ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1460-10-2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1134/2 Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Beroun, k.ú. Beroun Jaselská 1134, 266 01 Beroun Lukáš Písařík, Koubkova 1849/6, 12000 Nové Město, vlastnictví: výhradní Lukáš Písařík, Koubkova 1849/6, 12000 Nové Město, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednavatele: K Beránku 3, 140 00 Praha 4 ZHOTOVITEL : J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí Adresa zhotovitele: Meinlinova 312, Praha 9 Koloděje 190 16 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Předmětem ocenění je: jednotka č. 1134/2 včetně příslušenství a spoluvlastnických podílů (ocenění stávajícího stavu)
2 OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč Datum místního šetření: 8.4. 2015 Stav ke dni : 8.4. 2015 Za přítomnosti: správce bytového domu Počet stran: 21 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne 20.4.2015 NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1134/2, která se nachází v bytovém domě č.p. 1134, s příslušenstvím a pozemky č. 2548, 2549, 2550, 2551, v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 6799 ze dne 6.1. 2015 Kopie katastrální mapy ze dne 6.1. 2015
3 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Informace sdělené Správcem objektu Pasport objektu ze SPRÁVY NEMOVITOSTÍ v Berouně Usnesení č.j. 115 EX 352/13-032, ze dne 5.9. 2013 Místopis Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.12. 2013 bez přítomnosti majitele. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna BUDOUCÍ STAV Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda kanalizace / plyn / Přípojky: / voda kanalizace / plyn / veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1134/2, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1134, v ulici Jaselská, katastrální území Beroun, obec Beroun, okres Beroun. Bytový dům je postavený v klidné obytné části města Berouna, jedná se o objekt o 3 nadzemních
4 podlažích, celý dům je průměrně udržovaný, v roce 2000 zde probíhala rozsáhlá rekonstrukce, která se týkala, střešní konstrukce, fasády, výměna všech stoupaček, včetně přívodu a rozvodu el. energie, výměna oken za plastová a další. Celý dům je podsklepený, kde jsou umístěny sklepní kóje k jednotlivým bytům. Vlastní jednotka je byt o velikosti 47,77m 2 + sklepní kóje a balkon. Byt je vytápěn ústředním topením, správu celé nemovitosti zajišťuje firma RINT SPRÁVA NEMOVITOSTÍ s.r.o. v Berouně. Dispoziční řešení jednotky je : Pokoj 14,13m 2 Pokoj 13,40m 2 Kuchyň 13,61m 2 Předsíň 2,38m 2 WC+ koupelna 4,25m 2 Sklep 5,40m 2 Sklep 0,90m 2 Balkon. 0,75m 2 C E L K E M 54,82m 2 K bytu náleží dvě sklepní kóje o velikosti 6,3m 2, součástí bytové jednotky jsou i poměrné podíly na pozemcích dle LV. č. 6799. Jedná se o pozemky Zastavěné plochy a to pozemek č. 2548 o velikosti 135m 2, pozemek č. 2549 o velikosti 163m 2, pozemek č. 2550 o velikosti 134m 2, pozemek č. 2551 o velikosti 172m 2. K bytové jednotce bylo zřízeno Věcné břemeno bytu doživotní bezplatné bydlení. pro paní Hendrychovou Helenu a pana Hendrycha Františka. V době ocenění bylo zjištěno, že bytovou jednotku nikdo dlouhodobě neužívá, jednotka nebyla zpřístupněna, veškeré podklady jsou získány z katastru nemovitostí, z okolních zdrojů a správce nemovitosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou
5 Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Nemovitá věc situována v záplavovém území Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1134/2 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky dle L.V. č. 6799 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno bytu Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka 1134/2 byt 2+1 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i
6 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,02 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce I 0,00 I 0,00 V 0,00 III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II 0,00
7 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,040 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,019 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Beroun: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1134/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Beroun 30 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 000
8 Základní cena ZC (příloha č. 27): 25 757,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka č. 1134/2: ( 14,13+13,4+13,61+2,38+ * 1,00 = 47,77 m 2 4,25 ) Sklepní kóje: ( 5,4+0,9 ) * 0,10 = 0,63 m 2 Balkon: ( 0,75 ) * 0,17 = 0,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 48,53 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (15 + 15)= 0,850 Index vybavení I V = (1 + V ) * V i 10 * 0,850 = 0,893 9 i = 1
9 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 25 757,- Kč/m 2 * 0,893 = 23 001,- Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 48,53 m 2 * 23 001,- Kč/m 2 * 0,980 * 1,040= 1 137 670,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 137 670,31 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky dle L.V. č. 6799 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
10 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,040 = 1,019 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 1,019 2 496,55 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2548 135,00 2 496,55 337 034,25 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2549 163,00 2 496,55 406 937,65 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2550 134,00 2 496,55 334 537,70 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2551 172,00 2 496,55 429 406,60 nádvoří Stavební pozemky celkem 604,00 m 2 1 507 916,20 Stavební pozemky dle L.V. č. 6799 - výchozí cena pro výpočet = 1 507 916,20 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 55 / 1 320 Stavební pozemky dle L.V. č. 6799 - zjištěná cena = 62 829,84 Kč
11 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno bytu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: byt: Jednotková cena: 1 137 670,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 1 137 670,- Kč/m 2 * 3,40 % = 38 680,78 Kč/rok pozemky: Jednotková cena: 62 830,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 62 830,- Kč/m 2 * 5,00 % = 3 141,50 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 41 822,28 Kč/rok
12 Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 41 822,28 Kč/rok * 100 % = 41 822,28 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 41 822,28 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 41 822,28 Kč * 10 let = 418 222,80 Kč Věcné břemeno bytu - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 418 222,80 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Ocenění věcného břemene činí = - 418 222,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka 1134/2 byt 2+1
13 Prodej bytu 2+kk 46 m²košťálkova, Beroun - Beroun-Město 1250000 1 250 000 Kč Prodej bytu 2+kk v osobním vlastnictví, v Košťálkově ulici, v Berouně. Byt má výměru 46 m2 a nachází se v 10. (předposledním) patře panelového domu se 2 výtahy. Dům je zateplen, jsou zde nové stoupačky a měřiče na teplou a studenou vodu. Ústřední topení dálkové měřiče na topení. Koupelná má umakartové jádro a nalepenými dlaždicemi. V bytě jsou bezpečnostní dveře, nová plastová okna a zánovní kuchyňská linka s elektrickou troubou a varnou deskou. K bytu patří sklep. Měsíční náklady cca 3.000,- Kč. Parkování v ulici. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, výborné spojení autobusem i vlakem do Prahy. Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: 503171 Aktualizace: 22.04.2015
14 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 11. podlaží Užitná plocha: 46 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Výtah: V okolí najdete: Bus MHD: Beroun, Třída Míru (204 m)
15 Prodej bytu 2+1 49 m²švermova, Beroun Beroun-Město 1250000 1 250 000 Kč Prodej bytu 2+1 o výměře 49 m2, s lodžií 3,8 m2 a sklepem v Berouně. Nabízíme Vám k prodeji byt 2+1 ve 2. patře šestipodlažního panelového domu v Berouně na sídlišti. Byt má chodbu vhodnou pro vestavbu, samostatné WC, koupelnu s vanou, kuchyň (9 m2), 1. pokoj (19,4 m2) a 2. pokoj (12,5 m2). Podlaha v kuchyni a na chodbě je plovoucí, v pokojích jsou původní parkety. Koupelna je po částečné rekonstrukci, na zemi dlažba, na stěnách obklady. Byt má zachovalá dřevěná okna. V kuchyni je plynový sporák, elektrická trouba a větraná spíž. Vytápění bytu je plynové dálkové, radiátory mají digitální měřiče. V bytě je zavedena pevná linka a kabelová TV. Orientace bytu S-J, lodžie má orientaci na jižní stranu. Dům disponuje novým moderním výtahem, má nové stoupačky, chystají se rekonstrukce lodžií. K bytu patří sklepní kóje. Výhodu bytu je umístění v klidné části města, blízko zastávky MHD, nedaleko pošta, obchody, škola, školka, sportovní centrum, nájezd na dálnici D5 za 3 min. Další předností bytu je pěkný výhled na vrchol Dědu. Vzdálenost od Prahy 20 km. Byt je volný ihned. Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost
16 Poznámka k ceně: (včetně provize a právního servisu) ID zakázky: 2460 Aktualizace: 16.04.2015 Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 49 m 2 Lodžie: 3 m 2 Sklep: 1 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, MHD, Autobus
17 Prodej bytu 2+1 53 m²švermova, Beroun - Beroun-Město 1200000 1 200 000 Kč Prodej, Byt 2+1, 53m2, OV Beroun Naše společnost nabízí k prodeji byt 2+1 53m2 OV Beroun, Švermova ul. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží zatepleného panelového domu s nově zrekonstruovaným výtahem. Byt samotný je v původním, udržovaném stavu. Nachází se zde kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a samostatné wc. V bytě jsou původní dřevěná okna situovaná na jih, podlahy - lino, parkety. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Přímo u domu jsou obchody, zdravotnické zařízení, autobusová zastávka, nedaleko je sportovní areál, koupaliště a v bezprostřední blízkosti veškerá občanská vybavenost (školka, škola..). Nabízí se zde velmi příjemné bydlení za nízké náklady. Nutno vidět. Celková cena: 1 200 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize RK, právního servisu ID zakázky: N65667 Aktualizace: 20.03.2015
18 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 53 m 2 Plocha podlahová: 53 m 2 Sklep: Lokalita:Beroun Košťálkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Snížení za doživotní práva 0,66 Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/ks 755 174 Celková cena Jednotková cena 1 250 000 Kč 1 250 000 Kč/ks Lokalita: Beroun Švermova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,01
19 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Snížení za doživotní práva 0,66 Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/ks 742 426 Celková cena Jednotková cena 1 250 000 Kč 1 250 000 Kč/ks Lokalita: Beroun Švermova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,92 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Snížení za doživotní práva 0,66 Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/ks 741 355 Celková cena Jednotková cena 1 200 000 Kč 1 200 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 741 355 Kč/ks 746 318 Kč/ks 755 174 Kč/ks 746 318 Kč/ks 746 318 Kč
20 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1134/2 1 137 670,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky dle L.V. č. 6799 62 830,00 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno bytu - 418 223,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka 1134/2 byt 2+1 746 318,00 Kč Porovnávací hodnota 746 318 Kč Zjištěná cena dle vyhlášky 782 277 Kč Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč
21 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1460-10-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 20.4. 2015 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail: odhadynemo@volny.cz