ZNALECKÝ POSUDEK č. 628-16/12 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu (id1/5) rodinného domu čp. 74 s příslušenstvím a pozemkem, vše uvedeno na LV č. 683 pro kat. území a obci Polní Voděrady, okres Kolín. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Nymburk, Mgr. Tomáš Pospíchal 28.října 1474/20 288 02 Nymburk zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely výkonu exekučního rozhodnutí. Ing. Vít Kosina Na Spravedlnosti 404 280 00 Kolín II Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kolíně, 28.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem, vše uvedeno na LV 683 pro katastrální území a obec Polní Voděrady, okres Kolín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Polní Voděrady 74 280 02 Polní Voděrady Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Polní Voděrady Katastrální území: Polní Voděrady Počet obyvatel: 146 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -5,00 % Zdůvodnění: Nemovitosti tohoto typu nejsou na trhu žádány, jejich cena je dána především vhodností polohy - v tomto případě nevýznamné. 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.10.2012 za přítomnosti paní Růženy Sochůrkové, spolumajitelky nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - rozhodnutí Exekutorského úřadu č.j. 070 Ex 405/09-15 ze dne 3.11.2011 - místní šetření za účasti spolumajitelky nemovitosti - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.11.2011, LV č. 683 pro kat. území a obec Polní Voděrady, okres Kolín 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci nemovitosti: paní Růžena Sochůrková, Na Palouku 506, 281 02 Cerhenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 5 paní Věra Novotná, Rokycanova 1929, 356 01 Sokolov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 pan Pavel Sochůrek, Stvolínky 48, 471 03 Stvolínky, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Petr Sochůrek, Polní Voděrady 93, 280 02 Polní Voděrady, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 5 Oceňovaná nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. V evidenci nemovitostí je stavba vedena jako objekt bydlení čp. 74, pozemky pak jako zastavěná plocha (st. 89) a zahrada (p.č. 222/2). - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Pro potřeby zpracování posudku jsou k dispozici pouze údaje katastru nemovitostí a informace, sdělené spolumajitelkou v rámci místního šetření. Pro určení parametrů staveb bylo využito výměr, zjištěných fyzickým měřením při místním šetření. Velikost pozemků byla určena v souladu s údaji listu vlastnictví. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je tvořena vlastním rodinným domem a zbytky hospodářského objektu. Součástí nemovitosti je rovněž studna, oplocení a nedokončené stavební práce, spojené s jeho odkanalizováním a přívodem vody ze studny. Tyto části nejsou vzhledem k havarijnímu stavu samostatně oceňovány, jsou zahrnuty do jednotlivých koeficientů výpočtu. Celkový stav nemovitostí lze označit za havarijní, s výjimkou části RD, kde byly zahájeny stavební úpravy (výkopy kanalizace, vody, odstranění podlah apod.). Rodinný dům je dlouhodobě neobydlený. Stáří objektu bylo odhadnuto znalcem na 100 roků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 74 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 74 Popis: Rodinný dům čp. 74 je stavebně rozdělen na dvě symetrické části se samostatným vchodem. Jižní část je pod uzavřením, a jsou v ní zahájeny přípravné rekonstrukční práce (odstranění původních podlah, stavební oddělení části předsíně pro koupelnu, stavební příprava pro instalace vody a elektřiny) Druhá část je zcela otevřená, v havarijním stavu. Obě části lze označit za neobyvatelné. Stáří objektu odhadnuto znalcem na 100 roků, opotřebení konstrukcí je podrobně uvedeno v analytické části ocenění. Pro ocenění bylo s ohledem na technický stav nemovitosti použito výpočtu nákladové ceny dle cenového předpisu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Nemovitosti tohoto typu nejsou na trhu žádány, jejich cena je dána především vhodností polohy - v tomto případě nevýznamné. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,9210 Úprava koeficientu prodejnosti o: -5,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,8250 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 14,50*8,90 = 129,05-4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 129,05 m 2 4,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (14,50*8,90)*(4,60) = 593,63 m 3 Zastřešení 129,05*2,90/2 = 187,12 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 593,63 m 3 Zastřešení Z 187,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 780,75 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy P 7,90 100 0,46 3,63 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce P 0,90 100 0,46 0,41 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,09-5 - Upravený obj. podíl
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,98 100 175 57,14 3,4170 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 33,60 100 115 86,96 29,2186 3. Stropy P 7,90 100,00 0,46 3,63 5,75 100 115 86,96 5,0002 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 11,57 100 103 97,09 11,2333 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 5,39 100 103 97,09 5,2332 6. Klempířské konstrukce P 0,90 100,00 0,46 0,41 0,65 100 100 100,00 0,6500 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 9,19 100 100 100,00 9,1900 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,44 100 100 100,00 4,4400 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 5,07 100 100 100,00 5,0700 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 8,24 100 100 100,00 8,2400 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,60 100 100 100,00 1,6000 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,59 100 100 100,00 1,5900 16. Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,79 100 100 100,00 3,7900 17. Elektroinstalace P 4,30 100,00 0,46 1,98 3,14 100 100 100,00 3,1400 Součet upravených objemových podílů: 63,09 Opotřebení: 91,8123 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6309 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,8250 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 829,75 Plná cena: 780,75 m 3 * 4 829,75 Kč/m 3 = 3 770 827,31 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 91,8123 % Úprava ceny za opotřebení - 3 462 083,28 Kč = 308 744,03 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 5 Rodinný dům čp. 74 - zjištěná cena = 61 748,81 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Jedná se o pozemky, tvořící součást oceňované nemovitosti. Poloha pozemku je na okraji obce, k dispozici není ani veřejný rozvod vody a kanalizace. Pozemek je rovinatý, v současnosti s pozůstatky výkopů neurčitého účelu. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v odstavci1 písmeno b), d), -20 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: -20 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -20% + -22% * (100 % + -20%) -37,60 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 1,8250-37,60 85,89 28 odst. 6 b) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace v areálu, nebo komerční 28 odst. 6 b) 35,- 1,00 2,1550 1,8250-20,00 110,12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří st.89 338,00 85,89 29 030,82 28 odst. 6 b) manip.plocha 222/2 88,00 110,12 9 690,56 Stavební pozemky - celkem 38 721,38 = 38 721,38 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 5 Pozemky - zjištěná cena = 7 744,28 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen (id. 1/5 nemovitosti) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 74 61 748,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 61 748,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 7 744,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 7 744,30 Kč Celkem 69 493,10 Kč Rekapitulace celkem 69 490,- Kč Obvyklá cena: 70 000,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 70 000,- Kč (slovy: Sedmdesáttisíc Kč) byla určena znalcem s přihlédnutím k technickému stavu nemovitostí v úrovni nákladové ceny dle cenového předpisu. V Kolíně, 28.10.2012 Ing. Vít Kosina Na Spravedlnosti 404 280 00 Kolín II D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.11.1990 č.j. 205/89 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 628-16/12 znaleckého deníku. - 8 -
- 9 -
- 10 -