-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6863/29-2014 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 298/4 v bytovém domě čp. 298 v k.ú. Letňany, obec Praha, okres Hlavní město Praha, včetně podílu na společných částech budov a pozemcích Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 29.01.2014 pod čj. 158 EX 1391/13-21 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování nemovitostí a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 07.03.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o stavbě b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) smlouva o převodu bytové jednotky g) cenová mapa Hlavního města Prahy h) internetové realitní servery Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno doporučenými dopisy na den 26.02.2014. Na místě byla přítomna matka a babička povinného, který se omluvil. Byla mi umožněna prohlídka bytu a pořízena fotodokumentace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 26.02.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 6505, katastrální území Letňany, obec Praha, Okresní úřad Hlavní město Praha.
-3- Vlastník: individuální vlastnictví Poláček Kamil, narozen 27.12.1981 2. Podíl na společných částech budov a pozemcích je zapsán v listu vlastnictví č. 2637, katastrální území Letňany, obec Praha, Okresní úřad Hlavní město Praha. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Poláček Kamil, narozen 27.12.1981, podíl ve výši 596/9363 3. Z dostupných podkladů vyplývá vybudování budovy v roce 1950, v roce 1975 bylo zřízeno etážové vytápění a úprava elektroinstalace. V letech 2003-04 byla realizována nástavba dvou podlaží, spojená s obnovou fasády, čemuž došlo k prodloužení životnosti budovy, byt se nachází v původním stavu. 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 298/4 b) Podíl na společných částech budov a pozemích ve výši 596/9363
-4-5. Popis: Nemovitost je situována v obytné, zastavěné části, na rozhraní zástavby původních rodinných domků a novější bytové zástavby bytovými domy, přímo přístupna z Vamberské ulice, ve vzdálenosti 300 m od dálnice D8. Vybudována na rovinatém pozemku, v území plně zainvestovaném, ve vzdálenosti do 200 m obchod a přibližně 10 minut chůze od stanice metra. Jde o poměrně klidnou část sídliště, s možností parkování na přilehlém pozemku. a) Bytová jednotka č. 298/4 Jde o volně stojící budovu o dvou sekcích (vchodech) pod čp. 298 a 299, spolu tvořících jeden stavební celek, na stp. čk. 238 a 239. Budova podsklepena, o třech nadzemních podlažích a obytném podkroví. Obsahuje celkem 12 bytů (po 6-ti v každé sekci) a jeden nebytový prostor (část sklepu). Oceňovaný byt 1+2 s příslušenstvím se nalézá ve 2.NP v čp. 298. Dispoziční řešení: Dle vymezených ploch Prohlášením vlastníka jde o byt 1+2 s příslušenstvím, vlastník bytu si upravil užívání části předsíně na kuchyňský kout, a z původně určené kuchyně vznikl pokoj. Jelikož jde pouze o úpravy bez povolení stavebního úřadu, uvažuji pro ocenění původní stav. Konstrukční řešení: Jde o cihelný objekt, s hydroizolací, stropy s vodorovnými podhledy, fasáda ve vrchní části obložena, střecha sedlová, krytina tašková, úplné klempířské prvky. Schody dvouramenné, ve sklepě dřevěné kóje a zčásti zděné příčky, domovní dveře plastové. Do objektu zaveden plyn, ale do oceňovaného bytu nezaveden. V bytě jsou původní dřevěná okna, dveře, podlahy, v koupelně obložená vana, splachovací WC, vytápění etážové teplovodní, elektrokotlem. Technický stav: Budovy velmi dobrý, v bytě původní stav sice plně funkční, ale vyžadující v dalším období modernizaci.
-5- Výměry: Kuchyň Pokoj Pokoj Chodba Koupelna WC Sklep Komora Celkem 10,20 m2 17,10 m2 14,40 m2 8,70 m2 3,50 m2 1,20 m2 4,10 m2 0,40 m2 59,60 m2 Balkon o výměře 1,30 m2 do podlahové plochy se nezapočítává b) Pozemky č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 238 159 stp. čk. 239 166 celkem 325 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy bytu základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Prahy, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m2 podlahové plochy Stavba KSD ZC Kč/ m2 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m2 Byt č. 298/4 462112 34 400 0,87 0,91 0,79 27 176 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Podlahová plocha Výchozí cena Kč/m2 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Byt č. 298/4 59,60 27 176 1 619 690 52 777 451
-7- Podíl na stavebních pozemích dle cenové mapy Hlavního města Prahy Cena činí 3 000,- Kč/m2 325 m2 x 3 000,- Kč/m2 = 975 000,- Kč z toho podíl ve výši 596/9363 činí 62 063,- Kč Věcná hodnota (časová cena) bytové jednotky č. 298/4 včetně podílu na společných částech budov a pozemcích činí zaokrouhleně 840 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty). V případě, že nelze zjistit skutečné prodeje přímo v budově či ulici, se hodnotí dle nabízených zakázek dle internetových serverů obdobných nemovitostí (S-Reality, Reality CZ). V případě této oceňované nemovitosti získána informace o realizovaném bytu v budově čp. 299 (údajně totožný byt za 1 800 000,- Kč), proto použita tato informace, dále alternativně dle přiložené tabulky:
-8- Lokalita Výměry v m2 Cena bytu Korekční index Srovnatelná cena Letňany, Ivančická, 3+KK 71 2 470 000 1,00 2 470 000 Letňany, Tupolevova, 2+KK 57 1 950 000 0,85 1 657 500 Letňany, Tužimská, 3+KK 57 1 890 000 1,00 1 890 000 Letňany, Krnovská, 2+1 55 2 490 000 0,80 1 992 000 Letňany, Bukovecká, 2+1 62 1 990 000 1,10 2 189 000 Z toho vyplývá průměrná cena 2 039 700,- Kč Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. V místě je v současné době značný převis nabídky nad poptávkou. Hodnota váženým průměrem: (1 800 000 + 2 039 700) / 2,00 = 1 919 850,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 6505 a 2637 v k.ú. Letňany činí zaokrouhleně 1 920 000,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je značný převis nabídky nad poptávkou, současnou realitní krizí a probíhajícím exekučním řízením, navržena cena ve výši porovnávací hodnoty, snížená o 10 % na 1 728 000,- Kč. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 6505 a 2637 v k.ú. Letňany činí zaokrouhleně 1 730 000,- Kč. Slovy: Jedenmiliónsedmsettřicettisíckorunčeských Ocenění práv a závazků Nebyly mnou zjištěny žádná další práva či závady váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Oceňovaný byt je ke dni místního šetření užíván mimo povinného jeho matkou a babičkou, údajně bez nájemní smlouvy. V Trutnově dne 07.03.2014 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6863/29-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 07.03.2014
-10-