ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 838/17/2015-B NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 2681, v k.ú. a obci Řevničov, zapsaný na LV č. 1118, vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Řevničov, k.ú. Řevničov Adresa nemovité věci: Řevničov, 270 54 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp.zn. 131Ex 1372/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 105 000 Kč Datum místního šetření: 9.2.2015 Stav ke dni : 9.2.2015 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 12.2.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1118 ze dne 1.1.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 9.2.2015. Povinný Bíba Pavel byl řádně obeslán doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření dne 2.2.2015- doručeno fikcí. Na místní šetření se nikdo nedostavil. Vlastník neposkytl řádnou součinnost, nemovitost je volně přístupná a z informací z katastru nemovitostí a ÚPD obce, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 1372/14-29 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Řevničov (lidově a do roku 1923 též úředně Řenčov) se nachází v okrese Rakovník, kraj Středočeský, zhruba 4 km severozápadně od Nového Strašecí, 10 km severovýchodně od Rakovníka a 20 km zjz. od Slaného. Ke dni 1.2.2015 v Řevničově žilo 1382 obyvatel. Je zde základní škola a mateřská škola. Obcí prochází silnice I/6 Praha - Karlovy Vary a z obce vychází silnice I/16 Řevničov - Slaný - Mělník. Železniční trať se stanicí Řevničov leží přes 4 km daleko od obce a nemá tudíž pro obsluhu obce téměř žádný význam. Z obce jezdí autobusové linky např. do - 2 -
těchto cílů: Aš, Cheb, Jáchymov, Kadaň, Karlovy Vary, Kladno, Klášterec nad Ohří, Kraslice, Louny, Podbořany, Praha, Rakovník, Slaný, Žatec. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézá ve východní okrajové části obce Řevničov, přístupný z veřejného nezpevněného pozemku p.č. 3898, cca 2 km od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, pošta, MŠ, ZŠ, sportoviště, bankomat, dětský a obvodní lékař, lékárna, obchody a restaurační zařízení). Pozemek je dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská - orná půda. Nad částí pozemku je venkovní vedení elektrické energie, nemající vliv na hodnotu zem.pozemku. Pozemek je situovaný mimo zastavěnou a zastavitelnou části obce. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Bíba Pavel, náměstí starosty Pavla 44, 27201 Kladno Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJBPEJ Výměra 53011 6674 53111 954 53311 418 Omezení vlastnického právat Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Bíba Pavel Zástavní právo exekutorské Zástavní právo zákonné Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 12.02.2015 12:43:41. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívá povinný. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č.2681 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. 2681 o výměře 8046 m 2 je přístupný z veřejného nezpevněného pozemku. Pozemek je dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská - orná půda. Pozemek je situovaný v bloku orné půdy. Nad částí pozemku je venkovní vedení elektrické energie- bez vlivu na hodnotu zem.poz.. Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Pozdeň KRC: 0,85 KMP: 1,02 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 155 65 000 20,60 0,88 18,04 Popis pozemku: Pole o celkové ploše 3155 m2 v katastrálním území Pozdeň. Pozemek je bez nájemní smlouvy. Celková cena:65 000 Kč za nemovitost, Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:3155 m2 Lokalita: Domoušice KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 48 837 792 555 16,23 0,83 13,52 Popis pozemku: Pozemky o celkové výměře 48 837 m2, které se nacházejí u obce Domoušice, okres Louny. Pozemky jsou vedeny jako orná, trvalý travní porost, chmelnice, ostatní plocha. Celková cena:792 555 Kč za nemovitost Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:48837 m2 Lokalita: Domoušice KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 30 790 492 640 16,00 0,83 13,32 Popis pozemku: Zemědělské pozemky o celkové rozloze 30 790 m2 v Domoušicích. Obec Domoušice se nachází v okrese Louny v Ústeckém kraji. Nabízené pozemky jsou částečně zahrnuty v LPIS. Celková cena:492 640 Kč za nemovitost Plocha pozemku:30790 m2 Lokalita: Senec u Rakovníka KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 21 000 294 000 14,00 0,84 11,78 Popis pozemku: pozemky - Senec u Rakovníka (okr. Rakovník), výměra: 2,1 ha, cena: 14 Kč/m2 Výměra: 21000 m2 Cena: 14 Kč/m2 Lokalita: Svojetín KRC: 0,85 KMP: 0,98 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 18 394 220 728 12,00 0,84 10,10-5 -
Popis pozemku: Pozemky o celkové výměře 18 394 m2 vedené jako zemědělská půda p.č.44/2 o výměře 12 575 m2, p.č. 93 o výměře 1 900 m2, p.č. 110/2 o výměře 3 919 m2. Adresa: Svojetín - Veclov Vlastnictvi: Soukromé vlastnictví Poloha v obci: Na samotě Cena: 220.728 Kč Průměrná jednotková cena 13,35 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě: pozemek dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská - orná půda. Pozemky se pohybují v intervalu od 10,- do 18,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 13,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 2681 8 046 13 104 598 Celková výměra pozemků 8 046 Hodnota pozemků celkem 104 598-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 104 598 Kč Obvyklá cena 105 000 Kč slovy: Jednostopěttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými pozemky v nezastavěném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. zemědělském pozemku, dle platné ÚPD vedeném jako plocha zemědělská - orná půda, právně přístupném z veřejné polní cesty(rozorané), okolní pozemky vlastní zem.závod, v okrajové části obce Řevničov - v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Předběžná hodnota dle srovnání 104 598,-Kč Navržená tržní hodnota - cenová úroveň únor 2015 zaokr. 1. nemovitostí povinného na LV č. 1118 a jejich přísl. 105 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 7 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů indikuji obvyklou cenu nemovitosti - Pozemku p.č. 2681, v k.ú. a obci Řevničov, zapsaného na LV č. 1118, vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, se zohledněním práv a závad: ve výši: 105 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 12.2.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 838/17/2015-B znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1118 ze dne 1.1.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, servery farmy.cz, 0 risy.cz, cap.cz a wikipedia ÚPD 1-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -