ZNALECKÝ POSUDEK č.3275-98/2013 O ceně rodinného domu v obci Městečko Trnávka č.p.57, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.64, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 198 m 2, vše zapsáno na LV č.576 pro k.ú. Městečko Trnávka Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 1862/08-97 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 19.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny rodinného domu v obci Městečko Trnávka č.p.57, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.64, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 198 m 2, vše zapsáno na LV č.576 pro k.ú. Městečko Trnávka 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Městečko Trnávka 57 569 41 Městečko Trnávka Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Městečko Trnávka Katastrální území: Městečko Trnávka Počet obyvatel: 1 474 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 38,5142 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 38,51 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.3.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.576 pro k.ú. Městečko Trnávka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 830306/4143, Pan Miroslav Starý, Městečko Trnávka 57, 56941 Městečko Trnávka, vlastnictví: výhradní 830306/4143, Pan Miroslav Starý, Městečko Trnávka 57, 56941 Městečko Trnávka, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, nepodsklepený, přízemní objekt, s valbovou a sedlovou střechou, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná hladká. Okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní dveře plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažeb. Topení je ústřední, kotel je na pevná paliva, teplá voda v domě není. V koupelně je vana. WC je splachovací s nádržkou. Kuchyň je s linkou, elektrický sporák. Dispozičně jde o byt 3+1. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci. Je možnost napojení na plyn. Celkové vybavení objektu je podstandardní. Stáří domu odhaduji nejméně na 60 let, stav je zhoršený, nutné opravy. K domu přiléhá garáž. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 114,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 15,14*5,62+4,69*2,88-1,74*1,74/2-3, 5*0,5 = 95,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 95,33 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 15,14*5,62*3,24+4,69*2,88*2,43-1,74*1,74/2* = 297,93 m 3 3,24-3,5*0,5*3,24 zastřešení: 15,14*5,62*2,7/2+4,69*2,88*2,49/2 = 131,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 429,61 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 95,33 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 95,33 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,246 i = 1-5 -
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) - u průjezdné komunikace 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,930 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,246 * 0,930 * 0,850 = 0,194 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 114,- Kč/m 3 * 0,194 = 604,12 Kč/m 3 CP = CU * OP = 604,12 Kč/m 3 * 429,61 m 3 = 259 535,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 259 535,99 Kč - 6 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 961,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 7,15*5,64 = 40,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 40,33 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 40,33*2,84 = 114,54 m 3 zastřešení: 40,33*2,5/2 = 50,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 164,95 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm III 0,10 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02-7 -
4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná V 0,40 celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,70 = 0,297 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 0,930 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 0,850 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,297 * 0,930 * 0,850 = 0,235 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 961,- Kč/m 3 * 0,235 = 460,84 Kč/m 3 CP = CU * OP = 460,84 Kč/m 3 * 164,95 m 3 = 76 015,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 76 015,56 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost polohy Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-8 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 38,51 1,00 2,1460 0,7420 10,00 67,45 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.64 198,00 67,45 13 355,10 nádvoří Stavební pozemek - celkem 13 355,10 Pozemek - zjištěná cena = 13 355,10 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 259 536,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 76 015,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 335 551,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 13 355,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 13 355,10 Kč Celkem 348 906,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 348 906,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 259 536,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 76 015,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 335 551,60 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 13 355,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 13 355,10 Kč Celkem 348 906,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 348 906,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 348 910,- Kč slovy: Třistačtyřicetosmtisícdevětsetdeset Kč - 11 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce ENc-5379/2006 ze dne 15.3.2006, Nařízení exekuce 16Nc-221/2006 ze dne 27.11.2006, Nařízení exekuce 16Nc-3411/2007 ze dne 3.4.2007, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 385.000,- Kč s příslušenstvím dále budoucí pohledávky do váše 83.000,- Kč a veškerých pohledávek budoucích do celkové výše 192.500,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-1862/2008-23 ze dne 24.11.2008, Nařízení exekuce 16Nc-184/2006 ze dne 20.11.2006, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 7.490,- Kč s příslušenstvím - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Nařízení exekuce 7EXE-918/2011-20 ze dne 11.10.2011, Nařízení exekuce 4EXE-996/2011-18 ze dne 30.9.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 070EX-4980/2011-11 ze dne 28.11.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 8.237,84 Kč s příslušenstvím - Home Credit a.s., Moravské náměstí 249/8, Brno-město, 602 00 Brno 2, Nařízení exekuce 5EXE-1140/2011-13 ze dne 19.10.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 167EX-23280/2011-26 ze dne 28.5.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 11.693,- Kč s příslušenstvím - ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Michle, 140 00 Praha 4, Nařízení exekuce 10EXE-781/2012-10 ze dne 26.7.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 108EX-04443/2012 ze dne 13.8.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 108EX-01700/2007 ze dne 17.8.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 108EX-06215/2007 ze dne 17.8.2012, Nařízení exekuce 10EXE-317/2012-9 ze dne 28.3.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
Samostatně stojící rodinný dům v obci Lázy o velikosti 4+1 s hospodářskou přístavbou. K dispozici vstupní chodba, kuchyň, 3 pokoje, podkrovní místnost, koupelna, 2xWC a sklep. Vytápění řešeno lokálně - krbem v kombinaci s klasickými kamny na tuhá paliva. K nemovitosti náleží uzavřený dvůr, dílna, hospodářské stavení-stodola a zahrada cca 400m. Požadovaná cena 370.000,- Kč. prostorný rodinný dům 6+1 /100m2/ s možností využití jako chalupa nebo s možností využití k chovatelským účelům. Dům je v původním stavu,napojen na dálkový vodovod,vytápěn lokálně tuhými palivy.nemovitost se nachází v klidné části obce Plechtinec,veškerá občanská vybavenost je v nedalekém Městečku Trnávka. Dům je částečně podsklepený,na obytné prostory navazuje objekt určený k chovu domácího zvířectva. Dohodou je možné koupit i stodolu,nacházející se vedle rodinného domu a pozemky /11673m2/,z nichž 1910m2 je lesní porost. Požadovaná cena 650.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 13 -
Rodinný dům o velikosti 5+1 postavený nedaleko centra obce M2stečko Trnávka. K dispozici - v přízemí vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna, WC, vstup na dvorek a do garáže, v patře - 3 pokoje, vstup do půdních prostor. K domu náleží předzahrádka, uzavřený dvorek a garáž. V obci veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 590.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 390.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 390.000,- Kč. Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč V Tršicích 19.3.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3275-98/2013 znaleckého deníku. - 15 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.576 ze dne 19.2.2013 5 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -