ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 79-75/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 667/18 zapsaná na listu vlastnictví č. 1151, vymezená v budově č.p. 666, 667 a 668, zapsané na LV č. 908, stojící na st.parc.č. 743, st.parc.č. 744 a st.parc.č. 745, zapsané na LV č. 908. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 372/18227 na společných částech bytového domu č.p. 666, 667 a 668, zapsané na LV č. 908 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 372/18227 na st. parc. č. 743 o výměře 168m2, st.parc.č. 744 o výměře 205m2 a st. parc. č. 745 o výměře 168 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 908. To vše v k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/1 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 28.07.2016 posudek vypracovala: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 09.08.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 667/18 zapsaná na listu vlastnictví č. 1151, vymezená v budově č.p. 666, 667 a 668, zapsané na LV č. 908, stojící na st.parc.č. 743, st.parc.č. 744 a st.parc.č. 745, zapsané na LV č. 908. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 372/18227 na společných částech bytového domu č.p. 666, 667 a 668, zapsané na LV č. 908 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 372/18227 na st. parc. č. 743 o výměře 168m2, st.parc.č. 744 o výměře 205m2 a st. parc. č. 745 o výměře 168 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 908. To vše v k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. 1.2. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1151 pro k.ú. Rotava ze dne 08.06.2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 908 pro k.ú. Rotava ze dne 08.06.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku 3
nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 1151 ze dne 08.06.2016 pro k.ú. Rotava Hošková Jiřina, Sídliště 667, 35701 Rotava Adresa: Sídliště č.p. 667 Název katastrálního území: Rotava Název obce: Rotava Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č. 1151 3.1.2. (Na předmětu ocenění váznou dle LV 1151 pro k.ú. Rotava) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hošková Jiřina Předkupní právo Věcné břemeno užívání Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní - ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva 3.1.2. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v okrajové, severní části Rotavy, ul. Sídliště, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 1611/277, ve vlastnictví Město Rotava, Sídliště 721, 35701 Rotava). Bezprostřední okolí je prostorné, s menší možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, se zástavbou převážně původními panelovými bytovými domy a rodinnými domy. Hlavní vstup je orientován z jihozápadní strany, bez zadního vchodu. Bytový dům je nepodsklepený a má pět nadzemních podlaží, z toho v prvním nadzemním podlaží jsou byty a společné prostory (sklepy, sušárna apod.), v ostatních podlažích byty. 4
Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v osmdesátých letech minulého století, je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci a plyn. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou železobetonové, střecha je sedlová o mírném sklonu, schodiště je železobetonové prefa, omítky jsou štukové, bez výtahu, dům je po revitalizaci. Rotava patří do dřívějšího okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kraslice. Obec Rotava se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severozápadně od Sokolova a pět kilometrů jihovýchodně od města Kraslice. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na území tohoto malého města žije trvale zhruba 3430 obyvatel. Rotava se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Rotava a Smolná. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Rotava mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+1 se sociálním zázemím se nachází v 4. nadzemním podlaží (3. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 35,86 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště rovně. Dispozice a výměry bytu: předsíň (6,70m2, koberec), z předsíně koupelna (2,10m2, vana, umyvadlo), WC (1,00m2), okolo sociálního zařízení kuchyně do "L" (8,99m2, PVC, kuchyňská linka se sporákem, okno na jihozápad), z předsíně a kuchyně vpravo pokoj (17,07m2, PVC, okno na jihozápad). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje vč. teplé vody, dveře náplňové, okna plastová, podlahy PVC, koberec. V bytě byla již dříve provedena částečná rekonstrukce (kuchyňská linka, PVC, výměna WC), jinak je byt v původním, udržovaném stavu, morálně zastaralý. Byt je trvale užíván k bydlení. K užívání bytu náleží sklep o ploše 1,50m2. Pozemky St.parc.č. 743 o výměře 168m2, st.parc.č. 744 o výměře 205m2, st.parc.č. 745 o výměře 168m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny budovami č.p. 666, 667 a 668. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém domě po revitalizaci. V bytě byla dříve provedena částečná rekonstrukce, jinak je byt v původním a morálně zastaralém stavu, byt je udržovaný a trvale užíván k bydlení. 5
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Sídliště, Rotava 42 000,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku nacházející se v přízemí vpravo, o dispoziční skladbě 1+1 a podlahové ploše 34 m2. Prodej 27.04.2016. 2) Sídliště, Rotava 140 000,- Kč Nabídková cena Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 1+1 v Rotavě. Byt v osobním vlastnictví se nachází ve druhém patře zatepleného, panelového domu, s novou střechou, plastovými okny a novými stoupačkami. Byt je udržovaný, v původním stavu, náklady na bydlení v tomto bytě činí 2.500,- Kč (+elektřina). K bytu patří sklep. V místě je základní občanská vybavenost (ZŠ, MŠ, zdravotní středisko, pošta, obchody, úřad, BUS). Koupi tohoto bytu Vám vřele doporučuji, financování je možné hypotékou, kterou Vám rádi vyřídíme. Ev. číslo: 570510. Celková cena:140 000 Kč za nemovitost. ID zakázky:571124. Aktualizace:04.08.2016. Stavba:Panelová. Stav objektu:dobrý. Vlastnictví:Osobní. Podlaží:2. podlaží z celkem 4. Užitná plocha:37 m 2. Plocha podlahová:37 m 2. Sklep: ano. Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná. Ukazatel energetické náročnosti budovy:500,0 kwh/m^2 za rok. 3) Sídliště, Rotava 165 000,- Kč Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt 1+1, v osobním vlastnictví, o celkové ploše 38 m2. Celý dům je zateplen, nová fasáda, střecha, vchodové dveře a schránky. Byt má nová plastová okna, kuchyňská linka s plynovým sporákem, troubou. Vestavěné skříně v předsíni a jádro jsou původní, avšak zachovalé. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Krásný výhled z oken. K bytu patří sklep. Nutno vidět. K dispozici ihned. Dan z nabytí nemovitostí platí kupující - 4%. Celková cena: 165 000 Kč za nemovitost, + provize RK. Aktualizace: 01.08.2016. ID: 1274671452. Stavba: Panelová. Stav objektu: Dobrý. Vlastnictví: Osobní. Podlaží: 3. podlaží z celkem 5. Užitná plocha: 38 m 2. Sklep: ano. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar 6
K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Byt Sídliště, Rotava 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1235 1112 2. Byt Sídliště, Rotava 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 0,90 3783 3217 3. Byt Sídliště, Rotava 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 0,90 4342 3693 minimum 1112 maximum 3693 průměr 2674 užitná plocha m2 35,86 porovnávací hodnota 95 887 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 95 000,00 Kč Slovy: devadesátpět Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 95 000,00 Kč slovy: devadesátpět Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky byt ve 4. nadzemním podlaží bez výtahu, morálně mírně zastaralé Z transakční historie, analýzy transakcí a vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými jednotkami je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech je v lokalitě malá, na úrovni hodnoty porovnávací. 7
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 28.07.2016 ve výši: 95 000,00 Kč Slovy: devadesátpět tisíc korun českých V Pardubicích, 09.08.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 79-75/2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 8
5.2. Fotodokumentace Mapy 9
vstup do domu, chodba schodiště vstup do bytu schéma bytu 10
předsíň koupelna WC kuchyně 11
pokoj pohled jihozápadní pohled jižní pohled severozápadní přístup k BD 12
katastrální mapa 13