ZNALECKÝ POSUDEK č. 2061/173/2016 O obvyklé (tržní) ceně nemovitého majetku ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 pozemku č.parc. 4147/2 o výměře 34382 m 2 orná půda zapsaného na LV č. 55 pro k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní, obec Trstěnice, - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 pozemků č.parc. 476//1 o výměře 5086 m 2 trvalý travní porost a pozemku č.parc. 476/2 o výměře 1137 m 2 ostatní plocha zapsaných na LV č. 55 pro k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní, obec Trstěnice - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci-parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad č.parc. 2056 o výměře 10300 m 2 a pozemku č.parc. 2292 o výměře 24300 m 2, zapsaných na LV č. 212 pro k.ú. Zadní Chodov, obec Zadní Chodov. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Zdeněk Zítka Palackého náměstí 28 301 00 Plzeň Účel posudku: Návrh obvyklé ceny 108 EX 00873/05 Dle stavu ke dni 26.10.2016 posudek vypracoval: Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 00 Plzeň 12 Posudek obsahuje 24 listů. Objednateli se předává ve 3 písemných vyhotoveních. V Plzni 2.11.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Základní pojmy 1.3. Podklady dodané objednatelem 1.4. Podklady zajištěné znalcem 1.5. Základ hodnoty 1.6. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovité věci 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Použitá literatura 5.3. Listy vlastnictví 5.4. Snímky z katastrální mapy 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení návrhu obvyklé ceny nemovitého majetku ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 pozemku č.parc. 4147/2 o výměře 34382 m 2 orná půda zapsaného na LV č. 55 pro k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní, obec Trstěnice, - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 2/10 pozemků č.parc. 476//1 o výměře 5086 m 2 trvalý travní porost a pozemku č.parc. 476/2 o výměře 1137 m 2 ostatní plocha zapsaných na LV č. 55 pro k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní, obec Trstěnice - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 pozemků vedených ve zjednodušené evidenci-parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad č.parc. 2056 o výměře 10300 m 2 a pozemku č.parc. 2292 o výměře 24300 m 2, zapsaných na LV č. 212 pro k.ú. Zadní Chodov, obec Zadní Chodov. Znalecký posudek je vypracován jako podklad pro dražební řízení. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Odborná definice zadaného úkolu: Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá hodnota vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec citátu. Základní pojmy Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tržní hodnota (obvyklá cena) je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. 3
1.3. Podklady dodané objednatelem Usnesení o přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku č.j. 108 EX 00873/05 ze dne 3. října 2016 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 55 pro k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 55 pro k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 212 pro k.ú. Zadní Chodov Kopie snímků z katastrální mapy 1.4. Podklady zajištěné znalcem Fyzická prohlídka nemovitostí Informace o prodejích obdobných nemovitostí z vlastní databáze, realitních serverů a informací realitních kanceláří. 1.5. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání obvyklé ceny (realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená obvyklá hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.6. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení obvyklé ceny nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v AZO a ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení ceny zjištěné Metoda porovnání obvyklých cen (cen realizovaných na trhu) 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovité věci budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitých věcí, tj. metoda zjištěné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovité věci metodou zjištěné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Při ocenění nemovité věci metodou ceny zjištěné je pro výpočet ceny podpůrně použita cena dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovité věci jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovité věci. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, z databáze realitních kanceláří a z realitních serverů. 4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb je na LV č. 55 ke dni ocenění pro k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní v části A zapsáno: Černohorský Lubomír, sídliště Lučina 291, 34813 Chodová Planá 620806/0892 2/10 Zemědělské družstvo Rozvoj se sídlem v Trstěnicích, č.p. 13 00116084 8/10 35301 Trstěnice Na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb je na LV č. 55 ke dni ocenění pro k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní v části A zapsáno: Černohorský Lubomír, sídliště Lučina 291, 34813 Chodová Planá 620806/0892 2/10 Zemědělské družstvo Rozvoj se sídlem v Trstěnicích, č.p. 13 00116084 8/10 35301 Trstěnice Na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb je na LV č. 212 ke dni ocenění pro k.ú. Zadní Chodov v části A zapsáno: Černohorský Lubomír, sídliště Lučina 291, 34813 Chodová Planá 620806/0892 1/6 Zemědělské družstvo Rozvoj se sídlem v Trstěnicích, č.p. 13 00116084 5/6 35301 Trstěnice 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou zástavní práva exekutorská, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkazy k prodeji podílu nemovité věci (viz LV). Nájemní smlouvy nebyly znalci doloženy. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovité věci Pozemková parcela č.parc. 4147/2 k.ú. Trstěnice u Mariánských Lázní se nachází severně od obce Horní Ves, je součástí půdního celku, rovinatá, bez oplocení. Pozemek je vedený a užívaný jako orná půda. Pozemky č.parc. 476/1 a č.parc. 476/2 k.ú. Horní Ves u Mariánských Lázní se nachází severozápadně od obce Horní Ves, je součástí půdního celku, mírně svažitá, bez oplocení. Oba pozemky jsou užívané jako travní porost. Pozemky č.parc. GP 2056 a č.parc. GP 2292 k.ú. Zadní Chodov jsou součástí půdních celků, nachází se jižně od obce Horní Ves a jsou užívané jako orná půda. Poloha pozemků byla určena orientačně z mapových podkladů, pozemky nejsou vytyčené. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda zjištěné hodnoty Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5
LV 55 pozemky 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. zemědělské pozemky Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 4147/2 72901 34 382,00 8,08 60,00 12,93 444 559,26 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 34 382,00 m 2 444 559,26 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 444 559,26 Kč LV 55 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. zemědělské pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 476/1 77313 5 055,00 1,32 60,00 2,11 10 666,05 porost trvalý travní 476/1 87311 31,00 1,23 60,00 1,97 61,07 porost ostatní plocha 476/2 77313 1 137,00 1,32 60,00 2,11 2 399,07 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 223,00 m 2 13 126,19 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 13 126,19 Kč LV 212 1. Ocenění pozemků 1.1. zemědělské pozemky 6
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] GP 2056 75004 10 300,00 2,52 2,52 25 956,00 GP 2292 75311 15 903,00 3,79 3,79 60 272,37 GP 2292 76811 8 397,00 1,33 1,33 11 168,01 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 34 600,00 m 2 97 396,38 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 97 396,38 Kč Zemědělské pozemky celkem 555.080,- Kč 3.2.2. Porovnávací hodnota Zemědělské pozemky Lokalita / Popis Oceňovaná nemovitost Trstěnice, Zadní Chodov, zemědělské pozemky, bez inž. sítí, neoplocené. Pozemky v půdním celku. Zdůvodnění koeficientu K c Koeficient celkový Upravená cena Kč/m2 K C Kč/m2 X X X Srovnávané nemovitosti pozemek v mírně zvlněné krajině o celkové výměře 21.166 m². Parcela se nachází Nabídková cena nedaleko obce Lipová, okres Cheb. Přístup na parcelu zajištěn z místní komunikace. Pozemek není vázán nájemní smlouvou a z části je zahrnut v LPIS - možnost dotace. 16,- 0,90 14,- pozemek o rozloze 4.369 m² nacházející se nedaleko malé vesnice Horní Žandov, Nabídková cena část obce Dolní Žandov v okrese Cheb. V současné době intenzivně obhospodařován s nájemním vztahem do října 2015. Pozemek je zaveden v LPIS - možnost dotace zemědělský pozemek o rozloze 11 106 m² v Mokřině. Mokřina je malá vesnice, část obce Milíkov v okrese Cheb, v Karlovarském kraji. Nabízený pozemek je zahrnut v LPIS. Porovnávací hodnota Zemědělské pozemky 16,- 0,90 14,- Nabídková cena 15,- 0,90 14,- X 14,- Kč/m2 75205 m2 x 14,- Kč/m2 1.052.870,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení 1.050.000,- Kč 7
3.2.3. Rekapitulace Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh obvyklé hodnoty ideálních spoluvlastnických podílů předmětných pozemků ke dni ocenění ve výši: Zemědělské pozemky obec Trstěnice (40.605 m2) 568.470,- Kč Podíl 2/10 Prodej podílu nemovitosti 70 % Celkem po zaokrouhlení 80.000,-Kč Zemědělské pozemky obec Zadní Chodov (34.600 m2) 484.400,- Kč Podíl 1/6 Prodej podílu nemovitosti 70 % Celkem po zaokrouhlení 55.000,-Kč Cena výsledná 135.000,- Kč Slovy: stotřicetpěttisíc Kč V Plzni, 02.11.2016 Ing. Vladimír Nováček Železničářská 33 312 12 Plzeň tel.: +420 605 948 605 e-mail: novacek.vlada@seznam.cz 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j.: Spr. 1447/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2061/173/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1732016. 8
5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Použitá literatura 1. Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitosti, ČKOM, verze 1.0, 09 / 1999 2. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy Doc. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, Linde Praha a.s., Opletalova 35, 115 51 Praha 1 3. ČSN 73 40 55 Výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektů 4. Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku vč. jeho novel a prováděcích vyhlášek 5. Znalecké standardy vydané Znaleckým ústavem AREAS Brno 9