ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1839-2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Třebíč, k.ú. Třebíč Adresa nemovitosti: Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč Vlastníci stavby: 620408/6251, pan Milan Lépeš, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM 635723/2211, paní Ivana Lépešová, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 620408/6251, pan Milan Lépeš, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM 635723/2211, paní Ivana Lépešová, Jaroslava Haška 645/7, 674 01 Třebíč, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 e-mail: josefnekvapil@volny.cz DIČ: fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 110 000 Kč
Datum místního šetření: 10.5.2013 Stav ke dni : 10.5.2013 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Brně, dne 16.5.2013 Ing. Josef Nekvapil - 2 -
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny bytové jednotky č. 645/3 na pozemku p.č. 645 s podílem na společných částech bytových domů č.p. 642, 643, 644, 645 a pozemcích p.č. st.5262, st.5263, st.5264, st.5265 ve výši 747/23869 v obci Třebíč, katastrální území Třebíč, okres Třebíč, kraj Vysočina s příslušenstvím. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 32727/09-23 ze dne 29.4.2013, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 071 EX 1929/08-8/Zl ze dne 24.9.2008, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 12772 v k.ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč ze dne 29.4.2013, - Informace o parcelách č. st.5262, st.5263, st.5264, st.5265 v k.ú. Třebíč s katastrální mapou, - Prohlášení vlastníka dle zákona č. 72/1994 Sb. k budově č.p. 642, 643, 644, 645 v ulici Jaroslava Haška, obec Třebíč ze dne 10.10.1996, - Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky č. 645/3 v budově č.p. 642, 643, 644, 645 na pozemcích p.č. st.5262, 5263, 5264, 5265 ze dne 19.6.1997, - Výsledek technické prohlídky ze dne 10.5.2013, - Informace a sdělení získané od třech nájemníků bytového domu č.p. 642, 643, 644 a 645. Místopis Obec Třebíč se statutem okresního města se nachází ve středu Křižanovské vrchoviny. Obec je vzdálena od krajského města Jihlava 38 km. V obci jsou ve větší míře služby a obchody, je zde městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, policie, autobusové a železniční nádraží. V obci je fotbalové hřiště s tribunou, krytá hokejová hala, tenisové kurty, volejbalové hřiště, sokolovna, kostel, sborový dům, knihovna, hasiči, restaurace, obchody potravin, zeleniny, autoopravna. Obec má 37575 obyvatel, obcí protéká řeka Jihlava. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Bytový dům č.p. 642, 643, 644 a 645 se čtyřmi vstupy se nachází na pozemcích p.č. st. 5262, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5263, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5264, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2, a st.5265, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, jsou silně svažité se spádem 10% v jihozápadním směru. Bytový dům je vzdálen od středu obce 3 km severovýchodním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 100 m, autobusové nádraží a železniční stanice jsou vzdáleny 3 km, silniční komunikace I.třídy Brno - Telč je vzdálena 1 km a je zpevněná živičným povrchem. Bytový dům je orientován severovýchod - jihozápad, vstup do objektu je z místní silniční komunikace ze strany severovýchodní. Před bytovým domem ke předzahrádka, za bytovým domem zatravněná plocha, parkování vozidla je možné před bytovým domem na parkovišti. Před bytovým domem se nachází kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Pozemky p.č. st.5262, st.5263, st.5264 a st.5265 s bytovým domem se nachází v severovýchodní části obce Třebíč u místní silniční komunikace s živičným povrchem. Bytový dům je obdélníkového tvaru, je samostatně stojící, podsklepený, se čtyřmi vstupy a čtyřmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. V bytovém domě je 41 bytových jednotek. Bytový dům má základy betonové pásové s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny panelové tl. 27 cm se zateplením polystyrénem, stropní konstrukce panelové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina plastová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů stěrka se silikátovým nátěrem, vnitřní obklady chybí, schody železobetonové s broušeným teracem a zábradlím, dveře dřevěné dýhované, vstupní plastové, okna plastová zdvojená, podlahy v 1.PP betonové, vytápění ústřední kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyní, koupelen a WC, zdroj teplé vody centrální, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vany plechové smaltované a umyvadla, WC standardní splachovací, výtah chybí, vybavení kuchyní plynový sporák, ostatní digestoře, rozvody STA, veřejného a domácího telefonu a internetu pod omítkou, vestavěné skříně, umakartové jádro. Bytová jednotka č. 645/3 má úpravu vnitřních povrchů štukovou, vnitřní obklady chybí, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních místností PVC, topení centrální a plechovými radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody centrální, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák, ostatní digestoř, rozvod STA, veřejného, domácího telefonu a internetu pod omítkou, vestavěná skříň, měřiče teplé vody, malé ventilátory. Bytový dům je užíván od roku 1980, jeho stáří je 33 roků. Bytový dům do roku 1987 byl užíván jako ubytovna pro polské pracovníky. V létech 1987 a 1988 provedena komplexní rekonstrukce na bytový dům. V roce 2010 proběhlo zateplení bytového domu, nová plastová okna, klempířské konstrukce a úprava balkonu. Bytová jednotka 3 + 1 sestává z obývacího pokoje 20,7 m2, ložnice 12,0 m2, dětský pokoj 16,1 m2, kuchyně 11,7 m2, předsíně 8,4 m2, koupelny 2,5 m2, WC 1,0 m2, spíže 0.3 m2, sklepu 2,0 m2 a balkon 2,4 m2, který není započítán do plochy bytu. Celková plocha bytové jednotky je 74,7 m2. Podíl na společných částech domu a pozemku je 747/23869. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP. Pozemky p.č. st.5262, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5263, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5264, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 a st.5265, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 se nachází pouze pod bytovým domem. Silné stránky - před bytovým domem je minimální pohyb vozidel, - bytový dům je u místní vozovky s parkovací plochou, - v obci je kompletní občanská vybavenost, - 4 -
- obcí Třebíč vede silniční komunikaci I.stupně, - dobré dopravní spojení autobusovou a železniční dopravou, - bytový dům je zateplený, - bytová jednotka a podíl na pozemku jsou jednoho vlastníka, - nezaměstnanost v okresním městě je menší než v celém okrese. Slabé stránky - bytový dům je umístěn v silně svažitém terénu se spádem 10 %, - na bytovou jednotku je nařízena exekuce, - bytová jednotka je umístěna na kraji obce ve vzdálenosti 3 km od jeho středu, - bytová jednotka je panelová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost nemá žádná rizika spojená s právním stavem. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: U nemovitosti nejsou rizika spojená s umístěním nemovitosti. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitosti je nařízená exekuce. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na nemovitosti nejsou ostatní rizika. - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. st.5262, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5263, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, st.5264, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 a st.5265, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 se nachází pouze pod bytovým domem. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, jsou silně svažité se spádem 10% v jihozápadním směru. Pozemky jsou vzdáleny od středu obce 3 km severovýchodním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 100 m, železniční stanice je vzdálena 3 km, silniční komunikace I.třídy Brno - Telč je vzdálena 1 km a je zpevněná živičným povrchem. Před pozemky jsou kompletní IS, místní komunikace s parkovacími místy je s živičným povrchem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Třebíč, Podklášteří KRC: 0,80 KMP: 0,95 KPP: 1,02 KDD: 1,03 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 510 984 000 1 929,41 0,80 1 540,55 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Podklášteří, ulice Kaštanova ve vzdálenosti 1 km od středu obce, jeho plocha je 1930 m2. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, komunikace s živičným povrchem je u pozemku. Jeho kladem je blízkost středu obce a kompletní IS, nevýhodou jeho velikost. Lokalita: Třebíč, Borovina KRC: 0,80 KMP: 1,05 KPP: 1,01 KDD: 1,01 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,96 Parcela č.: 1 973 3 260 000 1 652,31 0,78 1 291,24 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Borovina, jeho plocha je 1973 m2. Na pozemku se nachází z IS obecní vodovod, elektrické sítě a vlastní studna, přes silniční komunikaci s živičným povrchem je k dispozici plyn. Výhoda pozemku je umístění na západ, vzdálenost od středu města a velikost pozemku, velkou nevýhodou jsou nekompletní inženýrské sítě. Lokalita: Třebíč, Pocoucov KRC: 0,80 KMP: 1,02 KPP: 0,98 KDD: 0,99 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 0,94 Parcela č.: 940 1 034 000 1 100,00 0,67 736,74 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Pocoucov, jeho plocha je 940 m2. Na hranici pozemku se nachází z kompletní IS, je připravena silnice až k pozemku. Výhodou pozemku jsou kompletní inženýrské sítě a umístění na SV, nevýhodou větší vzdálenost od středu města. Lokalita: Třebíč, Račerovice - 6 -
KRC: 0,80 KMP: 1,04 KPP: 0,97 KDD: 0,98 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,03 Parcela č.: 1 300 1 937 000 1 490,00 0,81 1 213,79 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Račerovice, jeho plocha je 1300 m2. Na pozemku se nachází kompletní IS, v ceně pozemku je i vybudovaná příjezdová komunikace s živičným povrchem. Výhodou pozemku je jeho umístění na SZ, okolní příroda, kompletní IS a jeho velikost, nevýhodou vzdálenost od města. Lokalita: Třebíč, Slavice KRC: 0,80 KMP: 1,01 KPP: 0,95 KDD: 0,97 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 0,94 Parcela č.: 870 761 250 875,00 0,63 551,17 Popis pozemku: Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Slavice, jeho plocha je 870 m2. Na pozemku se nachází z IS veřejná kanalizace, do dvou měsíců budou zhotoveny elektrické sítě, nutno vybudovat vlastní studnu, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Výhodou pozemku je umístění v klidné části městské části Slavice, nevýhodou je umístění na jihu a vzdálenost od středu města a nekompletní IS. Průměrná jednotková cena 1 066,70 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Podklášteří, ulice Kaštanova ve vzdálenosti 1 km od středu obce. Pozemek o celkové ploše 1930 m2 je umístěn v lukrativní žádané lokalitě nedaleko středu obce. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě, komunikace s živičným povrchem je u pozemku. Úřadem územního plánování města Třebíče je schválen projekt na výstavbu dvojdomků i samostatně stojících RD. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Borovina. Pozemek o celkové ploše 1973 m2 je umístěn v lukrativní žádané lokalitě ve vzdálenosti 2 km západním směrem od středu města. Na pozemku se nachází z IS obecní vodovod, elektrické sítě a vlastní studna, přes silniční komunikaci s živičným povrchem je k dispozici plyn. Pozemek je vhodný pro výstavbu RD. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Pocoucov. Pozemek o celkové ploše 940 m2 je umístěn v lukrativní lokalitě ve vzdálenosti 4 km severovýchodním směrem od středu města v blízkosti lesa. Na hranici pozemku se nachází z kompletní IS, je připravena silnice až k pozemku. Jedná se o ideální místo pro romantické a pohodlné bydlení. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Račerovice. Pozemek o celkové ploše 1300 m2 je umístěn v atraktivní lokalitě ve vzdálenosti 5 km severozápadním směrem od středu města. Na pozemku se nachází kompletní IS, v ceně pozemku je i vybudovaná příjezdová komunikace s živičným povrchem. Pozemek se nachází v nové části zástavby, v klidném prostředí ledů a rybníků, ležících na jižních svazích a je vhodný pro obytnou zástavbu. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Stavební pozemek se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Slavice. Pozemek o celkové ploše - 7 -
870 m2 je umístěn v klidné části ve vzdálenosti 5 km jižním směrem od středu města. Na pozemku se nachází z IS veřejná kanalizace, do dvou měsíců budou zhotoveny elektrické sítě, nutno vybudovat vlastní studnu, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Pozemek je vhodný pro obytnou zástavbu. Město Třebíč má 37575 obyvatel, v obci je kompletní občanská vybavenost a služby, kompletní IS, MHD a železniční doprava napojená na IDS v Jm kraji, městem prochází komunikace I.třídy Brno - Telč. Pozemek je volný. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 5262 169 1 000 1 / 1 169 000 nádvoří zastavěná plocha a 5263 169 1 000 1 / 1 169 000 nádvoří zastavěná plocha a 5264 210 1 000 1 / 1 210 000 nádvoří zastavěná plocha a 5265 210 1 000 1 / 1 210 000 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny 758 000 Pozemky p.č. 5262, 5263, 5264, 5265 * 747,00 / 23 869,00 = 23 722,23 Celková výměra pozemků 758 Hodnota pozemků celkem 23 722 Bytová jednotka Výpočet věcné hodnoty stavby Popis Bytová jednotka č. 645/3 má úpravu vnitřních povrchů štukovou, vnitřní obklady chybí, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna plastová zdvojená, podlahy obytných místností PVC, podlahy ostatních místností PVC, topení centrální a plechovými radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody centrální, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák, ostatní digestoř, rozvod STA, veřejného, domácího telefonu a internetu pod omítkou, vestavěná skříň, měřiče teplé vody, malé ventilátory. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu Obývací pokoj: 20,70 m 2 Ložnice: 12,00 m 2-8 -
Dětský pokoj: 16,10 m 2 Kuchyně: 11,70 m 2 Koupelna: 2,50 m 2 WC: 1,00 m 2 Předsíň: 8,40 m 2 Spíž: 0,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,70 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí Balkon: 2,40 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 2,40 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů Sklep: 2,00 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 2,00 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,70 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 2,40m 2 * 0,17 = 0,41 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 2,00 m 2 * 0,80 = 1,60 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 74,71 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací N 100 3. Stropy železobetonové panelové S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech plastové S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot S 100 9. Vnitřní obklady keramické chybí C 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře dýhované S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová zdvojená S 100 14. Povrchy podlah PVC S 100 15. Vytápění centrální S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100-9 - Část [%]
22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana plechová S 100 smaltovaná 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní rozvod veřejného a domácího telefonu, S 100 rozvod STA a internetu pod omítkou, digestoř, vestavěná skříň, malé ventilátory 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100 Výpočet koeficientu K 4 (Hodnocení standardu: S...standard, P...podstandard, N...nadstandard, C...není, X...přidaná) Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce N 18,20 100 1,54 28,03 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické C 1,30 100 0,00 0,00 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 107,23 Koeficient vybavení K 4 : 1,0723 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0723 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310-10 -
Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 19 954,56 Plná cena: 74,71 m 2 * 19 954,56 Kč/m 2 = 1 490 805,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,000 % - 491 965,71 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 998 839,47 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 747 / 23 869 Bytová jednotka - zjištěná cena = 998 839,47Kč Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena 74,71 m 2 1 133 425 Kč 15 171 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Bytová jednotka č. 284/2 má úpravu vnitřních povrchů štukovou, vnitřní obklady ve WC, koupelně a kuchyni, dveře dřevěné dýhované do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností parkety, podlahy ostatních místností PVC a keramická dlažba, topení etážové plynovým kotlem a plechovými radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody plynový kotel, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák s elektrickou troubou, ostatní digestoř, rozvod veřejného a domácího telefonu a televize a internetu pod omítkou, vestavěná skříň. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 +1 v OV o ploše 73 m2 se nachází v obci Třebíč se statutem okresního města, lokalita Nové Dvory, ulice Generála Svobody, katastrální území Třebíč, okres Třebíč. Jedná se o bytovou jednotku v bytovém domě samostatně stojícím, podsklepený, o 4.NP s plochou střechou, je panelový, je po komplexní revitalizaci, provedeno zateplení, nová střecha, plastová okna a výtah. Bytová jednotka je umístěna ve 2.NP, je po rekonstrukci, má nové zděné jádro, kuchyňskou linku, rozvody elektřiny, dveře, vestavěnou skříň, v chodbě a kuchyni má nové podhledy, byt má topení centrální, podlahy PVC, je napojen na kabelovou televizi a internet, na kompletní inženýrské sítě. Dispozice bytu je 3 + 1, dlouhá chodba, šatna, balkon a dva sklepy, technický stav je velmi dobrý. Bytový dům je umístěn v klidné části obce, před BD je místní silniční komunikace s živičným povrchem. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. - 11 -
Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 72 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Nové Dvory, ulice Kpt. Jaroše, umístění 4/8 s výtahem, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený s osmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna, zasklená lodžie. Bytová jednotka je po rekonstrukci, topení ústřední dálkové, nová plastová okna, nové zděné jádro, sprchový kout, podlahy plovoucí, keramická dlažba a PVC, elektrické rozvody u bytového jádra v mědi, nové jističe a pokojové dveře. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 73 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Nové Dvory, umístění 4/4 bez výtahu, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna, zasklená lodžie. Bytová jednotka je po rekonstrukci, topení ústřední dálkové, nová plastová okna, zrekonstruované jádro, keramická dlažba, v pokojích PVC, dispozice bytu je 3 + 1, dlouhá chodba, komora, lodžie a sklep. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 74 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Nové Dvory, ulice Františka Hrubína, umístění 5/8 s výtahem, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený s osmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna. Bytová jednotka má pouze nová plastová okna, původní umakartové jádro, podlahy PVC, dispozice byt 3 + 1, šatna, lodžie, sklepní kóje a komora jsou na patře. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem na parkovišti, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Byt 3 + 1 Bytová jednotka 3 + 1 v OV o ploše 74 m2 se nachází v okresním městě Třebíč, lokalita Borovina, ulice Zahraničního odboje, umístění 2/4 s výtahem, bytový dům je samostatně stojící, podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími s plochou střechou, je panelový. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, je zateplený, nová plastová okna. Bytová jednotka je po rekonstrukci, topení ústřední dálkové, nová plastová okna, nové zděné jádro s pěknou kuchyňskou linkou, předělaná koupelna a WC, podlaha v obývacím pokoji plovoucí laminová, v kuchyni a chodbě keramická dlažba, 2 pokoje původní PVC. Bytový dům je napojený na kompletní IS, vozovka živičná, parkování před bytovým domem na parkovišti, technický stav je velmi dobrý. Lokalita je vzdálena od středu města 3 km a krajské město Jihlava 38 km. Bytová jednotka je volná. Srovnatelné jednotky Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory, Generála Svobody Podlaží: 3 Dispozice: 3 + 1 s balkonem a 2 sklepy - 12 -
Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 73,00 m 2 1 200 000 Kč 16 438 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci a byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 14 391 Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory, Kpt. Jaroše Podlaží: 4 Dispozice: 3 + 1 s lodžií Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 72,00 m 2 1 360 000 Kč 18 889 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 18 386 Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory Podlaží: 5 Dispozice: 3 + 1 s lodžií a sklepem Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 73,00 m 2 1 220 000 Kč 16 712 Kč/m 2 Použité koeficienty: - 13 -
K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dom po revitalizaci, byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 15 363 Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Nové Dvory, Františka Hrubína Podlaží: 5 Dispozice: 3 + 1 s lodžií a sklepem Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 74,00 m 2 980 000 Kč 13 243 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita stejná; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci, byt po rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost mírně lepší; Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m 2 12 890 Název: Byt 3 + 1 Lokalita: Třebíč, Borovina, Zahraničního odboje Podlaží: 2 Dispozice: 3 + 1 s balkonem, dva sklepy Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 74,00 m 2 1 160 000 Kč 15 676 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03-14 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu - byt je obdobný; Poloha - lokalita mírně lepší; Provedení a vybavení - panelový, zateplený; Celkový stav - velmi dobrý, bytový dům po revitalizaci a byt po částečné rekonstrukci; Vliv pozemku - nehodnoceno; Úvaha zpracovatele ocenění - nemovitost velmi mírně lepší; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 14 824 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 890 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 15 171 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 18 386 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 15 171 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,71 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 133 425 Kč Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů Výpočet výnosové hodnoty č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 1 409 821 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0-15 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 1 133 425 Kč 0 Kč 1 022 562 Kč 23 722 Kč 1 110 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytové jednotky č. 645/3 v bytovém domě č.p. 645 se vstupy č.p. 642, 643, 644 a 645 na pozemcích p.č. st.5262 s podílem 747/23869 na pozemcích p.č. st.5262, st.5263, st.5264 a st.5265 v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč, lokalita Nové Dvory je větší než věcná hodnota o 90 tis. Kč, ale odpovídá metodě porovnáním ve výši 1,130.000,- Kč. Bytová jednotka je umístěna ve 2.NP se sklepem v 1.PP v bytovém domě samostatně stojícím, podsklepeném, se 4.NP s plochou střechou, panelovém, po celkové revitalizaci se zateplením. Bytová jednotka je 4 + 1 o ploše 74,71 m2 podlahové plochy, je standardního provedení, topení etážové centrální s koupelnou a WC. Bytový dům se nachází se 3 km od středu obce, 100 m od autobusové zastávky městské hromadné dopravy, 3 km od autobusového a železničního nádraží. V obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení a policie, občanská vybavenost je kompletní. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou s živičným povrchem, před bytovým domem je místní silniční komunikace a parkoviště s živičným povrchem, silniční komunikace I.třídy Brno - Telč se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 1 km. V bytovém domě č.p. 642, 643, 644 a 645 se nachází 41 bytových jednotek. Bytová jednotka je zapsán v katastru nemovitostí, stavební pozemek je v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytů. Na bytové jednotce je exekuční příkaz k prodeji. Bytová jednotka a podíl na pozemek jsou jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit. V Brně 16.5.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail: josefnekvapil@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1839-2013 znaleckého deníku. - 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12772 ze dne 29.4.2013 3 Informace o parcele se snímkem katastrální mapy ze dne 1.3.2013 2 Mapa oblasti obce Třebíče, Nové Dvory s vyznačením BD ze dne 1 13.5.2013 Bytový dům - 17 -
Pohled přední Pohled zadní Pohled boční - 18 -