ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1449/2014 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 97/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 905, vymezená v budově č.p. 97, zapsané na LV č. 829, stojící na st. parcele č. 217 a 218, zapsané na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/75606 na společných částech bytového domu č.p. 97, zapsaného na LV č Garáž č. 97/12 zapsaná na listu vlastnictví č. 905, vymezená v budově č.p. 97, zapsané na LV č. 829, stojící na st. parcele č. 217 a 218, zapsané na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2020/75606 na společných částech bytového domu č.p. 97, zapsaného na LV č To vše v k.ú. Žichlice u Hromnic, obec Hromnice, okres Plzeň-sever, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 97/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 905, vymezená v budově č.p. 97, zapsané na LV č. 829, stojící na st. parcele č. 217 a 218, zapsané na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/75606 na společných částech bytového domu č.p. 97, zapsaného na LV č Garáž č. 97/12 zapsaná na listu vlastnictví č. 905, vymezená v budově č.p. 97, zapsané na LV č. 829, stojící na st. parcele č. 217 a 218, zapsané na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 2020/75606 na společných částech bytového domu č.p. 97, zapsaného na LV č To vše v k.ú. Žichlice u Hromnic, obec Hromnice, okres Plzeň-sever, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 905 pro k.ú. Žichlice u Hromnic ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905 pro k.ú. Žichlice u Hromnic ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č. 829 pro k.ú. Žichlice u Hromnic ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Žichlice u Hromnic ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo 3

4 kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 905 ze dne pro k.ú. Žichlice u Hromnic Smolák Václav, Žichlice 97, Hromnice Dle informace z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Žichlice u Hromnic Česká republika, Příslušnost hospodařit s majetkem státu Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Nové Město, Praha 2 4

5 Adresa: Žichlice čp. 97 Název katastrálního území: Žichlice u Hromnic Název obce: Hromnice Název okresu: Plzeň sever List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 905 pro k.ú. Žichlice u Hromnic v příloze) omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Smolák Václav Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Smolák Václav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné okrajové části obce Hromnice, část Žichlice, při místní komunikaci. Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými domy a rodinnými domy, převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné, parkovací možnosti dobré. Hlavní vstup do domu je orientován ze severovýchodní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 3 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání cca před 30 lety, před čtyřmi roky bylo provedení zateplení fasády, jinak v původním stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové, bez výtahu. Hromnice se nachází v okrese Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Hromnice se rozkládá asi třináct kilometrů severně od centra Plzně a dvacetpět kilometrů severovýchodně od města Nýřany. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 1080 obyvatel. Hromnice se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Hromnice, Chotiná, Kostelec, Nynice, Planá a Žichlice. Na školní docházku využívají děti v obci jednu základní školu nižšího stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hromnice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. 5

6 Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 o ploše bytu 80,20m2 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Vstup do bytu je od schodiště vpravo. V bytě se nachází obdélníková předsíň (4,10m2 a 7,94m2, PVC), z předsíně vpravo do pokoje dětského (16,00m2, PVC, okno na severovýchod), vpravo na WC (0,96m2), do koupelny (2,70m2) a chodbičkou do kuchyně (11,80m2, PVC, okno na severovýchod). Z chodby rovně do pokoje obývacího (20,40m2, plovoucí, okno na severovýchod), do kterého jsou dveře i z kuchyně a z chodby rovně do pokoje ložnice s lodžií (16,30m2, PVC, lodžie 4,68m2 na jihozápad, pěkný výhled). V koupelně vana a umyvadlo, bojler, WC samostatné, jádro betonové s keramickým obkladem, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem. Vytápění bytu je ústřední teplovodní vlastním el. kotlem v předsíni bytu, ohřev vody bojlerem v koupelně, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, dveře náplňové do kovových zárubní, okna plastová. V bytě bylo před cca 7 roky provedeno ústřední vytápění el. kotlem, plovoucí podlaha v obývacím pokoji s částí keramické dlažby u kamen na tuhá paliva (doplňkové vytápění). Byt je trvale užíván k bydlení, opravy a údržba již nejsou prováděny, byt je v původním, mírně horším, morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží sklep o ploše 2,65m2 v suterénu domu. Nebytový prostor garáž o ploše 20,20m2 ve zvýšeném suterénu domu, z jeho jihozápadní strany, garáž je s plechovými vraty, betonová podlaha, el. instalace světelná, ostatní není. Garáž je užívána pro skladování, v mírně horším stavu. Pozemky Pozemky st.parc.č. 217 a st.parc.č. 218 jsou celé zastavěné bytovým domem čp. 97 a jsou jiného vlastníka Česká republika, Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Praha, Nové Město, Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku a garáž, která je trvale užívána pro bydlení a garáž pro skladování, opravy a údržba již nejsou prováděny, byt je převážně v původním, mírně horším, morálně zastaralém stavu. 6

7 3.2. Výpočet Porovnání 1) Kaznějov, okr. Plzeň sever ,- Kč Kupní cena Byt 2+1, 62,20m2 obsahuje předsíň, z které jsou vstupy do kuchyně, pokoje, koupelny a WC. Z kuchyně je vstup do pokoje a na balkon. K bytu náleží sklepní kóje, která se nachází v 1.PP. Bytový dům má 4 vchody, 4 NP. a 1 PP. Na každém podlaží jsou tři bytové jednotky. Bytový dům je postavený v panelovém montovaném systému PS 69. Bytový dům je po částečné rekonstrukci, když byly vyspraveny styčné spáry fasádních železobetonových panelů, má nová okna a nové vstupní dveře. Prodej 12/2013 2) Kozojedy, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Kozojedy (okres Plzeň-sever) Datum aktualizace: ID zakázky: S Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Patro: 2. podlaží Užitná plocha: 80 m 2 Plocha podlahová: 80 m 2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 230V Vybavení: Ne Výtah: Ne Popis: Nabízíme Vám prodej bytu 3+1 s lodžií. Byt má 80 m2.(kozojedy-pm Bílá Hora) 26 km, 30 min.autem nebo ČSAD. Naproti domu je MŠ, ZŠ,u domu dětské hřiště, v obci dětský a praktický lékař, pošta, obchody, služby, řemesla. Byt je vymalován, připraven k nastěhování. V bytě nová (po odstěhování majitelů) kuch.linka, dřez s baterií. Na oknech žaluzie. O ceně lze jednat. 3) Horní Bříza, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Sídlištní, Horní Bříza Datum aktualizace: ID zakázky: Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 4 Patro: 4. podlaží Užitná plocha: 63 m 2 Plocha podlahová: 63 m 2 Lodžie: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak Vybavení: Ne Výtah: Ne Popis: Byt ve 4. nadzemním podlaží panelového domu v Horní Bříze, ulice Sídlištní. Dům v příštím roce projde kompletní revitalizací zateplení fasády, výměna oken za plastová. Byt je v původním, ale zachovalém stavu. K bytu náleží sklep a prostorná lodžie. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Rychlé spojení do Plzně (14 km), v okolí rozsáhlé lesy a příroda. Výhodné financování rychle zajistíme. 4) Horní Bříza, okr. Plzeň sever ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost + provize RK Adresa: Družstevní, Horní Bříza Datum aktualizace: ID zakázky: B2072 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Patro: 2. podlaží Užitná plocha: 69 m 2 Plocha podlahová: 69 m 2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Datum nastěhování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Vybavení: Ne Výtah: Ano Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout prodej bytu o dispozici 3+1 v Horní Bříze. Byt se nachází v 1.NP panelového domu s výtahem. Na domu je plánovaná rekonstrukce na jaro 2014 (zateplení). V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy, koupelna po rekonstrukci a kuchyňská linka. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Škola, supermarket, mhd, restaurace. Velmi pěkné bydlení. 7

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Byt 2+1, Kaznějov, Plzeň sever 0,90 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Byt 3+1, Kozojedy, Plzeň sever 1,00 1,10 1,00 1,00 0,95 0,85 0, Byt 3+1, Horní Bříza, Plzeň sever 0,85 1,10 1,00 1,00 1,00 0,85 0, Byt 3+1, Horní Bříza, Plzeň sever 0,85 1,10 1,00 1,00 0,85 0,85 0, maximum 9310 minimum 6595 průměr 7852 užitná plocha m2 80,2 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: šestsettřicettisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: šestsettřicettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky klidná lokalita, garáž Slabé stránky byt v původním, horším stavu, nabídka obdobných bytů je větší, než poptávka po nich Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: šestsettřicet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1449/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu, schodiště domu vstup do bytu schéma bytu 11

12 předsíň předsíň pokoj WC koupelna 12

13 kuchyně pokoj pokoj s lodžií, výhled z lodžie detail 13

14 garáž pohled severozápadní pohled jihozápadní pohled jižní pohled jihovýchodní 14

15 5.3. Doklady 15

16 16

17 17

18 18