ZNALECKÝ POSUDEK č. 2762-01/13 o ceně nemovitostí - rodinného domu Osobovy č.p. 14, situovaného na pozemku parc.č. st.40/1 a pozemků parc.č. st.40/1 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 359 m 2 ), parc.č. 1381/56 (zahrada výměry 445 m 2 ) a parc.č. 1386/2 (zahrada výměry 36 m 2 ) v katastrálním území Radkovice u Měčína, obec Měčín - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Klatovy, na listu vlastnictví č.1075 katastrálního území Radkovice u Měčína. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 32211/09-32/Ri v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 071 EX 9563/08-7/Ri proti povinné paní Marcele Kybycové, nar. 1.11.1958. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.1.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 25.1.2013 Vyhotovení č. 3
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu Osobovy č.p. 14, situovaného na pozemku parc.č. st.40/1 a pozemků parc.č. st.40/1 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 359 m 2 ), parc.č. 1381/56 (zahrada výměry 445 m 2 ) a parc.č. 1386/2 (zahrada výměry 36 m 2 ) v katastrálním území Radkovice u Měčína, obec Měčín - zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Klatovy, na listu vlastnictví č.1075 katastrálního území Radkovice u Měčína. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Osobovy 14 340 12 Měčín Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Měčín Katastrální území: Radkovice u Měčína Počet obyvatel: 1 127 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,9416 Kč/m 2 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,94 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.1.2013. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 32211/09-32/Ri ze dne 27.11.2012 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.1075 katastrálního území Radkovice u Měčína k datu 12.11.2012, zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - nabídky realitních kanceláří a vlastní databáze obchodovaných cen - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.1075 katastrálního území Radkovice u Měčína zapsáno pro: SJM Kybyc Jan a Kybycová Marcela, ident. 440726/038, 586101/0034 Osobovy 14, Měčín, 335 01 Nepomuk 1 V oddílu C listu vlastnictví č.1075 m.j. zapsáno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 071 EX-9563/2008-7/Ri ze dne 24.9.2008 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 99 EX-7596/2009-5 ze dne 18.9.2009 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 144 EX-3/2011 ze dne 17.2.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 144 EX 3/2011-26 s právní mocí k 21.3.2011-2 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 025 EX-15726/2010-7 ze dne 29.11.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 025 EX 15726/2010-8 s právní mocí k 6.12.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 029 EX 417/2011-14 nepravomocný ze dne 13.6.2011 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v centru odloučeného sídelního útvaru Osobovy obce Měčín. Jedná se o první dům v osadě severně od kapličky a severovýchodně od zděné trafostanice. Přístup k domu je z veřejné komunikace přes vlastní neoplocené pozemky. Venkovní úpravy buď neexistují anebo jsou jen podmínečně funkční nebo zcela nefunkční. Rodinný dům bývalé zemědělské usedlosti je zděný z pálených cihel, suterénní zdivo a základy jsou z lomového kamene. Vchod do domu je rizalitem v jižním průčelí domu po částečně předložených schodech do 1. nadzemního podlaží. Fasádní omítky jsou vápenné hladké, částečně opadané, okna převážně dvojitá v dřevěném rámu. Volná půda je pod šikmou sedlovou střechou s taškovou krytinou. Pod východní částí stejného krovu a krytiny je i na dům navazující malá stodola s chlévkem. Bleskosvod není instalován. Velká stodola jižním sousedství domu rovněž na neoploceném pozemku je v majetku jiného vlastníka a není předmětem ocenění. Přístup do domu nebyl znalci vlastníkem umožněn. Podle vnějších znaků velmi špatného technického stavu stavebních prvků domu a úrovně jejich údržby předpokládá se celková stavební vybavenost domu podstandardní. Zásobování vodou z vlastní studny nefunkční. Odkanalizování do málokapacitní ocelové nádrže na pozemku jiného vlastníka t.č. nevyužívané. Pozemky jsou mírně svažité k jihu. Dům je napojen na elektrickou síť. Věcná břemena nezjištěna. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) RD Měčín, Osobovy č.p. 14 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Stodola malá a.2 2 ) Studna kopaná a.2 3 ) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 3 -
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) RD Měčín, Osobovy č.p. 14 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Podle současného trendu vývoje cen nemovitostí na trhu. Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,2910 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0328 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1 PP ((7,6*12,6+1,1*4,4)*0,5)*(2,10) = 100,84 m 3 1 NP (50,3*2)*(3,30+0,1+0,75)+50,3*0,35 = 416,17 m 3 krov (100,6)*(3,75/2) = 180,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 697,09 m 3 Součet upravených objemových podílů 73,09 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7309 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0328 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 709,71 Plná cena: 729,36 m 3 * 3 812,23 Kč/m 3 = 2 586 001,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 2 198 101,48 Kč RD Měčín, Osobovy č.p. 14 - zjištěná cena = 487 900,26 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Stodola malá - 4 -
Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1 NP (7,6*10,4)*(4,65+0,1) = 397,10 m 3 krov (7,6*10,4)*(3,75/2) = 156,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 553,85 m 3 Součet upravených objemových podílů 52,42 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5242 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0328 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 416,42 Plná cena: 553,85 m 3 * 1 416,42 Kč/m 3 = 784 484,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 89,5 %, max.opotřebení 85,000 % - 666 811,59 Kč Stodola malá - zjištěná cena = 117 672,63 Kč a.2 2 ) Studna kopaná Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč - 5 -
Základní cena celkem: = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0328 Plná cena: = 50 596,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 40 476,95 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 10 119,24 Kč a.2 3 ) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,50 % (sníženo z důvodu neúplnosti v.úprav) Seznam staveb: Název stavby Cena stavby RD Měčín, Osobovy č.p. 14 387 900,26 Stodola malá 117 672,63 Celkem: 505 572,89 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 505 572,89 * 0,0250 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 12 639,32Kč b) Ocenění pozemků Ocenění: b 1 ) Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -5 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek v odloučeném sídelním útvaru bez přirážky. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0328 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: - 6 -
Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,94 1,00 2,1460 1,0328-12,00 70,10 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,94 0,40 2,1460 1,0328-12,00 28,04 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zast. plocha a nádvoří st.40/1 359,00 70,10 25 165,90 28 odstavec 5 zahrada 1381/56 445,00 28,04 12 477,80 28 odstavec 5 zahrada 1386/2 36,00 28,04 1 009,44 Stavební pozemky - celkem 38 653,14 Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína - zjištěná cena = 38 653,14 Kč C. Rekapitulace cen zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) RD Měčín, Osobovy č.p. 14 375 581,20 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Stodola malá 113 935,50 Kč a.2 2 ) Studna kopaná 9 797,90 Kč a.2 3 ) Venkovní úpravy 12 237,90 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína Celkem Celkem 37 425,60 Kč 548 978,10 Kč 548 980,- Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) RD Měčín, Osobovy č.p. 14 387 900,30 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Stodola malá 129 379,40 Kč a.2 2 ) Studna kopaná 10 119,20 Kč a.2 3 ) Venkovní úpravy 12 639,30 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína Celkem Celkem 38 653,10 Kč 566 984,50 Kč 566 980,- Kč - 7 -
D. Cena obvyklá, tržní hodnota Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanoví se na základě podkladů z uskutečněných transakcí a jejich prostředí. Tržní hodnotou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. - 8 -
Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění : RD Osobovy, špatný stav, poz 840 Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 82,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Množství Jedn. cena Název Nabízená cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [Jedn.] [Kč/jedn.] RD 2878 Měčín Radkovice, podkroví, studna, septik, stodola aj.stavby, částečné 969 000,- Kč 1,00 0,85 0,70 1,05 0,80 0,85 120 3 431,- reko 2010, ÚT na t.p., poz 2878 RD 60 Radkovice, malá stodola se sklepem, studna, 470 000,- Kč 1,00 0,90 0,95 0,95 0,90 0,85 60 4 867,- poz 1690 RD 120 Radkovice, 3+1, studna, jímka, garáž, malá 1 100 000,- Kč 1,00 0,90 0,90 1,05 0,95 0,85 120 6 295,- stodola, poz 1093 RD Újezd u Plánice 52, malá stáj (garáž), malá stodola, studna, kolna, poz 546 550 000,- Kč 0,95 0,80 1,00 0,90 1,00 0,85 52 6 149,- Součet: 20 742,81 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 5 186,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 431,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 295,- Kč/jedn. Základní cena: 5 185,70 Kč/jedn. á 82,0 jedn. = 425 227,51 Kč RD Osobovy, špatný stav, poz 840 = 425 230,- Kč Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu 548 980,- Kč 566 980,- Kč 425 230,- Kč - 9 -
Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje umístění nemovitosti v klidné lokalitě. Negativní vliv na cenu nemovitosti má především její špatný stavebnětechnický stav vyžadující rekonstrukci a doplnění některých stavebních prvků, absence některých inženýrských sítí a porostů a chybějící občanská vybavenost v místě, nižší občanská vybavenost v nedaleké obci Měčíně. Tržní hodnota nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí 430 000,- Kč Cena slovy: čtyřistatřicettisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. Ve Vejprnicích 25.1.2013 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2762-01/13 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem. F. Přílohy - výpis z Katastru nemovitostí LV č.1075 katastr.území Radkovice u Měčína k datu 12.11.2012 - kopie katastrální mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace - infomapa - 10 -