66,05*1,60 = 105,68 m 2 pohledové plochy 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 577,84 Plná cena: 105,68 m 2 * 577,84 Kč/m 2 = 61 066,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 25 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 9 159,92 Kč Koeficient pp * 0,901 Cena stavby CS = 8 253,09 Kč Oplocení drátěným pletivem - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 8 253,09 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 9 / 10 Oplocení drátěným pletivem - zjištěná cena = 7 427,78 Kč -9-
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č.st.15/18 Pozemek je užíván v souladu s evidencí v KN a ocenění je provedeno podle skutečnosti v souladu s ustanovením 4 odst.1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; IV 0,00 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,910 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,910 = 0,901 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 000,- 0,901 901,00 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha st.15/18 786,00 901,00 708 186,- Stavební pozemek celkem 786,00 m 2 708 186,- Pozemek p.č.st.15/18 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 708 186,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 9 / 10 Pozemek p.č.st.15/18 - zjištěná cena = 637 367,40 Kč -10-
Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. skladový objekt bez čp/eč na pozemku p.č.st.15/18 3 781 639,90 Kč 1.1.2. zpevněná plocha na p.č.st.15/18 274 251,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. oplocení plotovými rámy 2 914,10 Kč 1.2.2. oplocení drátěným pletivem 8 243,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 4 067 049,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek p.č.st.15/18 637 367,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 637 367,40 Kč Celkem 4 704 416,50 Kč Rekapitulace nákladových cen, celkem 4 704 420,- Kč C) Ocenění porovnávací metodou Porovnání bylo prováděno na základě průzkumu trhu a porovnáním s archivem znalce. Pro porovnání byly vybrány srovnatelné skladové a výrobní objekty v oblasti Strakonicka a ty porovnávány s hodnocenou nemovitostí v místě a čase. V úvahu byl brán fakt, že se jedná o samostatný objekt na vlastním pozemku v centru Strakonic s přístupem z veřejné komunikace s návazností na páteřní komunikaci. Komerční objekt Strakonice Prodej rozestavěného komerčního objektu v průmyslové zóně Strakonic. Objekt určen pro lehkou výrobu, lze využít jako kanceláře či sídlo firmy. K objektu náleží pozemek, který lze využít jako parkoviště nebo manipulační plochu. Nemovitost se prodává včetně projektové dokumentace. Bezproblémový přístup po asfaltové komunikaci. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku. Užitná plocha 1 906m 2 Plocha pozemku 2 604 m 2 Cena 3 000 000,- Kč -11-
Komerční objekt Čimelice Prodej areálu vhodného pro skladování s pozemkem 1.583m2 stojící přímo u vlakového nádraží. Objekt se skladá z hlavní skladovací budovy (bývalý špýchar původně z roku 1928), vedlejšího samostatného skladu, objektu kanceláří a domu pro bydlení s bytem o velikosti 2+1. Využitelná skladovací plocha je 1.071m2. Napojeno na elektřinu, voda z vlastní studně a kanalizaci (septik). Vytápění kanceláří el. přímotopy, domek lokálními kamny na tuhá paliva. Celý objekt je prázdný a vyklizený. Užitná plocha 1 071 m 2 Plocha pozemku 1 583 m 2 Cena 995 000,- Kč Komerční areál Písek Nabízíme prodej bývalého výrobního areálu v širším centru města Písek, 150 m od historického kamenného mostu. Developerský pozemek o výměře 2901 m2 je vhodný na bytovou výstavbu i podnikání, obchod, drobná výroba, sídlo nebo pobočka firmy. Inženýrské sítě jsou ve stávajících budovách. Dobrá dopravní obslužnost, silnice I. třídy č.20 vzdálená 350 m. Užitná plocha 1 572 m 2 Plocha pozemku 2 901 m 2 Cena 7 140 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: Výrobní a skladový objekt bez čp./eč na p.č.st.15/18, Na Dubovci, Strakonice Název Výchozí cena (VC) Užitná plocha (UP) (m 2 ) Redukovaná cena (RC) plocha pozemku (M) (m 2 ) K místa K vybavenosti K nabídky K UP K plochy Jednotková cena (JC) Váha (V) Komerční objekt Strakonice 3 000 000,00 Kč 1906 2 700 000,00 Kč 2604 1,00 0,60 0,75 2,74 3,31 1 928,32 Kč 3 Komerční areál Čimelice 995 000,00 Kč 1071 895 500,00 Kč 1583 0,75 1,00 0,90 1,54 2,01 1 001,79 Kč 1 Komerční areál Písek 7 140 000,00 Kč 1572 6 426 000,00 Kč 2901 1,00 0,80 0,70 2,26 3,69 6 810,25 Kč 1 minimální jednotková cena průměrná jednotková cena= PJC (suma(jc x V) / suma V) maximální jednotková cena kde JC = (RC / M) (K místa K nabídky K vybav. K UP K plochy) stanovení ceny- Výrobní a skladový objekt bez čp./eč na p.č.st.15/18, Na Dubovci, Strakonice 1 001,32 Kč 2 719,40 Kč 6 810,25 Kč vypočtená cena = UP por * PJC 694,44 * 2719,40 Kč= 1 888 460,26 Kč Porovnávací hodnota 1 890 000,00 Kč spoluvlastnický podíl 9/10 1 890 000,00 Kč * 0,66 = 1 247 400,00 Kč -12-
D. Rekapitulace Tržní cena- cena v místě a čase obvyklá předmětných nemovitých věcí je stanovena podle porovnání s aktuálně obchodovanými srovnatelnými nemovitostmi na částku celkem 1.890.000,- Kč, jelikož dle názoru znalce je hodnota stanovená na základě výpočtu porovnávací metodou nejobjektivnější, protože bezprostředně odráží reálné ceny na trhu nemovitých věcí. Současně bylo přihlédnuto mj. i k následujícím skutečnostem ovlivňujícím obvyklou cenu: (1) nemovitost není v době ocenění dlouhodobě provozována ani pronajatá a tedy nebude obchodována s nájemní smlouvou a nájemníky (2) lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení stavby; (3) jedná se o objekt uceleného výrobního a skladového účelu s nutností provedení rekonstrukce; (4) dle názoru znalce se jedná o objekt s dobrým potenciálem; (5) v současném stavu je objekt co do vybavenosti na úrovni podstandardu odpovídající době ocenění. Cena obvyklá byla stanovena na základě výpočtu porovnávací metodou. Výrobní a skladový objekt bez čp/eč na p.č.st.15/18, k.ú. Nové Strakonice, obec Strakonice Administrativní cena Porovnávací hodnota Obvyklá cena 4 704 420,- Kč 1 890 000,- Kč 1 890 000,- Kč E. ZÁVĚREČNÁ ZPRÁVA Na základě objednávky zástupce objednatele p. Hamlíka ze dne 20.10.2015, jsem vypracoval znalecký posudek o stanovení hodnoty oceňovaných nemovitostí ke dni 20.10. 2015. Toto ocenění bylo zpracováno pro účely prodeje nemovitosti. Při zahrnutí zjištěných a předložených skutečností, při uvážení všech pokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, jsem došel k tomuto závěru: Reálnou tržní hodnotu spoluvlastnického podílu 9/10 výrobního a skladového objektu bez čp./eč s pozemkem p.č.st.15/18 v k.ú. Nové Strakonice, obec a okr. Strakonice netvoří aritmetický podíl celkové ceny, jelikož spoluvlastnické podíly nejsou téměř obchodované na realitním trhu, proto je tržní hodnota spoluvlastnického podílu 9/10 ke dni 20.října 2015 redukována koeficientem prodejnosti 0,66 stanovena na částku po zaokrouhlení: 1 247 000,- Kč (slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetsedmtisíc korun českých). -13-
Ve Starých Hodějovicích 10.11.2015 Ing. Pavel Hušek Horní 24 370 08 Staré Hodějovice telefon: 775 260 150 e-mail: ssnhusek@seznam.cz F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11.10.1995 pod č.j.spr.1281/95 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4130-220/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15137. -14-