ZNALECKÝ POSUDEK č. 2113-16 O ceně nemovitosti - zemědělské stavení bez.č.p. v Obci Nemotice, okres Vyškov Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno Stanovení ceny pro potřeby exekuce č.j. 056 EX 249/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 15.02.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivan Koudelka, Ph.D. Úlehla 1000 685 01 Bučovice telefon: 776 565 161 e-mail: i.ko@atlas.cz Počet stran: 17 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bučovicích 17.2.2016
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské stavení Adresa předmětu ocenění: Nemotice 683 33 Nemotice Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Nemotice Katastrální území: Nemotice Počet obyvatel: 412 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.02.2016 za přítomnosti níže podepsaného znalce. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí katastrální území Nemotice, obec Nemotice, okres Vyškov, list vlastnictví 606 2. Snímek z katastrální mapy 3. Informace a skutečnosti zjištěné při místním šetření 4. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nachází v areálu bývalého JZD Nemotice. Přístup k areálu je po místní komunikaci, parkovací možnosti jsou dobré. Docházkové vzdálenosti jsou vyhovující. Terén v místě je svažitý se sklonem k jihozápadu.předmětem ocenění jsou budovy, které leží na pozemcích jiného vlastníka. 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt A - vepřín 1.1.2. Objekt B - váha - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 1,000 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby IV 0,01 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha II 0,00 bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,303 Koeficient pp = I T * I P = 0,303 7 i = 2-3 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt A - vepřín Oceňovaný objekt je obdélníkového půdorysu. V převážné části půdorysu je jednopodlažní se sedlovou střechou. Podle použité technologie, typologie i stavu jednotlivých konstrukcí byl postaven cca v padesátých létech minulého století. Založen je na základových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel. Krytina je tašková jednoduchá. Okna jsou jednoduchá, dveře svlakové. Povrch podlah betonový. Z technického stavu konstrukcí je zcela zřejmé, že po dobu užívání objektu byla prováděna minimální údržba. Troufám si tvrdit, že v posledních desetiletích zcela žádná. Mnohé z konstrukcí dosahují konce své životnosti. Objekt je vystaven klimatickým vlivům, absentuje ochrana proti zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 8,10*56,80+6,00*5,10 = 490,68 1.PP 8,10*8,10 = 65,61 zastřešení 490,68/2 = 245,34 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 490,68 m 2 1,65 m 809,62 1.PP 65,61 m 2 2,00 m 131,22 zastřešení 245,34 m 2 2,45 m 601,08 Součet 801,63 m 2 1 541,92 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 541,92 / 801,63 = 1,92 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 801,63 / 3 = 267,21 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (8,10*56,80+6,00*5,10)*(1,65) = 809,62 m 3 1.PP (8,10*8,10)*(2,00) = 131,22 m 3 zastřešení (490,68/2)*(2,45) = 601,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží - 4 - Typ Obestavěný prostor
1.NP NP 809,62 m 3 1.PP PP 131,22 m 3 zastřešení Z 601,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 541,92 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví S 100 5. Krytiny střech pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře svlakové P 100 12. Vrata chybí C 100 13. Okna jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace světelná S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod chybí C 100 19. Vnitřní kanalizace částečné odkanalizování P 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,80 100 1,00 10,80 2. Svislé konstrukce S 25,60 100 1,00 25,60 3. Stropy S 11,70 100 1,00 11,70 4. Krov, střecha S 6,90 100 1,00 6,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00-5 -
7. Úprava vnitřních povrchů S 4,40 100 1,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata C 1,80 100 0,00 0,00 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,00 100 1,00 7,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,40 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace P 2,30 100 0,46 1,06 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,30 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,8196 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,18 65 150 43,33 5,7109 2. Svislé konstrukce S 25,60 100,00 1,00 25,60 31,23 65 95 68,42 21,3676 3. Stropy S 11,70 100,00 1,00 11,70 14,28 65 70 92,86 13,2604 4. Krov, střecha S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,42 65 70 92,86 7,8188 5. Krytiny střech S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,42 65 70 92,86 3,1758 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,40 100,00 1,00 4,40 5,37 65 65 100,00 5,3700 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,78 65 65 100,00 3,7800 11. Dveře P 2,40 100,00 0,46 1,10 1,34 65 70 92,86 1,2443 13. Okna S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,25 65 65 100,00 5,2500 14. Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,90 65 70 92,86 3,6215 16. Elektroinstalace S 7,00 100,00 1,00 7,00 8,54 65 65 100,00 8,5400 19. Vnitřní kanalizace P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,29 65 65 100,00 1,2900 Opotřebení: 80,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9447 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,3938-6 -
Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8196 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 673,28 Plná cena: 1 541,92 m 3 * 4 673,28 Kč/m 3 = 7 205 823,90 Kč Koeficient opotřebení: (1-80,4 % /100) * 0,196 Nákladová cena stavby CS N = 1 412 341,48 Kč Koeficient pp * 0,303 Cena stavby CS = 427 939,47 Kč Objekt A - vepřín - zjištěná cena = 427 939,47 Kč 1.1.2. Objekt B - váha Budova mostní váhy u vjezdu k areálu družstva. Obdélníkový půdorys, svislé konstrukce zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. Podlahy betonové, okna jednoduchá, dveře náplňové. V nosných obvodových stěnách viditelné poruchy. Dlouhodobě neudržovaný objekt. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 4,20*4,35 = 18,27 zastřešení 18,27/2 = 9,14 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 18,27 m 2 2,30 m 42,02 zastřešení 9,14 m 2 1,75 m 16,00 Součet 27,41 m 2 58,02 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 58,02 / 27,41 = 2,12 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 27,41 / 2 = 13,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (4,20*4,35)*(2,30) = 42,02 m 3 zastřešení (18,27/2)*(1,75) = 15,99 m 3-7 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 42,02 m 3 zastřešení Z 15,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 58,01 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné S 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví S 100 5. Krytiny střech pálená krytina hladká v jedné vrstvě P 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata chybí C 100 13. Okna jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace světelná S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13,10 100 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00-8 -
5. Krytiny střech P 2,90 100 0,46 1,33 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace S 6,10 100 1,00 6,10 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,68 Koeficient vybavení K 4 : 0,7968 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,4014 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,2906 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7968 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 897,56 Plná cena: 58,01 m 3 * 4 897,56 Kč/m 3 = 284 107,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 100 = 65,0 % Koeficient opotřebení: (1-65,0 % / 100) * 0,350 Nákladová cena stavby CS N = 99 437,61 Kč Koeficient pp * 0,303 Cena stavby CS = 30 129,60 Kč - 9 -
Objekt B - váha - zjištěná cena = 30 129,60 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt A - vepřín 427 939,50 Kč 1.1.2. Objekt B - váha 30 129,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 458 069,10 Kč Celkem 458 069,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 458 069,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 458 070,- Kč slovy: Čtyřistapadesátosmtisícsedmdesát Kč Oba objekty jsou součástí bývalého ZD. Oba jsou značně zchátralé a oba leží na pozemcích jiného vlastníka. To jsou pravděpodobně skutečnosti s dosahem na okruh případných zájemců o jejich koupi. Dalším negativním aspektem je stav nemovitostí v sousedství uvedených objektů. Budova původního statku jsou ve velmi špatném stavu. Některé objekty jsou již zhrouceny a na jejich místě leží hromada suti. Přestože ceny v tomto posudku stanovené představují věcnou hodnotu oceňovaných nemovitostí, okruh možných zájemců bude podle mého názoru limitován pouze na osoby v jejichž vlastnictví jsou nemovitosti v těsném sousedství. Uvedené skutečnosti budou mít výrazný vliv na možnou realizační cenu. V Bučovicích 17.2.2016 Ing. Ivan Koudelka, Ph.D. Úlehla 1000 685 01 Bučovice telefon: 776 565 161 e-mail: i.ko@atlas.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.6. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný krajským soudem v Brně dne 5.12.1989 pod pořadovým číslem 2680 - č.spr. 4366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. - 11 -
Prohlášení: Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2113-16 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z KN 1 Snímek z katastrální mapy 1 Fotodokumentace 2-13 -
- 14 -
- 15 -
Objekt A Objekt A Objekt A Objekt A Objekt A Objekt A - 16 -
Objekt B Objekt B Objekt B Objekt B - 17 -