Znalecký posudek č. 6021-238 / 2014 Rodinný dům č.p. 255 na pozemku p.č. 1359/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1359/1 v k.ú. Prušánky, v obci Prušánky, v okrese Hodonín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 13.8.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je rodinný dům 255 na pozemku p.č. 1359/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1359/1 v k.ú. Prušánky, v obci Prušánky, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 31.7.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Rodinný dům č.p. 255 696 21 Prušánky Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Prušánky Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 31.72014, za přítomnosti paní Fajkusové a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 2291 pro k.ú. Prušánky, ze dne 4.7.2014 Situační plán Informace získané při místním šetření dne 31.7.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 2291 pro k.ú. Prušánky je vlastníkem předmětného majetku: SJM Fajkus Jiří a Fajkusová Dagmar, č.p. 255, 696 21 Prušánky, r.č. 741006/5102, r.č. 775119/4318 Váznoucí závazky Dle LV č. 2291 pro k.ú. Prušánky ze dne 4.7.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, Prohlášení konkursu podle insolvečního zákona, Rozhodnutí o úpadku, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce, na parcelu 1359/1 dle přiloženého výpisu z KN č. 2291. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Obec Prušánky, okres Hodonín, Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec se nachází cca 12 kilometrů západně od Hodonína. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové SV části obce, na ulici Nechorská, cca 400 m od Obecního úřadu Vzdálenost cca 10 minut pěší chůze Zóna pro rodinné bydlení Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí, přístup je možný po zpevněné obecní komunikaci Dostatečná Zastávka autobusu v obci V obci je základní škola vyššího stupně a mateřská škola, ordinace praktického lékaře a zubař, poštovní úřad, Obecní úřad, základní obchody a služby, sportoviště i kulturní zařízení. Na zpevněné ploše před domem na vlastním pozemku, nebo na krajnici místní komunikace Nebyly zjištěny Slabá Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí V současné době je v Prušánkách nabízeno k prodeji asi 5 rodinných domů Současný a minulý Dům pro rodinné bydlení, s jednou bytovou jednotkou, způsob využití v současnosti se stavebně nedokončeným podkrovím. Ostatní, příslušenství Příslušenství domu tvoří: Vedlejší stavba (situovaná v části na pozemku ve vlastnictví Obce Prušánky, p.č. 1359/2), přípojky inženýrských sítí (elektrická energie, kanalizace, voda, plyn), oplocení, zpevněné plochy, studna. Na pozemku se nachází několik ovocných stromů. 4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Rodinný dům č.p. 255 Základy Betonové, s novou izolací proti zemní vlhkosti Zdivo, podezdívka Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Stropy Dřevěné trámové s podhledem ze SDK, v podkroví podhledy chybí Střecha Sedlová trámová Krytina Betonová Klempířské konstrukce Pozinkovaný plech Vnitřní omítky Omítky vápenné štukové Fasádní omítky Vápenné stříkané, poškozené Vnější obklady Chybí Vnitřní obklady Keramické v kuchyni a v hygienických místnostech v 1.NP Schody ŽB monolitické bez povrchové úpravy Dveře a vrata Dveře dřevěné hladké Okna Plastová Podlahy Plovoucí laminátové, keramická dlažba Vytápění ÚT - plynové Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod Instalován Rozvod vody Rozvod teplé a studené vody Ohřev vody Z kotle ÚT Instalace plynu Provedena Kanalizace Do veřejného řadu Vybavení kuchyně Plynový sporák, kuchyňská linka, dřez Vnitřní vybavení Vana a umývadlo Záchod Splachovací WC Ostatní Nebylo zjištěno Dostavby, prístavby Nebyly provedeny Rekonstrukce, modernizace V roce 2006 byla zahájena rekonstrukce domu, která řešila výměnu střešní konstrukce, s vestavbou podkroví a kompletní vnitřní modernizaci. V roce 2012 krbová kamna. Vestavba podkroví není k datu ocenění dokončena, schází podhledy, omítky, povrchy podlah, technické zařízení. Podkroví není obyvatelné. Přístupnost objektu Z veřejné místní komunikace s asfaltovým povrchem (p.č. 1360/1 a 1359/2 ve vlastnictví Obce Prušánky) Vnitřní dispozice Níže uvedeno Úroveň údržby Běžná Závažné nedostatky Stavebně nedokončené podkroví domu Z roku Původní dům je cca z r. 1940, v roce 2006 proběhla rekonstrukce, kdy z původního zůstalo jen zdivo v 1.NP a dřevěné stropy Životnost Současný a minulý způsob využití 130 roků Rodinné bydlení 5
Vnitřní dispozice domu: Podlaží Název místnosti m2 1.NP vstup 2,90 chodba se schodištěm 6,50 ložnice 14,10 koupelna 4,50 šatna 2,00 kuchyň 12,30 obývací pokoj 13,70 Podkroví - nedokončené pokoj 31,21 komora 2,17 WC 1,70 sprcha 3,04 pokoj 16,22 celkem 110,34 3.1.2. Vedlejší stavba Objekt z roku cca 1980, je situovaný před rodinným dome vedle zpevněné přístupové plochy. Konstrukční systém zděný, střecha pultová, krytina z betonových tašek, okna a omítky chybí, dveře dřevěné svlakové, podlahy betonové. Poznámka: Objekt většinou své zastavěné plochy stojí na pozemku jiného vlastníka p.č. 1359/2, ve vlastnictví Obce Prušánky. 3.1.3. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (přípojka elektro, přípojka vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazén, solární panely apod. Takový typ příslušenství je současným standardem pro rodinný dům, obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní o cca 5%. Z tohoto důvodu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 6
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Rodinný dům č.p. 255 3.2.1.2. Vedlejší stavba 3.2.1.3. Pozemky 3.2.1.4. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1 Rodinný dům č.p. 255 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 76,00 m 2 2,50 m Výčet místností: 110,34 m 2 1,00 110,34 m 2 Užitná plocha celkem: 110,34 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (15,05*5,05)*2,50 = 190,01 m 3 Podkroví a zastřešení (15,05*2,03)*(0,50+3,00/2)+(15,05*2,02)*(1,50+ 2,00/2) = 137,11 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 190,01 m 3 Podkroví a zastřešení 137,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 327,11 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 76 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 110 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 327,11 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 500 Reprodukční hodnota (RC * OP) [Kč] 1 472 003 7
Stáří roků 87 Další životnost roků 43 Opotřebení % 36,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 942 082 3.2.1.2. Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 17,39 m 2 2,05 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,10*2,85)*(2,05) = 35,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 35,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 35,64 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 17 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 35,64 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 500 Reprodukční hodnota [Kč] 53 459 (RC * OP) Stáří roků 29 Další životnost roků 51 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 32 075 3.2.1.3. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1982 pro k.ú. Mikulčice: P.č. Druh pozemku Výměra 1359/1 zastavěná plocha a nádvoří 199 8
Pozemek je rovinatý, má přibližně tvar trojúhelníka. Nachází se v řadové zástavbě rodinných domů se zahradami. Je využívaný v souladu s územním plánem obce pro zástavbu rodinným domem se zahradou. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po p.č. 1359/2 vedené v KN jako společný dvůr, ve vlastnictví Obce Prušánky. Stavební parcela č. 1359/1 je v části zastavěna objektem rodinného domu č.p. 255 v části vedlejší stavbou, v části slouží jako dvůr a zahrádka. Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců. Z aktuální nabídky uvádíme následující vybrané pozemky. Nabídka č. Výměra v m2 Kč Kč/m2 Lokalita 1 201 119 000 592 Čejkovice 2 266 280 000 1 053 Čejkovice 3 471 399 000 847 Dolní Bojanovice 4 769 630 000 819 Lužice 5 928 336 000 362 Poddvorov Nabídkové ceny pozemků se u tohoto souboru pohybují v rozmezí od 362,- Kč až 1053,- Kč/m 2. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 290,- až 842,- Kč/m 2. Oceňovaný pozemek leží v okrajové části intravilánu obce, ve stabilizované zástavbě rodinných domů se zahradami. Má atypický trojúhelníkový tvar, veškeré přípojky inženýrských sítí. Výměra pozemku je pro rodinný dům podstandardní, poze s malou zahradou. Po vyhodnocení aspektů uvedených nabídek, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku inklinuje k dolní hranici cenového rozptylu. Pro další výpočet uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku 450,- Kč/m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1359/1 199 450,00 89 550,00 Celkem 199 89 550,00 9
3.2.1.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Rodinný dům č.p. 255 942 082 Vedlejší stavba 32 075 Pozemky 89 550 CELKEM 1 063 707 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 1 064 000,- Kč. 3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům v Prušánkách Nabídka - dům se zahradou v obci Prušánky. Dům je dvoupodlažní, podsklepený, se sedlovou střechou a pěknou terasou. V přízemí se nachází prostorná chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyňský kout s jídelnou, WC, koupelna a spíž. Celý dům je podsklepen. Druhé patro se skládá ze dvou pokojů a půdního prostoru pro uložení sezonních předmětů. Stropy v místnostech jsou rovné - keramické. K domu náleží zahrada, s vedlejší stavbou a skleníkem (zahrada o ploše cca 453 m2). K objektu jsou zřízeny všechny přípojky inženýrských sítí (elektřina 220V, 380V, plyn, voda, telefon, kanalizace). Na zahradě je i funkční studna. Užitná plocha 200 m2, výměra pozemku 832 m2 Nabídka RK Chytrá realitka, s.r.o. Nabídková cena: 1 580 000,- Kč, tj. 7 900,- Kč/m 2 2) Rodinný dům v Prušánkách Nabídka - RD 2+1 s dvorkem v Prušánkách v klidné části. Dům je suchý a udržovaný. V obytné části domu se nachází obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem a další pokoj. V domě byla vybudována nová koupelna a splachovací záchod. Vytápění je lokální, kamny na tuhá paliva. Ve dvorním traktu jsou hospodářské místnosti (dílna, prádelna, kůlna na dřevo), výminek a garáž. Garáž je levou stranou spojena s domem takže je možno ji i zrušit a rozšířit dům o další velkou místnost. Užitná plocha 85 m2, výměra pozemku 283 m2 Nabídka RK SDK reality Nabídková cena: 550 000,- Kč, tj. 6 470,- Kč/m 2 10
3) Rodinný dům v Prušánkách Nabídka - řadový RD 3+1 se zahradou v centru obce Prušánky. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu s plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 341 m2. Dům prošel mezi lety 2010 až 2013 rekonstrukcí, mimo jiné nová okna, omítky, rozvody elektřiny a vody a další. V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a sprchovým koutem, toaleta a komora, dále pak průjezd do dvora s možností parkování. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat některé vybavení. O vytápění se stará krb na tuhá paliva. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K domu náleží hospodářská budova, kůlna, sklad, udržovaná zahrada s udírnou a ovocnými stromy a další pozemky. Užitná plocha 130 m2, výměra pozemku 5 595 m2 Nabídka RK Bart Reality, s.r.o. ze dne 2.7.2014 Nabídková cena: 1 349 000,- Kč, tj. 10 376,- Kč/m 2 4) Rodinný dům v Prušánkách Nabídka - rodinný dům 4+1 s garáží a pozemkem 1 379m2 v obci Prušánky. Nemovitost je částečně podsklepena, je zachovalém v původním stavu. Jedná se o poslední cihlový dům (zastavění plocha 210m2) v typicky řadové zástavbě pro zdejší lokalitu. Na oploceném pozemku se nachází vlastní studna, několik ovocných stromů, zděná kůlna. K domu jsou standardně připojeny veškeré sítě (plyn, voda, kanalizace, elektro rozvody). Užitná plocha 148 m2, výměra pozemku 1379 m2 Nabídka RK RAPTOR SE ze dne 3.7.2014 Nabídková cena: 890 000,- Kč, tj. 6 014,- Kč/m 2 Komentář: Všechny porovnávané domy jsou situovány v obci Prušánky. Dům č. 1 má výrazně větší výměru podlahových ploch a výrazně větší pozemek. Technický stav je srovnatelný, avšak dům je stavebně dokončený. Dům č. 2 má obdobnou výměru podlahových ploch, i větší pozemek. Jedná se o starší dům, ve výrazně horším stavu. Dům má příslušenství garáže. Dům č. 3 má větší výměru podlahových ploch a výrazně větší nadměrný pozemek. V domě byla provedena částečná rekonstrukce interiéru a přístavba dvorní části. Technický stav je horší, dům je dokončený Dům č. 4 má větší výměru podlahových ploch a výrazně větší pozemek. Jedná se o dům v původním stavu před rekonstrukcí. 11
Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů dovozuji pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 8 000,- Kč/m 2 užitné plochy (při výměře podlahových ploch 110,34 m 2 ). 110,34 x 8 500 = 882 720,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 883 000,- Kč. 3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 1 064 000 porovnávací hodnota 883 000 Silné stránky nemovitých věcí: Dobrá dopravní dostupnost a občanská vybavenost obce Klidná lokalita Provedené stavební úpravy Slabé stránky nemovitých věcí: Dům má stavebně nedokončené podkroví a fasádní omítky Vedlejší stavba příslušná k domu stojí většinou své zastavěné plochy na pozemku jiného vlastníka ( p.č. 1359/2, ve vlastnictví Obce Prušánky). Malá výměra pozemku Dům nemá garáž S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 850 000,- Kč 12
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou rodinného dům č.p. 255 na pozemku p.č. 1359/1 včetně příslušenství a pozemků p.č. 1359/1 v k.ú. Prušánky, v obci Prušánky, v okrese Hodonín,ke dni 31.7.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 850 000,- Kč slovy: Osmsetpadesát tisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 13.8.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6021-238/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 13
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2291 pro k.ú. Prušánky ze dne 4.7.2014 zdroj dálkový přístup do KN Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 14