ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 98-5079/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 810 jehož součástí je objekt bydlení č.p. 282, včetně součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Drnholec, k.ú. Drnholec Adresa nemovité Brněnská 282/51, 691 83 Drnholec věci: Vlastník stavby: Václav Štaubert, Brněnská 282/51, 691 83 Drnholec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Václav Štaubert, Brněnská 282/51, 691 83 Drnholec, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 749/2015-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 8.9.2015 Stav ke dni : 8.9.2015 Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 10.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.3942 kú Drnholec - kopie katastrální mapy - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje z realitní inzerce - venkovní ohledání znalcem Místopis Obec a 1705 obyvateli, v místě je základní škola, pošta, základní síť obchodů a služeb, čerpací stanice PHM, stavební úřad. V oblasti jsou omezené pracovní příležitosti. Ostatní služby a vybavenost v Hrušovanech nad Jevišovkou a Mikulově. Dopravní obslužnost - autobusová doprava. Výhodná lokalita k bydlení. V místě nejsou zdroje znečištění životního prostředí. Možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Pozemek je rovinný, orientace průčelí na východ. V blízkosti rekreační oblast Novomlýnských nádrží a Pálava. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2017/1 Jm kraj Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. 810 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 282 v ulici Brněnská 51. Areál je situován v z severní části zastavěného území obce, v zástavbě rodinných domů. V místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu, příjezd je po zpevněné místní komunikaci. v okolí dobré parkovací možnosti. Hlavní objekt - rodinný dům čp. 282 je řadový, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 3+1 s příslušenstvím. Stáří domu je dle podklad. 95 roků, v létech 1997-2001 byl rekonstruovaný (nové vnitřní a venkovní omítky, střešní krytina, klempířské konstrukce, dveře, zateplení fasády z ulice, podlahy, ZTI, elektroinstalace, nové zařizovací předměty v kuchyni a koupelně, vytápění, podhledy stropů). Objekt je v poměrně dobrém technickém stavu, dvorní křídlo nebylo opraveno. Stavba je napojena na místní rozvod NN, vodovod a kanalizaci, přípojka plynu je přivedena k domu, rozvod není proveden. K datu ocenění byl objekt užíván majitelem k bydlení. - 2 -
Příslušenství hlavní stavby tvoří kolna ve dvoře (v nevyhovujícím technickém stavu), venkovní úpravy v minimálním rozsahu a přípojky na inženýrské sítě. Areál neleží v záplavovém pásmu. Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s.. K tomuto omezením vlastnického práva není v ocenění nemovitosti znalcem přihlédnuto. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. 810, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 282 včetně všech součástí a příslušenství v kú Drnholec, okr. Znojmo zapsaných na LV č. 942 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné, a nebyli tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci Silné stránky Blízkost rekreační oblasti Novomlýnských nádrží a Pálavy. Zastavěná část města, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě Slabé stránky Nedokončená rekonstrukce dvorní části, malý pozemek. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizikových faktorů. Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, bez rizikových faktorů. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Drnholec Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 400,00 1,00 400,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce Průměrná jednotková cena 400,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v místě je 400 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 810 374 400,00 149 600 Celková výměra pozemků 374 Hodnota pozemků celkem 149 600 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní VH kolna zděná, přízemní, navazuje na obytnou část, v havarijním stavu 810 125,00 m3 1 200 Kč/m3 150 000 Kč 90 % 15 000 Kč - 4 -
Věcná hodnota ostatních staveb celkem 15 000 Kč Objekt bydlení č.p. 282 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Řadový dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bytem 3+1 s příslušenstvím. Objekt má charakter rodinného domu. Obvodové stěny zděné tl. 45 cm, z ulice zateplené, s dodatečně provedenou hydroizolací, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné, obklady v kuchyni a koupelně, dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená, podlahybeton, dlažba, vytápění elektrické přímotopy, příprava teplé vody v el. boileru, zařizovací předměty v průměrném standardu. Technický stav dobrý. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.np 119,18 m 2 2,85 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celkem 8,04*9,00*4,12+7,60*1,93*2,80+7,60*4,24*3,3 3 = 446,50 m 3 zastřešení 8,04*9,00*4,07/2+7,60*1,93*0,53/2+7,60*4,24* = 181,27 m 3 1,87/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celkem 446,50 m 3 zastřešení 181,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 627,77 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky zateplovací systém z ulice, bez finální vrstvy - 5 -
9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady hygienické příslušenství a kuchyně 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Podlahy obytných beton, lino místností 15. Podlahy ostatních betonová mazanina místností 16. Vytápění el. přímotopy 17. Elektroinstalace světelná třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z hygienického příslušenství a kuchyně 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení WC, umyvadla, vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní odsavač Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 119 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 95 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 627,77 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 700 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 700 Reprodukční hodnota [Kč] 2 322 744 (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 40 Opotřebení % 69,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] 715 405 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 95,34 m 2 Obestavěný prostor: 627,77 m 3 Zastavěná plocha: 119,18 m 2 Plocha pozemku: 374,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům řadový, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 3+1, po rekonstrukci (není dokončena). Pozemek o výměře 374 m 2. - 6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům se dvorem a zahradou v klidné části obce Drnholec. Na domě byla započata rekonstrukce: nová střecha, výměna oken v zadní části nemovitosti. Dům má tři pokoje, prostornou kuchyň, komoru, koupelnu s vanou i sprchovým koutem, a samostatné WC. Vytápění přes kotel na tuhá paliva, ohřev vody přes bojler. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě: voda, elektřina, plynová přípojka u domu, kanalizace. Za domem se nachází dvůr navazující na zahradu, pozemek pravidelného tvaru. Parkování na dvoře, i před domem. Dům je určen k rekonstrukci Lokalita Drnholec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,14 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC větší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; 1,16 Celkový stav - horší; Vliv pozemku - mírně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - před rekonstrukcí; Upravená j. cena Kč/m 2 7 906 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 698 m 2 885 000 Kč 6 808 Kč/m 2 Název: RD II Rodinný dům, koncipovaný jako 4+kk s garáží. Celková plocha pozemku 561 m2, ZP 185 m2. Před několika lety prošel dům rekonstrukcí, při níž byly vyměněny okna, osazeny nová vrata na dálkové ovládání, opravena fasáda a interiér domu. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vytápění je v domě krbovými kamny nebo přímotopy. Dispozice domu: vstupní chodba, pokoj, ložnice, obývací pokoj, jídelna s kuchyňským koutem, koupelna s vanou a samostatné WC. Pokoje jsou neprůchozí, jídelna, kuchyň a obývací pokoj tvoří společný prostor. K domu náleží prostorná zahrada s vysazenou vinnou révou a studnou. Lokalita Drnholec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98-7 -
Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - 0,86 srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - mírně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - bohatší příslušenství; Upravená j. cena Kč/m 2 9 928 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 148,00 m 2 561 m 2 1 700 000 Kč 11 486 Kč/m 2 Název: RD III Rodinný dům o velikosti 2+1 s garáží v Drnholci. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, nová plastová okna, podlahy plovoucí, rekonstrukce koupelny. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění plynové WAF v kombinaci s krbovými kamny. K domu patří hospodářské přístavby, studna na dešťovou vodu a krásná udržovaná zahrada. Lokalita Drnholec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - 0,77 srovnatelné; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - udržovaná zahrada, příslušenství; Upravená j. cena Kč/m 2 10 773 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 389 m 2 1 400 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 906 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 536 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 773 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 536 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 95,34 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 909 162 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 909 162 Kč 0 Kč 880 005 Kč 149 600 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění. Jedná se o řadový dům s jedním nadzemním podlažím s bytem 3+1 v zastavěném území obce, lokalita bez rizikových faktorů. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na: 900 000 Kč Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. V Moravském Krumlově 10.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 98-5079/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 103/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti 1-10 -
Katastrální mapa - 11 -
Fotodokumentace pohled z ulice Kuchyň pokoj kuchyň a chodba veranda kolna ve dvoře - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
- 14 -