ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3983/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 2931/28 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, k.ú. Ústí nad Labem Adresa nemovitosti: Jizerská 2931/38, 400 01 Ústí nad Labem-Severní terasa Vlastník stavby: Pavel Šmat, Jizerská 2931/38, 40011 Ústí nad Labem-Severní terasa, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pavel Šmat, Jizerská 2931/38, 40011 Ústí nad Labem-Severní terasa, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 11309/08-47 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 660 000 Kč Datum místního šetření: 21.3.2013 Stav ke dni : 21.3.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 19.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 2931/28 v domě č.p. 2931 na pozemku parc. č. 4400/70, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 651/36418 v kat. úz. Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, vše zapsáno na LV č. 6394. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.2.2013 LV č. 6394 pro kat. úz. Ústí nad Labem, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem - snímek z katastrální mapy ze dne 21.2.2013 pro kat. úz. Ústí nad Labem, list mapy č. Ústí nad Labem 4-7/22 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-11309/08-47 ze dne 18.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-11309/08-71 ze dne 20.2.2013 - kopie prohlášení vlastníka budovy ze dne 6.5.1998 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Statutární město Ústí nad Labem patří územně do okresu Ústí nad Labem a náleží pod Ústecký kraj. Ústí nad Labem je také obcí s rozšířenou působností. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Na území tohoto statutárního města žije trvale zhruba 94960 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis: Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č. 2931/28 se nachází v domě č.p. 2931, ulice Jizerská č.o. 38. Panelový dům má 13. nadzemních podlaží, je zateplený s okny a dveřmi plastovými. Bytová jednotka je situována v 7.NP a je dispozičně řešena jako 2+1. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemek parc. č. 4400/70 Ocenění: Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Okresní město Ústí nad Labem. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9410 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1460 0,9410 100,00 3 231,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4400/70 706,00 3 231,02 2 281 100,12 nádvoří Stavební pozemek - celkem 2 281 100,12 3
Pozemek parc. č. 4400/70 - zjištěná cena = 2 281 100,12 Kč Bytová jednotka č. 2931/28 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Bytová jednotka č. 2931/28 je situována v 7. nadzemním podlaží domu č.p. 2931. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 a sestává s kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně a zádveří, lodžie a vestavěné skříně. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, sporák, vestavěná skříň, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, otopná tělesa, vodoměr a měření tepla FICOM. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody, ústřední vytápění a elektroinstalace) kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 651/36418 na společných částech budovy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 10,80 m 2 pokoj: 19,40 m 2 pokoj: 21,50 m 2 koupelny: 2,56 m 2 WC: 1,00 m 2 předsíň a zádveří: 5,11 m 2 lodžie: 3,60 m 2 vestavěná skříň: 1,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 65,10 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 Upravený obj. podíl 4
13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 19 495,27 Plná cena: 65,10 m 2 * 19 495,27 Kč/m 2 = 1 269 142,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 100 = 35,000 % - 444 199,73 Kč Bytová jednotka č. 2931/28 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 824 942,35 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 651 / 36 418 40 776,43 Bytová jednotka č. 2931/28 - zjištěná cena = 865 718,78Kč 5
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jizerská, Severní Terasa Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelová 65,10 m 2 7.NP 2+1 659 528 Kč 10 131 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Pěkný, udržovaný byt v klidné a žádané lokalitě za nízké náklady na bydlení a přijatelnou cenou za koupi. Jsou to také vaše požadavky při výběru vašeho bydlení? Není nic jednoduššího než se podívat na takový byt, který nabízíme, 2+1, s možností převodu do osobního vlastnictví o ploše 59 m2, ve 4. patře panelového domu Ústí nad Labem - Severní Terasa, ul. Jizerská. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji bytovou jednotku v osobním vlastnictví, která je velmi vhodná ke kompletní rekonstrukci. Velikost bytu je 2+1, jeho celková podlahová plocha činí 69,8 m2. Nachází se ve velmi lukrativní a klidné části Ústí nad Labem, ulice Jizerská. Panelový dům, ve kterém je byt umístěn je kompletně zrevitalizovaný, v bytě jsou nová plastová okna. Jsou nové veškeré rozvody vody, též odpady jsou v plastu. Byt je velice prostorný, vzdušný, z balkonu je nádherný výhled na Labské údolí. Kuchyň i koupelna jsou v původním stavu, je možno zrekonstruovat dle vlastních představ. Vzhledem k umístění bytové jednotky vřele doporučujeme, veškerá občanská vybavenost je v dosahu. Všude je spoustu zeleně, velmi příjemné prostředí. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 s lodžií, byt o celkové ploše 62,4 m2 se nachází v pátém patře panelového domu v Ústí nad Labem, na Stříbrníkách, v ulici Jizerská. Bytové jádro je původní umakartové s vanou a WC. V kuchyni se nachází standardní kuchyňská linka s plynovým sporákem, je zde také prostor pro jídelní kout. Na podlahách je PVC. Okna jsou nová plastová. Byt je slunný, udržovaný, nové rozvody vody. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, obchody, pošta, lékař a velice blízká dostupnost do města, MHD. Právní a hypoteční servis zdarma, vyřídíme zdarma hypoteční či stavební úvěr na rekonstrukci bytu. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji prostorný a udržovaný byt v osobním vlastnictví, který má dispozici 2+1 s lodžií a celkovou podlahovou plochu 62m2, nachází se v prvním nadzemním podlaží panelového domu v Ústí nad Labem - Severní terasa, ulice Jizerská. Bytové jádro je zděné se sprchovým koutem, jsou zde také přípojky na pračku, obloženo je keramickým obkladem a na zemi je jako krytina použita dlažba. V celém bytě jsou nová plastová okna, na podlahách PVC nebo koberce. Uvnitř bytu najdeme komoru a součástí je také sklepní kóje v suterénu domu. Celý dům je zateplen, došlo k rekonstrukci lodžií a také rozvodů vody, které jsou již vedeny v plastu. V blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost a je zde také zastávka MHD s dobrou dostupností do centra města. 6
Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Jizerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 5.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 59,00 m 2 620 000 Kč 10 508 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 9 983 Název: Bytová jednotka Lokalita: Jizerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 8.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 69,00 m 2 649 000 Kč 9 406 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 8 936 Název: Bytová jednotka 7
Lokalita: Jizerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 6.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 62,00 m 2 580 000 Kč 9 355 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 8 887 Název: Bytová jednotka Lokalita: JIzerská, Ústí nad Labem - Severní Terasa Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha Panelová 62,00 m 2 830 000 Kč 13 387 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 12 718 8
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 887 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 10 131 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 718 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 10 131 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 65,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 659 528 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota spol. podílu na pozemku Obvyklá cena Současný stav 659 528 Kč 0 Kč 865 718 Kč 40 776 Kč 660 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka v dané lokalitě je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, veškerá občanská vybavenost v dosahu MHD c) parametry ponižující cenu: nezjištěny (neumožněn přístup do bytu) Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 660 000,- Kč. V Praze 19.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3983/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 84/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 21.2.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6394 ze dne 20.2.2013 2 10
11